亲历映月湖环宇城10年变迁，它凭啥成了华南第二单商业REIT？

赢商研究中心|首席分析师 苏珊

主编|付庆荣

头图来源|佛山映月湖环宇城

华南第二单消费基础设施REITs，又有了新进展。

7月15日，华夏中海商业REIT收到深交所反馈问询函，意味着其上市进程又快了一步。该REIT的底层资产为佛山映月湖环宇城，前身是南海怡丰城，后在2020年被中海商业收购改造重新开业。

自南海怡丰城?2014年5月亮相，至今已过11年，其经历的跌宕起伏故事，全数被赢商网首席分析师苏珊观察、记录下来。

她在2015年从广州番禺搬到了广佛交界处定居，从此深度融入了佛山，特别是桂城街道的生活。一方面，作为一名商业地产行业研究员，习惯用数据来解读行业故事；另一方面，作为佛山中海映月湖环宇城的忠实消费者，更是用脚步丈量、亲身见证着这个项目的每一步成长。

面对着市场期待已久的信号，她累计数百次的消费体验带来的个人感知，与项目改造后持续优化的客流结构互相印证映月湖环宇城的蜕变与进阶。

以下是她以第一人称视角，解读与剖析映月湖环宇城何以成为华南第二单申报消费基础设施REITs。

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我了解的广佛交界片区

2023年6月，苏州地铁可直达上海迪士尼，成为长三角一体化的里程碑。但早在2010年11月，国内首条跨越地级行政区的城际地铁——广佛线就正式通车运营。历经多年的扩展建设，这条地铁线打破了广佛之间的交通壁垒，串联起了两座城市人民的工作、生活。

广州与佛山作为珠三角地区联系最为紧密的双子城，两地接壤边界197公里，中心城区直线距离仅约20公里。明显的地理位置优势，为“广佛一体化”提供了发展基础。

以跨市轨道为代表的交通基建，是广佛最具可感度的同城化成果。《2022年广州市交通发展年度报告》显示，2022年大湾区城际间日均出行量542万人次，其中广佛两市间日均出行量171万人次，位列大湾区第一。

在这当中，南海区7镇街面积最小的桂城街道，是广佛同城的核心区。一方面，跨城地铁——广佛线首先穿过桂城街道，强力物理串联之下，二十多年前还是一片菜地的千灯湖片区，快速融入广州都市圈，已经成长佛山全市第一增长极；另一方面，地理纵深上看，桂城街道的平洲区域与广州荔湾区、番禺区“无缝接壤”， 边界线绵长且交融度高，让平洲成为广佛深度融合区。

佛山映月湖环宇城，恰好位于广佛交界处的南海桂城平洲区域，距离广州绕城高速直线距离约3.5公里。

据华夏中海商业REIT招募说明书，戴德梁行将映月湖环宇城等划进禅桂商圈。但在多数佛山本地人眼中，禅桂商圈是个陌生的名字。

●  来源：招募说明书

佛山是合并而来。2003年，政府撤销原佛山辖区的城区、石湾区以及县级南海市、顺德市、三水市和高明市，设立佛山市禅城区、南海区、顺德区、三水区和高明区五个行政区。各区居民的边界感很强，商圈分布也较分散，购物中心集中分布在各行政区核心地段，自形组团。目前，佛山存量购物中心数量集中在南海区、顺德区及禅城区。

简单地划分，南海区的桂城街道、里水镇，顺德区的大良街道、容桂街道，以及禅城区的祖庙街道有明显的商业集聚，也是传统的城市中心。

以佛山涌为界，左侧是禅（禅城区），右边是桂（南海区桂城街道）。如果要给桂城街道整体商圈起一个名字，那可以叫桂城商圈，而非禅桂商圈。

从小商圈的角度，佛山映月湖环宇城位于康怡公园商圈。不少在广州上班的人在此周边购房，存在一定职住分离现象。

这一方面有广佛住宅价差原因，另一方面桂城街道是全南海最发达的镇街，城市界面最好，教育医疗条件最好，特别是教育。平洲有平洲二中、新建的桂城一中的等名校，小升初确定性高，自然吸引了很多人来此定居，家庭客群占比最高，其次是年轻人。

赢商大数据监测可见，康怡公园商圈年轻家庭占比高达45.94%，TGI指数为1.08。

项目辐射范围看，映月湖环宇城能够辐射少部分广州荔湾区、番禺区南站附近消费客群。

究其原因，一是靠近广佛交界处的广州西部商业供给较为缺乏，二是广州停车费过于昂贵（12-16元/小时）与佛山停车费形成巨大价差（节假日3元/小时，甚至全天侯不收费），三是近年来佛山桂城街道新建了许多公共设施，如文翰湖公园、映月湖公园、桂城儿童公园等，吸引广州家庭前来游玩、度假、消费。

02

曾经的南海怡丰城

放到地图上看，整个佛山桂城街道东片区（以平洲+三山为主），只有映月湖环宇城一个购物中心和广佛佛罗伦萨小镇一个奥莱项目，存在明显的商业空白。

映月湖环宇城的前身，是2014年5月开业的南海怡丰城，体量15万平方米。自2014年开业至今，仍然是所在区域——南海平洲片区唯一一座大型购物中心。

作为新加坡丰树集团在中国打造的第二个怡丰城，项目开业时涵盖地下负一层至地上四层，属南海商业城的商业部分，后者是南海首个总面积超100万㎡的大型城市综合体，囊括住宅、商业、教育物业及办公楼等多元业态。

2014年4月28日，卜蜂莲花在南海怡丰城提前开门迎客，通过“超市＋生活馆”的全新业态模式，开业当天吸引了客流高达8万人次，营业额超300万元，赢得了开门红。2014年5月8日，南海怡丰城正式开业。

开业之初，南海怡丰城以“集购物、餐饮和娱乐为一体的一站式家庭生活购物中心”为定位，引入多个佛山首店，如新加坡人气西餐厅ASTONS中国内地首店、香港本地老牌凤城酒家内地首店、MJSTYLE广东首店等。

但事实上，开业之后几年，南海怡丰城始终处于低迷的经营状态中。背后原因，我个人有几点深刻感受：

当时片区发展还不成熟，项目南面的富丰新城2012年开盘，中海锦苑2015年开盘，北面的富丰君御2019年开盘。而南海怡丰城是2014年开业，要早于附近大片住宅的整体入住时间，客流导入较慢。

南海新交通的修建，围蔽了大片地面，对项目引流造成了很大的影响。这样大体量的项目，不能通过主干道佛平路进出，拥堵问题突出。

●  黄框即为南海新交通站点及出口

从康怡公园站西行后，南海新交通即转入地下，而广佛佛罗伦萨小镇离南海新交通站点位置较远，所以南海新交通的修建，实际上只影响了原南海怡丰城。

这样的案例在佛山并不少见，如因为地铁3号线的修建地面围蔽，桂城万达（原悦万城/桂城天河城）、悦汇天地的客流一度受到很大影响。

在很长一段时间里，南海怡丰城除一楼商铺全开外，二三四楼仅有零星商铺开业。2014年开业后仍在营业的品牌有卜蜂莲花超市、英皇UA电影院、麦当劳等，而当时首进佛山的香港老牌凤城酒家已于2019年底撤场。

整体铺位比较大，招商不易。15万平的怡丰城，整体铺位只有约180个。对比来看，9.2万平的广州凯德云尚，有229个铺位。明显，前者对商业空间的挖掘、运用有待提升。

附近居民超刚需品牌坚挺，如卜蜂莲花超市先于怡丰城试营业，至今并未更换。此外，还有UA电影院，以及一层卜蜂莲花超市对面的四海饺子等，都是项目内常青树式的老品牌。

项目附近年轻人和家庭客群较多，客群汐潮效应比较明显，原南海怡丰城的工作人员曾告诉赢商网“晚上和周末比较多人”，白天人气则相对普通。据了解，项目周末客流几乎是工作日的2倍，“因为周末商场会做活动”。

不过，现在据赢商大数据统计，目前项目的节假日客流是工作日客流的1.53倍，比原来的2倍已经有了较大变化，显示工作日客流已经得到较好的培育。

03

我见证的映月湖环宇城

2020年春节后，我观察到，南海怡丰城开业的商铺更少了，但超市和电影院照常营业。到6月中旬，商场内外LOGO已全部换成“环宇城”，部分商铺处于围挡状态，一些焕新商铺陆续开业。

绝大多数时候，每一个“易主”后的项目，都会迎来大规模调改。但「改」的方向及策略，极其重要。

映月湖环宇城前期客群调研数据显示，片区的消费主力以家庭为单位，但更偏向于新潮、时尚、个性的「有娃」家庭，占比约80%，其余20%则为白领、政企、私营老板等。其中，一周到访商场三次及以上的客群占比28%，有逛街和购物需求的占比55%，以聚会、约会为主的社交人群占比37%。

基于此，项目重新定位，把此前怡丰城「集购物、餐饮和娱乐为一体的一站式家庭生活购物中心」，调整为「生活新主场，悦享美好时光」，于2020年底以全新的名字——「映月湖环宇城」正式焕新开业。

在接手南海怡丰城之前，项目运营6年有余，许多硬件、空间都亟待升级。为兼顾优质商铺的持续运营，项目实际上是“边改造、边运营”。

有几个关键点很重要。

一是中海接手的时机非常好。首先是当时的商场都受到公共卫生事件的影响，但映月湖环宇城本来就需要调改，正好全面调整。且南海新交通在2021年正式开通，此前地面围蔽已结束，交通重新畅通。

二是中海采用了“清退低坪效空间，进行空间重构”的模式，做了一系列周密计划，并联手业内一线建筑事务所对项目外立面、室内中庭、室外闲置空间等区域进行升级改造。

原项目有地下停车场和屋顶停车场两个停车场，二者的入口都集中于石龙南路一端，经常造成车辆集中和拥堵，这也是之前困扰项目已久的一大难题。中海接手后，将地下停车场入口从石龙南路调整至另一侧公园路，有效疏散私家车车流；并在1号门开辟了临时停车和落客区，让乘坐出租车和网约车的顾客，能更加便捷地抵达和离开。

三是品牌租户数量更迭率高达98.19%，应客群打造匹配的业态。

作为环宇系存量改造项目的首秀，映月湖环宇城实现了当年收购改造并完成入市，2020-2024年项目营业收入年均复合增长率24.75%，近三年营业收入、净利润、EBITDA 项目排名均在体系内位居前列。

从经营数据来看，项目在交割完成之后进行了改造修缮和铺位调整，因此2020年末出租率一度降至85.49%。但经过3年调整，在2023年提升至了98%，并保持在高位。近三年，项目客流保持了稳定增长，2024年销售额有所回落，推测与当年部分新能源车品牌撤场有关系，但不含车的业绩保持了增长。

上周二下午，陪同一位金融机构的朋友前去草根调研，工作日下午的客流，每层都很可观，显示出项目的持续增长效果。

04

佛山平洲居民，偏好哪些商场？

作为佛山平洲片区唯一的大型商场，映月湖环宇城很好地填补了片区的商业空白。但除它之外，平洲居民还有哪些逛街偏好？

华夏中海商业REI招募说明书中，将保利水城、南海万达广场、南海万科广场、南海印象汇列为映月湖环宇城可比项目，从体量及建筑形态相比较。

●  来源：招募说明书

在汽车保有量非常高的佛山，开车是居民的普通习惯，也这是当地消费特点之一。

据我观察，平洲居民整体还是偏爱桂城街道内的商场，开车车程约在30分钟以内，各个商场都有自己的目标客群与特色标签。

除了最日常逛的映月湖环宇城，我还会去新开的佛山金铂中心（体量大、超市有吸引力）、千灯湖环宇城（品牌级次高）、桂城万达广场（万达的轻资产项目，免停车费，电影院买票可选场次多）。

从消费档次看，千灯湖环宇城的品牌级次和品牌档次均相对较高，也是四个项目中唯一拥有奢华品牌（护肤品品牌POLA）的购物中心，A级/高档品牌（如施华洛世奇、地素、江南布衣等）数量同样占优。

而桂城万达广场消费档次相对偏低，大众化品牌占比最多。映月湖环宇城和金铂中心在消费档次上处于上述两者之间，品牌覆盖价格段更广，有利于虹吸周边客流。

以上，是我作为一个行业观察者的草根调研，也是一个普通消费者的真实消费动线，“在商业地产同质化竞争的今天，读懂一碗糖水的温度或许比追逐奢侈品货架更重要。”

从烟火生活到国内商业REITs的步步为营，可明确的是，一个好的REIT底层资产抗风险能力的核心，来自区位优势+运营商的持续努力，但最终靠的是消费者真实支持。

这十年，我始终是映月湖环宇城的忠实消费者。从当年南海怡丰城的略显寂寥，到如今环宇城的生机勃勃，亲眼看着它一步步蜕变。它不是冰冷的商业体，而是我们这片“广佛候鸟”栖息地实实在在的生活场。

它的优势，在我眼里，清晰又朴素：

位置就是生活： 一脚油门就能到广州，却享受着佛山的便利和松弛。对像我这样跨城生活的人，它是刚需，更是归属。

懂我们想要什么： 不是高高在上的奢华，而是扎扎实实的好逛、好吃、好玩。从亲子乐园到特色首店，它知道平洲的年轻家庭和“新佛山人”在乎什么。

变但变得贴心： 中海的改造没有大拆大建的生硬，更像是老朋友换上了更舒适、更精神的衣裳。动线顺了，空间亮了，品牌更对胃口了，连停车场入口的调整都那么“懂行”。

只要这份广佛同城的烟火气还在，只要它还能像现在这样，敏锐地捕捉并满足我们这些街坊邻里的需求——在康怡公园的绿意映衬下，映月湖环宇城向上的步子，只会越来越稳，越来越扎实。