再探开业快两年的EmSphere，热度还在？能不能学？

/前言/

距离emsphere开业也有近两年了，作为曼谷最新的明星项目从开业初期便引来无数的媒体竞相报道，让焦虑低迷急寻出路的商业地产行业看到了又一个救命稻草般的项目解法，从而广为传播，媒体们也都吃到了对应热度。

然而，在彼山实践项目的过程中，发现网上真正有用的信息十分有限，仅仅看得到一些漂亮图，漂亮话，除了曼谷常用的场景氛围和自营市集，几乎得不到其他信息能让我们在脑海里组成一个完整的项目。

另外，emsphere的轻硬装、重场景，平价空间美学和在地潮流艺术的结合，主力自营深度把控，大量留白丰富活动，也都是曼谷项目常用的手法，其究竟有何不同？

当我们在项目中借用或推荐类似手法时 ，操盘方仍然心有顾虑，如果缺少了对项目的城市特点、操盘方、基础空间特点、以及运营状况的全方位拆解，我们确实无法说服业主在国内这种极限环境下大胆买单。

因此，在项目热度尚未散去，又半步进入运营稳定期的当下，我们去逛了一圈，带大家看看项目能不能学。

学不来的基础空间条件

鲜少有人提及的是Emsphere的基础空间条件。130m * 100m单层12000+㎡的类梯形平面尺度，对应单层7.5m*10+层商业近90m的高度，这是一个类似立方体的巨大商业盒子。

大量品牌有着足够的竖向空间来发挥自己的场景力和品牌质感，中心区域的策展空间与外立面采光区域的联动，也因为层高关系有着其他项目无法匹敌的自然光感，消解了很大一部分进深。这就让emsphere与传统多楼层的商业、百货在空间上有了本质区别，把传统的顶上天光+多中空+首层广场，变成了竖向每一层都有的功能性快闪广场。

▲近8m大层高为侧采光带来了极大的先天优势（彼山自摄）

享受着大层高的红利，自然也承受着双刃剑的另一面，更高的装饰成本、维护成本仍是其次，在运营不足的区域或平日活动较少的时间段，场景密度、品牌丰富度不足，反而会让氛围显得更为空荡。

同时，整体空间尺度会让人流多寡的变化成倍放大到商业氛围感的冷与热。顾客是场景里很重要的一环，内容偏少、人流偏少的楼层在emsphere里会显得格外冷清。

▲宜家在这个层高中都要靠吊顶来缩减自己的竖向空间尺度

▲利用高层高的更丰富陈列

▲上层空荡（彼山自摄）

很显然，这个层高不是我们能学的，EmSphere在这个策略上也并非完美。

回到平面关系，项目以中心广场为核，四周辅以大环动线，在正方形尺度下的平面模式中规中矩，标准解法。但约10000平米的单层平面，项目仅仅在入口和中心区域配置了两套扶梯（西北角塔楼还有一组但到达性很低），也在一定程度上压缩了人群在竖向空间的流动。

▲彼山自绘

曼谷的平面空间有着极大的优势，我们不会看到国内日渐严格到变态的消防分区和卷帘及疏散宽度规范所带来的各种不利影响，他们最大程度上的给与了空间设计的自由，我们不会见到各种各样、数量众多的卷帘、标识、后勤通道口来打破氛围，运营商也不至于要在这个环节绞尽脑汁地卷到精疲力竭和成本高企。

▲彼山自摄

同样，这种平面分区布局和消防弹性，我们学不来。

认真学的自营主力区和经营思维

项目最为出圈且创造记忆点的是集团倾心打造的超大自营主力区- Em Market。

区域混凝土裸装的大质感前提下，有着独特且丰富的艺术场景，搭配一个中小型特色超市，数十个小型餐饮小吃档口和二楼十多个中型尺度的当地特色餐食，形成一个充满曼谷在地特色的室内市集。

▲彼山自绘

与IconSiam Soak的暗调水上市集场景不同，这边的大层高、半通高和大面侧向自然光给了market明亮而开敞的基调。场景和产品至上的规划逻辑，让区域店铺的面貌丰富多彩，一店一貌。

▲em market（彼山自摄）

档口市集区域甚至都没有对店招和门头的高度比例做统一约束，但混合在一起大家又能清晰地感受到审美风格的统一，丝毫没有凌乱感，这看似自由的场景背后是极致的控制力与功底。

▲彼山自摄

这意味着运营方对每个入驻或自营品牌的产品足够了解，不仅仅是一本装修手册能带来的成效，一定是与商家品牌共创并多家协同后形成的和而不同的大基调，更能形成自营区域独一无二的场景壁垒。

区域内对颜色的运用也是独到而老练，在水泥灰的大基调下：

1. 市集和超市的主要区域用了大量红橙色调，激发着人们对美食的多巴胺分泌；

2.洗手间的大面积红橙则塑造了同方向但更为纯粹的热带热情感，足够形成记忆点；

3. 入口核心区的艺术装置跳跃性的呈现着蓝绿色调的单元，则让整体色系和视觉体验拉回更平衡的感觉；

4.在每个电梯厅、扶梯这种关键的垂直交通点位，不同的纯色系很好的形成了标签及方位感。

▲彼山自摄

这些颜色的运用得益于泰国及东南亚热带生活下带来的生活价值观与审美方向，与文旅和商业消费天然契合，也是众多曼谷商业操盘方和设计方的基本功。

market和超市（gourmet market）的边界很模糊，而超市的美食档口（gourmet deli）也自然形成了market的一部分，提供着加工难度更大的肉类为主的泰式融合美食。

▲彼山自摄

扁长型的超市内用最中心的位置营造着纯粹自营的泰式+西式餐吧，提供对应桌椅，也直接满足着高品质零售食材的及时烹饪，这类模式源于最早期的市场形态，如今在国内超市、菜场也都有不错的运用成效。

▲彼山自摄

以上内容的呈现并没有什么特别新鲜的玩法，但高度精细的自营、联营，协同品牌创造场景，深度链接在地文化产品，再辅以足够的审美，这些都值得学习和深耕。

慎重学的楼层业态和项目格局

与常规的多楼层商业不同，EmSphere将它的人流目的地+王牌自营区Em Market直接放在了黄金人流的一二楼，甚至搭配了相对更低租金/坪效的超市和日常餐饮。

其一，得益于上文提到强大的自营与联营的模式，使得这个空间的收益计算模式不再是传统租金、管理费的收益模式，而是类似乐园/文旅一类的客流量*客单价的营收模型。

从另一个角度出发，The Mall集团重仓发展的Phrom Phong天轨站商圈目的地，在素坤逸沿线也有着众多竞争对手：Siam站的Siam Paragon(The Mall与暹罗集团联合经营)、 Siam Center和Siam Discovery，Phloen Chit站的Central Embassy，Asok站的Terminal 21等等，这条城市交通轴线上的商业密度和卷度实则不输任何国内商圈，而且用地拥挤大多数都是五层以上的高楼层商业。

▲彼山早期做的素坤逸沿线地图

集团利用空轨平台搭建的EmPorium（1997）和EmQuartier（2015），分别以高奢商务和精致生活日常，结合写字楼，定义着站点的高端社区属性，设计上在2000年代已属超前，在平台联动和内部造景的方向发力，也在这条高难度的商业沿线站住了脚，在2017年前曼谷知名的TCDC设计中心都设在此处

▲彼山自绘

但面对着Icon Siam，Samyan Mitrtown等项目的兴起，无论是日常商务/购物人流还是文旅人流，都被进一步拉扯分散，Phrom Phong站急需新的亮点呈现，以求在眼花缭乱的曼谷创新商业中仍能吸引眼球。

▲彼山自绘

EmSphere的位置相对并不占优，距离站点步行约10分钟，且曼谷的地面交通环境较差，这段路属于素坤逸沿线最常拥堵的道路，步行体验也不好。

如何一炮而红成为曼谷必到的新目的地，也成为了这个项目的必答题，承载着三个项目的期许。项目给出的答案就是Em Market——一种拥抱年轻松弛但又极致细节把控的在地化场域营造，迎合更多年轻游客和当地年轻人对“文化和消费”的理解，与IconSiam的大文旅目的地模式相比拉开错位，也顺应着更符合当下的曼谷商业趋势。

▲晚饭饭点二楼的精品泰式小餐厅（彼山自摄）

项目获得了不计代价的资源优先，包括额外新建一条300+m的天轨下人行桥。服装零售、汽车展厅被挤到了三四楼，整体氛围营造和人流吸引力比起一二楼薄弱了很多，但得益于前文提到的大层高侧采光的先天条件，也有各自特点。

再往上则是宜家，这是一种非常契合的双向选择

- 趋于日常化、生活化的战略让宜家开始注重小件生活用品和日常逛游触达，比起mega bangna的近郊区位，城市中心的em sphere能补足他们当下的战略；

- 而emsphere也非常期待宜家的影响力和吸引力，能为其带来与em market协同的年轻、新派思想的生活、文旅客群。

宜家上方的空中停车场也是项目期待的一个大胆解题思路：停车楼+中间层停车，将人群带到更高的楼层，同时服务宜家的特殊需求。但成效可能并不如想象中美好，日常拥堵的车行交通，和本身文旅人群的天然属性，以及大家对b1层停车的惯性，让b1停车的使用率仍然大大高于高区。或许去掉选择，把地下停车分给写字楼，而强制商业停车上楼能带来更符合预期的体验。

▲彼山自摄

再往上是项目的另一个亮点：空中酒吧街。其优点和创新在诸多其他媒体的文章和视频中都有展现，包括自营UOB LIVEHOUSE放顶层的模式和ICONSIAM顶层的TRUE ICON HALL的逻辑也如出一辙，是影院空间同质过剩后的升级替代品，这边不予赘述，我们说说它面临的问题。

▲彼山自摄

大型方形平面和不那么具有导向、风格的动线及空间设计，仍然造成了明显的冷热不均，而过高的楼层和较少甚至被宜家和停车场隔断的扶梯动线，也让这个区域仅在特殊活动时期才能拥有较大人流。虽大胆创新，但仍有一定的运营风险。

▲晚饭和饭后 8楼酒吧街区的韩式烤肉（彼山自摄）

抛开项目在地化特色和紧跟时代的创新，这类似楼层布局模式早在18年前，香港的megabox就有所尝试，低楼层的永旺，中间层的宜家，高区开放宏大空间围绕着餐饮娱乐，堆成了一个方方的大盒子。

很显然，这些楼层布局的整体规划有着极强的定位目的，源于区域多项目战略，源于主力业态协同，源于项目基础条件，我们可以学习的是上述分析解题的过程，而非答案。

/结语/

学项目不如学品牌、学经营

曼谷、东京这些热门城市近年来线下商业开发也有过剩趋势，但不至于承受如国内线上商业平台/物流配送平台带来的互联网式内卷。

同时，他们借由商业消费和文旅目的的强关联，至少在协同营造城市吸引力的目标上，力求共同创造文旅到访的增量人群。

而国内商业的过量供给和线上商业的无节制挤压，早已让大量项目到了无药可解的状态。

▲这类互联网商业无节制的扩张模式，对线下商业空间催生着进一步的杀伤甚至颠覆。这是其他国家短时间内看不到的现象，它需要政策、基建、充足廉价劳动力/社会经济状态的多重buff叠加才能成型，也正因如此，国内商业的语境与任何我们看到的海外优质项目都天差地别，绝不可一味抄与学。

或许我们更应该思考的是，某座城市、某个区位，是否还能支撑一个项目的存活；没有需求而创造需求时，这座城市、这个片区是否有基础能协同带来新的增量人群；手法是社区的还是文旅的，是大众的还是小众的。

以这些前置思考来决策一个项目的做与不做，比过程中的纠结困惑来得更重要。或许抛开一个完整项目，从经营好某一个角落的自营空间来满足适量需求开始，能为企业和城市带来更大的价值，这是一条更有价值的学习路径。