柯南展+天元艺术中心启幕，深圳卓悦中心重构"都市生活新叙事"
来源 | 赢商网
作者丨罗嘉欣
暑期商战白热化阶段，深圳卓悦中心以一场现象级IP活动率先破局——7月5日，「名侦探柯南连载30周年纪念展」深圳站（中国大陆收官站）在北区「天元艺术中心」开幕，首周末观展人流突破5000人次，成为暑期商场客流新引擎。与这场现象级展览同期开放的「天元艺术中心」，由福田区人民政府打造，卓悦中心运营。这座特色鲜明的新型公共文化空间的“加盟”，也标志着卓悦中心正从“成熟商业体”升级为“城市生活综合载体”，从“购物场所”转身为都市人“停留、探索、联结”的全新场域。
这场转型的背后，是卓悦中心6年深耕的稳健基底、多维护城河的生态竞争力，以及指向未来的“城市共生”想象。当商业体跳出“流量”维度，真正融入城市肌理，其价值，才刚刚开始显现。
01
6年深耕
福田CBD核心的"稳健生长底盘"
自2019年开业至今，卓悦中心以年销售额超60亿、年客流超4000万人次（2024年）的成绩，成为深圳福田CBD商圈的一张商业“金字招牌”。6年深耕，卓悦中心用“稳”的底盘与“进”的姿态，在CBD核心区写就了一份商业体“从成熟到生长”的教科书式样本。
其“稳”，始于区位底盘的“流量转化力”。
卓悦中心的“稳健基因”，首先根植于福田CBD核心区的黄金区位。项目无缝衔接地铁1/2/10号线（岗厦站+岗厦北站），日均通勤人流超20万人次；周边市民中心、深圳音乐厅、莲花山公园等城市级公共空间环伺，形成“地铁上盖+城市公共空间集群”的稀缺组合。
面对这一“城市会客厅”的天然流量池，卓悦中心以“场景适配+业态精准”策略，将高频通勤人流转化为高粘性客群。其中对CBD商务白领群体的深度覆盖，更成为其流量转化的“核心密码”：
·“早C晚A”的全时段渗透：在地铁动线核心区密集布局“茶饮+轻食+网红咖啡+简餐”业态矩阵，精准承接白领“早咖啡提神、晚小酌放松”的生活方式，构建通勤族的“日常消费圈”；
·商务白领的“品质生活圈”：针对周边30万商务白领，打造“午休经济+下班社交”场景链——午休时段，黑珍珠餐厅、高端日料与商务茶歇空间满足“1小时快速用餐”的效率需求；下班时分，高端美妆与潮流业态融合，让精致生活从“偶尔仪式感”变为“日常习惯”。
其“进”，成于持续焕新的“场景升维力”。
主动求变，是卓悦中心保持活力的核心。6年来，项目始终以“刷新消费体验”为目标不断焕新，以2024年为例，卓悦中心全年焕新83个品牌，其中34家为首店，涵盖地方特色菜系、时尚品牌等，通过首店矩阵强化差异化竞争力。
近期北区升级更以“天元艺术中心”为突破口，不断延展商业空间的功能边界——艺术展览空间承接柯南展等现象级IP活动，黑珍珠餐厅与艺术主题餐饮则以“美食+美学”的复合场景，重构消费体验。早期北区以传统零售为主，难以应对存量时代“场景竞争”；而随着天元艺术中心开放，北区今年亦将积极调改引进更多特色品牌，为持续向上发展注入新动能。
这种“稳底盘+强迭代”的平衡，为卓悦中心从“成熟商业体”向“城市生活载体”转型奠定了坚实基础。
02
竞争力拆解
文化、客群、区位的生态闭环构建
在存量竞争加剧的商业地产赛道中，卓悦中心的“抗周期韧性”并非偶然，而是通过“文化赋能、客群运营、区位协同”三大维度构建起的“多维护城河”——每条“护城河”既独立强化特定优势，又相互联动形成生态闭环，最终将物理空间转化为“有内容、有温度、有粘性”的商业生命体。
//文化赋能：从"短期活动"到"长期内容生态"
区别于传统商业“靠IP活动赚快流量”的模式，卓悦中心的文化运营早已跳出“短期热闹”的局限，转而通过“IP破圈+载体沉淀+政企联动”三重策略，打造“可生长”的文化内容生态，成为区域内稀缺的“商业+文化”复合型空间。
■IP活动的精准破圈
以近期引爆深圳的柯南主题展为例，项目是围绕家庭客群（亲子教育）、年轻白领（社交打卡）、柯南粉丝（情怀消费）三大核心圈层，设计差异化体验，不仅吸引消费者“目的性奔赴”，更通过流量外溢助推商场其他业态消费提升。
这种“展览导流+消费闭环”的正向反馈，在卓悦中心的日常运营中被反复验证。2024年项目带来20余场独家首展（YSL LIBRE自由之水华南首展、POP MART MEGA×COKE奥运快闪全国首展等），直接推动国际美妆、科技潮玩等核心品类商户销售额增长。
典型如“观唐·悦赏”盛唐主题展（全国首展），11天吸引百万客流，关联商户销售额环比激增210%，印证了IP活动对商业转化的强拉动性。
■天元艺术中心的长期沉淀
面积约1600㎡的“天元艺术中心”是福田区文化体制改革结出的硕果，也是卓悦中心构建“长期内容生态”的关键载体。这座可容纳多元艺术内容的展馆，在为市民提供高品质公共文化服务同时，着力“艺术赋能商业”，未来还将通过常态化艺术展、跨界文化沙龙、沉浸式演出等多元形式，将“艺术体验”从“偶尔打卡”转化为“日常浸润”，精准呼应CBD高知客群对“品质精神消费”的深层需求。卓悦中心作为福田CBD商圈稀缺的“商场+艺术中心”组合体，未来也将成为高知客群接触国内外先锋文化的核心据点。
■政企联动放大“城市级”影响力
卓悦中心的文化生态能实现“从1到N”的生长，离不开对福田“节日大道”公共文化属性的深度绑定。作为国内首个以“节日文化”为核心的公共文化街区主会场，项目通过“高频次、强主题”的城市级活动矩阵，将商业空间转化为“城市公共事件发生地”。
从“深圳迎春花市”（连续五年主会场，2025年中央大街展出面积2.4万平方米，联动国际美妆打造“品牌花园”，首日客流超25万）到“深圳福田咖啡生活消费节”（连续6届，2025年吸引海内外8个国家185家咖啡品牌，贯穿中央大街的沉浸式场景吸引超120万人次）再到“四海一家大巡游（连续3届，2025年吸引15万人现场参与，带动沿线主要商圈销售额同比增长32.63%）”……逢重大节假日的城市级活动为项目持续注入流量与话题。这种“政府搭台、商业唱戏”的模式，不仅提升了卓悦中心的城市影响力，更让其文化生态获得“官方背书”的权威性，推动活动从“商业自嗨”升级为“全城参与”。
//客群运营：以“CBD精英生活方式”为锚点
卓悦中心的客群运营，本质是对“CBD精英生活方式”的精准洞察与深度服务。其核心客群画像清晰——25-45岁高净值人群（以金融、科技从业者为主），消费需求已从“商品购买”升级为“体验获取”。项目围绕“适配CBD精英客群”核心，构建了覆盖“职场-生活-社交”的全场景业态矩阵，以“高端潮流零售+全时段餐饮”组合满足多元需求。
·国际一线高化旗舰店（如ARMANI全球旗舰店、VALENTINO BEAUTY华南首店、CHANEL香水与美容品专门店等）与高端腕表集合店（TIME VALLEE深圳首店）、X11潮玩动漫博物馆、华为智能生活馆等，覆盖商务白领时尚趣味生活场景；
·天屿水·茶蔬、珍庭潮州菜等黑珍珠餐厅与一坐一忘、野刺梨、RUXU入续糖水铺与包、窑滚Maison Kamado等众多首进深圳餐饮，构筑超过100家的“品质+效率”餐饮矩阵，强化场景消费粘性。
在这样的消费场域中，天元艺术中心的存在与规划，恰如一颗“文化铆钉”，将商业、艺术与社群深度铆合，成为CBD精英生活方式的关键支点。
未来，随着天元艺术中心与政府公共文化资源的深度联动，其价值将从“项目级配套”跃升为“城市级文化地标”。这种“商业空间承载城市文化、精英客群滋养文化生态”的模式，不仅为福田CBD填补了“商业+艺术”的体验空白，更让卓悦中心从“满足需求”进阶为“定义需求”——当其他商业体还在争夺“流量”时，卓悦中心已通过“文化赋能+场景融合”，构筑起难以复制的核心竞争力，成为精英人群“工作与生活缓冲带”的首选地，也为福田CBD的“品质升级”注入了可持续的新动能。
//区位协同：深港融合的"消费枢纽"潜力
卓悦中心的深港消费枢纽地位，不仅源于物理区位的"先天优势"，更通过"场景适配+服务深耕"，将"交通便利"转化为"消费粘性"，成为深港两地客群的"双向情感联结器"。
项目无缝接驳地铁1/2/10号线（20分钟达深圳湾口岸、1小时覆盖香港新界）、600米直达福田高铁站（广深港高铁14分钟抵香港西九龙）、4线交汇岗厦北站综合枢纽的立体交通网络，叠加市民中心、莲花山公园等公共空间聚集效应，成为深港客群“天然入口”与“城市会客厅”。
针对深港客群的“跨境消费痛点”（如行李携带不便、支付习惯差异、语言沟通障碍），卓悦中心以“细节创新”构建“港式服务生态链”，如打通境外支付链条，推出华南首个商场内免费超长寄存服务（12小时），设专属寄存区并配备粤语服务人员，解决港客“拖箱逛街”难题；节假日推出港客专属优惠券等，这些服务细节让深港客群从“偶尔消费”变为“日常依赖”。
文化赋能提供内容内核，客群运营锁定服务对象，区位协同延伸地理价值——三者联动，当商业空间成为城市文化的承载者、客群情感的连接者，其竞争力便超越了“流量”本身，成为不可复制的“生态护城河”。
03
未来想象
当商业体成为"城市生活的中间站"
在存量竞争与城市更新的双重背景下，展望未来，卓悦中心正以“复合式商业地标”的姿态，围绕三大方向，重构商业与城市的共生关系。
//文商旅资源"超链接"：从"逛商场"到"体验城市"
依托于天然的区位优势，卓悦中心可进一步联动1公里内的市民中心（政务）、深圳音乐厅（文化）、莲花山（公园），打造"文商旅消费圈"。让商场从“消费终点”，变成串联城市多元场景的"中间站"。消费者走进卓悦中心，就是开启一场“感知城市”微旅行的“起点。
政务场景：毗邻市民中心（深圳政务核心），消费者可在购物后便捷办理政务事务，实现“商业+政务”的无缝衔接；
文化场景：联动深圳音乐厅（高雅艺术殿堂）、当代艺术与城市规划馆，将艺术展览、演出信息融入商场导览，吸引消费者从“看展”延伸至“消费”；
自然场景：与莲花山公园、深圳中心公园形成“商业+公园”联动，规划“公园漫步-商场休憩-艺术体验”的复合路线，满足都市人对“自然+商业”的双重需求。
深圳福田中轴线 图源：视觉中国
卓悦中心毗邻的亚洲最大地铁站-岗厦北 图源：视觉中国
//城市级事件发生地：从"区位C位"到"生活C位"
在深圳福田CBD“商业密度天花板”的竞争场域中，商业项目的核心已从“物理区位争夺”转向“场景价值构建”。
卓悦中心的商业价值，还在于其向上生长，还可通过“商业+交通+办公”的无缝衔接与高频次城市级事件，成为都市白领“工作与生活的缓冲带”，真正实现从“空间核心”到“生活核心”的跨越。比如构建10分钟“状态转换区”，实现职场到生活的自然过渡；依托天元艺术中心文化基底与中央大街空间优势，构建“艺术IP+时尚事件”的城市级事件矩阵，将商业空间转化为城市文化、时尚、思想的发生地。
//深港融合"实践样本"：从"消费驿站"到"情感联结地"
依托区位优势，卓悦中心已构建起“深港30分钟生活圈”的物理基底。“逛卓悦中心”正从单一消费行为升级为“读懂深圳”的城市旅行起点。
未来，卓悦中心可围绕“深港消费枢纽”定位进一步深化，如通过引入更多港式品牌、策划深港联展强化文化共鸣，完善跨境交通体验、优化细节服务提升便利度与情感温度。未来，这里不仅是港人“采购补给”的驿站，更将通过“一杯奶茶的温度、一场展览的共鸣、一次服务的贴心”，成为两地居民“共享生活”的“第二生活圈”。
当商业体跳出传统“购物场所”的单一角色，深度融入城市肌理、串联多元场景、回应居民需求，其价值便超越“流量”本身，成为城市发展的“共生体”与“见证者”。而卓悦中心的下一个6年，正沿着这一方向，稳步前行。
