成都有多少个资产证券化的商业项目？

Gomall新商业2025-07-26 14:21

摘要：成都已步入存量价值运营的商业证券化时代。

Gomall新商业撰文/付赢

资产证券化正加速存量价值运营时代的到来，作为西南经济引擎的成都，其商业地产证券化进程正成为这场变革的重要载体。

公开信息揭示，截至2024年底，成都已有11个知名商业项目（含百货、购物中心、奥特莱斯、商业街）成功通过资产证券化路径实现价值释放，证券化产品累计规模近300亿元人民币，展现强劲消费力。（见后文）

其中，高新区有5座商业项目完成了证券化，其数量居于成都主城区首位，其次是武侯区，已有2座证券化商业项目。

成都商业地产资产证券化的先行者集中于资本运作娴熟、拥有优质商业项目的头部开发商。比如华润置地的成都万象城作为城市级标杆商业，早在2020年就以华润置地首单商业地产抵押贷款CMBS发行，规模达到25.01亿元，发行票面利率为3.8%，更因稳定优异的运营数据备受投资人认可。

国家“十四五”规划明确基础设施REITs在存量资产盘活方式中位列第一。

在推进基础设施REITs试点方面：

早在2021年2月，成都在全国率先印发《关于促进成都市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的十条措施》；

今年4月，成都印发《关于做好我市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》。

开展基础设施REITs试点，被赋予盘活存量资产、扩大有效投资的重要使命。

截至2025年5月末，国内全部66只公募REITs中有8支消费基础设施REITs，其中就有1支在成都（成都大悦城），为成都市场消费基础设施REITs打一个好版。

根据公开资料整理©付赢

值得关注的是，华润置地倾向于采用CMBS或类REITs等融资工具。今年3月，华夏华润商业 REIT 完成首次扩募，项目为昆山万象汇；四个月后，拟申请第二次扩募并新购入基础设施项目，拟购入的基础设施项目包括杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇，三个项目均位于核心商圈，客流黏性高、主力租户聚焦零售餐饮业态，可强化基金对“三省三市”消费基础设施布局，更能夯实投资组合的现金流基石，同时捕捉区域消费升级的长期增长机遇。

另外，易方达华威农贸市场REIT作为全国首单农贸市场公募REITs，它的成功发行除了响应国家发改委《发改投资〔2023〕236号》新增行业政策，也标志着商业地产市场证券化的多维途径扩张中，社区商业、农贸市场项目也值得各位投资者关注。

轻资产是头部房企首选的多元化扩张路径，包括保利发展、华润置地、印力及龙湖、万科等在内的多家房企，都在积极推动CMBS、类REITs等产品的融资计划。

目前类REITs已进入常态化发行阶段，其发行不仅利好存量资产价值释放，也对不良资产起着优化资产处置效率和降低处置成本作用。

其运营数据披露的透明度，将驱动商企从产销模式转向资产管理机制，实现轻资产化发展；带来的资金活水，赋能商业项目优化消费体验，让普通投资者以较低门槛投资不动产，分享红利，助力国内消费大循环的格局。

但不可否认的是，随着商业地产马太效应加剧，那些拥有成功证券化经验的头部企业在获取新项目、低成本融资方面优势显著，形成“投融管退”的良性循环。

这背后更加考验团队运营能力是否在“内卷市场”形成核心壁垒，能否产生持续、稳定、增长的可证券化现金流，成为衡量商业管理团队价值的重要标准。

传统依赖位置红利、缺乏精细化运营能力的项目，在资本化路径上将举步维艰。

“投融管退”闭环加速形成则推动行业向更专业化、金融化方向发展。例如擅长“投融管退”的光控安石已完成上海静安大融城项目、重庆观音桥大融城项目、西安大融城项目类REITs在深交所发行，律师事务所为北京市金杜、汉坤律师事务所，6年内发行总规模高达158.2亿元。

毋庸置疑，重资产持有模式虽保有其融资优势，但轻资产模式凭借资本敏捷周转、高效滚动的运营优势，在行业激烈竞争及现金流压力下的吸引力也越来越大，这类由地方国企平台、专业商业管理运营商主导的项目，将更多尝试通过证券化盘活存量。

随之而来的是证券化产品对运营人才提出更高要求，具备精通资产估值、现金流管理、招商运营等复合背景的专业人才将成为市场争抢对象，其价值或将超越传统招商人才。

尤其是运营过高坪效购物中心的专业人才，某种程度上更加有市场竞争力，例如服务过华润置地、大悦城、龙湖、凯德体系的从业者。

现在来看看成都哪些商业项目已经证券化。

高新区

成都银泰中心in99

时间:2017年期限:18年规模:35亿元

所属品种：国内首单培育型CMBS

标的资产：银泰中心in99购物中心及华尔道夫酒店和车位共计293983.17㎡

原始权益人：云南城投置业股份有限公司

计划管理人：开源证券股份有限公司

会计师事务所：大华会计师事务所（特殊普通合伙）（云南分所）

律师事务所：海问律师事务所（北京市）

主承销商：开源证券股份有限公司

交易结构：

高新区

环球中心

时间:2018年期限:18年规模:35亿元

所属品种：首单信托作为原始权益人的CMBS

标的资产：环球中心商业及环球洲际酒店

原始权益人：成都环球世纪会展旅游集团有限公司

计划管理人：上海光大证券资产管理有限公司

主承销商：光大证券股份有限公司、平安证券股份有限公司

交易结构：

高新区

合景泰富·悠方

时间:2019年期限:18年规模:100亿元

所属品种：首单商业物业储架式CMBS

标的资产：成都悠方购物中心地上1-7层商业、杭州木莲庄酒店、广州木莲庄酒店

原始权益人：广州合景控股集团有限公司

计划管理人：华西证券股份有限公司

律师事务所：北京市竟天公诚律师事务所

主承销商：华西证券股份有限公司

高新区

苏宁城市奥特莱斯

时间:2019年期限:18年规模:19亿元

所属品种：首单购物中心续发类REITs

标的资产：成都苏宁广场

原始权益人：南京苏宁商通企业管理服务有限公司

计划管理人：中信证券股份有限公司

会计师事务所：天衡会计师事务所

律师事务所：北京市竟天公诚律师事务所

主承销商：中信证券股份有限公司

高新区

建发鹭洲里

时间:2021年期限:18年规模:11亿元

所属品种：CMBS

标的资产：建发鹭洲里

原始权益人：建发房地产集团有限公司

计划管理人：华泰证券（上海）资产管理有限公司

律师事务所：福建天衡联合律师事务所

主承销商：华泰证券股份有限公司

交易结构：

武侯区

武侯吾悦广场

时间:2020年期限:18年规模:7.1亿元

所属品种：CMBS

标的资产：成都武侯吾悦广场

原始权益人：新城控股集团股份有限公司

经营数据：截至2024年底，新城控股持有的已开业吾悦广场148座，管理输出的已开业吾悦广场25座，整体出租率近98%；全年商业运营总收入128.08亿元（即含税租金收入），同比增长13.10%。2025年新城吾悦广场ABS计划获受理，该项目拟发行规模5.63亿元，原始权益人为上海睿硕创企业管理有限公司，计划管理人为国金证券资产管理有限公司。

武侯区

成都大悦城