太古，闪回2019
2025只是中场哨
撰文 | 黎浩然
主编 | 付庆荣
头图来源 | 项目官方
立秋之日，太古地产2025半年报稳稳当当落地。
期内，太古地产营收87.2亿港元，同比增长20%，与2019年疫情前巅峰期的增长势能遥相呼应。但股东应占溢利亏损12亿港元，与2019年全盛时期的昂扬曲线形成一定反差。
细看零售商业板块，太古地产的“满铺”底色未褪，且香港、内地9大商场（上海前滩太古里不适用）的零售销售额，除太古城中心外，都已接近或超过2019年同期，印证着高端商业的不可替代性。但销售额的冷暖分化，同样凸显出其在新时代消费与资本变局中的周期性痛点。
于太古而言，闪回2019，并非怀旧，而是重新校准坐标。
当“满铺”从增长奇迹变为生存底线，太古的胜负手已从空间占有转向业态革新与资产腾挪，一如聚龙湾太古里以开放式街区破局广州的重奢依赖，迈阿密资产出售回血支撑东南亚扩张……
太古这场穿越周期的赛跑，2025只是中场哨。而它，正在完千亿投资下从“收租王”向 “生态构建者” 的转身。
01
业绩闪回2019
六年前，太古的商场是奢侈品黄金时代的图腾。广州太古汇销售额暴涨近20%，上海兴业太古汇增速高达73%，出租率全线逼近100%。彼时，其“满铺”标签不仅源于顶奢品牌的虹吸力，更在于首店经济+场景体验构建的护城河。
六年间，太古的业绩曲线在公共卫生事件的影响下，波动着向前。增速顶峰出现在2021年，随后的2022年出现了下挫的大拐点。
公告显示，太古中国内地的零售销售额于2022年初表现强劲，但由第二季度开始，旗下六个商场因疫情和随之而来的封控措施而有不同程度上的影响，对上海及北京的影响尤甚。
这年，广州太古汇、成都远洋太古里、上海兴业太古汇的租金收入总额分别下跌8%、9%、17%。零售销售额方面，北京三里屯太古里及颐堤港、广州太古汇、成都远洋太古里和上海兴业太古汇同比分别下跌26%、26%、11%、15%及36%。
行至2024年，太古顶住行业下行压力，强势派息。虽期内收入同比微降2%至144.28亿港元，且股东应占经常性基本溢利也减少了8.06亿港元，但零售物业租金收入坚挺，同比升3%至73.88亿港元。
这股稳住的势头，延续到了2025，大有闪回2019之姿。
内地：调改升级有成效，整体超越疫情前
根据中期业绩，上半年，太古地产在中国内地的零售物业租金收入同比上升2%至22.72亿港元；应占零售销售额（不包括汽车零售商的销售）上升1%，表现优于市场平均，更已较2019年同期（疫情前）高出70%。
具体看，期内，北京三里屯太古里零售销售额、租金收入总额分别上升7%、5%，租用率为99%，反映三里屯太古里南区和西区因品牌定位成功升级以及新旗舰店和快闪店开业而人流强劲。此外，中国内地免签入境和增值税退税计划相关政策放宽，以及附近包括工人体育场、三里屯酒吧街和地铁线路等近期开放的地标，都支撑了增长的势头。
为提升在北京市场的高尚零售领先地位，三里屯太古里北区现正进行租户组合化及装修工程，预计2025年底完成。毗邻三里屯太古里北区的瑜舍已于2024关闭，并正在重新发展以打造成为全球旗舰店的新零售地。
成都太古里今年上半年的零售销售额基本上与去年同期相若，租金收入总额则上升3%，租用率为97%，反映主力旗舰店持续进行翻新及升级。
北京颐堤港购物商场为北京太古坊一部分，今年上半年的零售售额同比持平，租金收入总额则上升1%，租用率为100%。
去年底唯一录得销售额增长的上海前滩太古里，上半年零售销售额继续稳步增长4%，租金收入总额则下跌10%，租用率为98%。
相比上述5子的平稳表现，上海兴业太古汇与广州太古里的业绩表现，则出现了一定的反差。
曾经领跌的上海兴业太古汇，在2025年绝地反击，成为太古内地唯一一个销售额增幅超10%的项目；但其租金收入，下滑了6%，反映租户组合持续改善。
6月末，LV全球最大地标“路易号”在上海兴业太古汇开幕，引爆客流，对销售额和租金的提升尚未完全体现，全年业绩值得期待。
而曾经一路领涨的广州太古汇零售销售额、租金收入总额分别下跌2%、1%，是太古内地商场中唯一一个销售额同比下跌的项目，反映消费外流，租户组合正在持续优化中。
香港：持续满租，外游趋势依然扰动
面对着“北上”消费和网购的冲击，香港消费市场出现结构性变化，太古地产旗下香港零售物业持续承压。2025年上半年，太古地产香港零售物业的租金收入总额下跌2%至11.69亿港元。在依然保持满租的情况下，反映按营业额计算的租金继续下跌。
从销售额看，太古广场购物商场和太古城中心的零售销售额分别上升1%和2%，与旅游业关系最深的东荟城名店仓则下跌3%。
当前，太古广场写字楼正在扩建第六期，连接太古广场与夏慤花園的行人天桥“金钟二桥”已于2025年上半年启用，与金钟现有行人网络全面连接，并延伸至夏慤道和添美道，提供便捷通道前往港铁“超级转乘站”金钟站、邻近的政府设施和商业大厦，大幅提升区内连通性。
要留意到的是，相较于根植于周边社区的太古城中心，太古广场购物中心主要客群为楼上高级白领、酒店住客及乘着出租车而来的游客，太古广场亦为这部分客群，于2007年的大型翻新中将爱马仕、LV这些内地商场的“首层大户”迁至L3层。
02
从起点再出发
以上，不难看出，太古的这份2025中期答卷：“满铺”底色未褪，但战场已分。
上海兴业太古汇零售销售额暴涨13.5%，路易威登联名地标“路易号”引爆全城，验证业态创新力；而广州太古汇独跌2.1%，重奢依赖症在消费外流中暴露软肋。
广州，是太古地产内地征途的起点，是梦开始的地方。
2001年，太古地产与广州日报报业集团签署意向书合作投资太古汇；2002年，正式签约定名为“太古汇——广州报业文化广场”，太古地产和广州日报分别持有55%和45%股权；2004年，太古地产出资增持42%股权，并正式定名为“太古汇”。
尽管过程颇有坎坷，广州太古汇在2010年5月正式试营业。历经15年，其依然是广州第一奢场，常年满铺自不必说，更成功穿越疫情。
从2025年上半年零售销售额看，尽管广州太古汇同比去年有所下滑，但若与2019年同期相比，广州太古汇为太古地产旗下唯一一个零售销售额增长超疫情前80%的项目，足见韧性。
可这种韧性，并不能成为太古在广州原地踏步的理由，因为太古汇的重奢定位在消费外流下抗风险力一定程度上弱于其他城市多元定位的项目。
显然，太古早已深谙此布局之风险所在，且以落下具体行动。
多项目梯度覆盖：从单点重奢到“金字塔型”组合
一方面，稳住广州太古汇重奢基石。维持100%出租率的高端奢侈品矩阵（如LV、爱马仕），但通过地下层改造扩容美妆、运动品类，应对消费分流。
同时，出手拿下北面的广州文化中心，成交价格21亿。公开信息显示，广州文化中心建筑面积6.08万㎡，用途方面，包括商业4.58万㎡、配套汽车库（人民防空工程）8875㎡、设备用房6068㎡、无法使用部分89㎡。使用期限40年，从2001年12月25日起，至2041年12月24日止。
该建筑本就由当时太古汇项目负责兴建，于2008年开工，2012年完工，两者直接相通相连。去年，该物业使用功能获批从文化、娱乐、体育调整为商业，但不涉及建筑规模和外立面调整。
结合物业位置和使用条件来看，双方“合体”，尽在预料之中，也是大众喜闻乐见的结果。这意味着，广州太古汇的扩容成为现实——叠加来自广州文化中心的4.58万㎡商业部分，其商业体量将达18万+㎡，直接晋升天河路第二大商业体。
另一方面，差异化破局，以“潮流轻奢”的聚龙湾太古里，与重奢太古汇互补，规避天河商圈同质化竞争。
该项目位于广州市荔湾区白鹅潭地区核心地段，是太古地产在粤港澳大湾区的首个太古里项目，借鉴成都太古里“传统院落+现代商业”逻辑，结合荔湾西关文化元素。预计总楼面面积约15万平方米，未来将依托“得天独厚的珠江滨水景观资源”，打造为首个滨水“太古里”， 计划于2027年上半年起分阶段落成。太古地产持有该零售项目50%的权益。
另值一提的是，太古在广场还想寻找其他潜在增量（城市更新机会），积极对接政府城市更新计划（如白鹅潭、珠江新城东区），探索“商办+高端住宅”综合开发，或可复制上海太古源邸模式。
业态革新：从奢侈品依赖到全场景消费
作为最强奢侈品排面担当，广州太古汇的高端调性一直在线。
一线大牌LV、爱马仕、LV、GUCCI、香奈儿、PARADA、葆蝶家、芬迪、迪奥……该排的队还是排队，特别是LV、GUCCI、香奈儿，排队现象明显。
高化品牌阵容强大，GUCCI Beauty、Dior Beauty、纪梵希美妆、香奈儿美妆、馥蕾诗、海蓝之谜、肌肤之钥、娇韵诗、科颜氏、祖·玛珑、潘海利根……从美妆到香氛，都是顶级品牌。
但面对着消费分层，及商圈内的直面竞争，其需要不断进行品牌业态优化。
一是，强化“全球/华南首店”标签（如上海兴业太古汇路易威登“路易号”地标），引入小众奢侈品（如Goyard）、运动科技（On昂跑）及国货美妆（观夏），覆盖消费分层需求。
毕竟，高端生活远不止奢侈品包包、服饰，太古汇或许还可以考虑更多当前消费市场的新兴业态、热门品牌。比如新能源汽车体验店、宠物业态、运动体验、手办品牌、私享菜系、高端茶饮品牌等等，或许能为商场带来更为丰富的业态，注入更多新鲜活力。
二是，体验式场景扩容，可扩大餐饮娱乐占比（目标30%+），对标上海前滩太古里“屋顶跑道+花园社交”模式。亦可考虑，嫁接香港“会员互通”体系，提供跨境礼遇（如深港消费积分互换），锁定高净值客群。
以及，借势政策红利，利用广州“国际消费中心城市”政策，争取免税店、跨境保税仓等试点。
以上，可知，太古在广州的补仓本质是 “空间占位×业态革新×资本循环” 的三维棋局，其成败将取决于能否将香港的资本韧性、上海的创新基因与广州的在地文化深度融合，打造真正意义上的“大湾区商业共同体”。
