30亿起拍！备受港客喜爱的深圳皇庭广场，再次被摆上“货架”

来源 · 赢商网

作者 · 罗嘉欣

人气旺，依然难逃“被卖”的命运。深圳皇庭广场，这家深受港客们喜爱的购物中心，再次被摆上“货架”。

起拍价30亿，相较于第一次，价格打了“骨折”。

深圳市中级人民法院于8月7日发布公告，将于9月9日在京东法拍平台公开拍卖深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备，起拍价约30.53亿元，对应评估价43.61亿元的7折。此次法拍还需叠加历史债务：截至移送拍卖时，皇庭广场尚欠管理费1631.87万元、水电费740.06万元，均需买受人承担。

晶岛国商购物中心，即皇庭广场。项目于2013年开业，是一座营业12年的成熟购物中心。作为深圳福田CBD商圈的核心商业体之一，项目属于上市公司皇庭国际旗下核心资产，位于深圳福田福华路上，与深圳福田会展中心仅一路之隔。据官方披露2021年商场销售额28亿元，客流超过3000万人次。

评估报告显示，商场测绘总建筑面积13.6万平方米，商业面积约8万平方米。

这也是该商业体自2022年以来第三次被摆上出售“货架”。其母公司皇庭国际自2020年起连续5年亏损，负债超77亿元，出售核心资产已成债务突围的重要路径。

01.

三年三降身价

从74亿降至30亿

作为深圳福田CBD核心商业体，皇庭广场的出售历程堪称“断崖式降价”。从第一次挂牌的74.93亿元，到第二次的56.2亿元，再到此次30.53亿元起拍（对应评估价43.61亿元的7折），较首次挂牌价缩水超44亿元。

2022年2月，皇庭国际启动资产出售计划，拟在深圳联合产权交易所预挂牌转让融发投资及重庆皇庭珠宝广场有限公司各不少于51%股权，其中融发投资为深圳皇庭广场的运营主体，此举被视为公司“退房”转型的关键步骤。同年3月18日，联交所发布《融发投资100%股权转让意向征集公告》，参考价格为74.93亿元。

但仅一周后的3月25日，转让参考价即降至56.2亿元，降价幅度达18.73亿元，主要因皇庭国际面临流动性压力，需尽快偿还债务（如中信信托27.5亿元逾期贷款，皇庭广场已被查封），但当时仍未找到明确意向客户。

2022年11月，皇庭国际与连云港丰翰益港物业管理有限公司签订《合作框架协议》，拟成立由丰翰益港控股的有限合伙企业，通过“先清偿债务成为主要债权人，再以债权置换股权”的方式收购融发投资，但债权金额、置换方案等均未确定，存在重大不确定性。2023年1月30日，皇庭国际公告称该重大资产出售事项仍在进一步协商中。2023年8月，双方谈判持续9个月后仍未达成一致，原定于8月24日的协议签订延期，最终出售事项陷入僵局。

作为皇庭国际核心资产，皇庭广场此次法拍是其债务压力下的无奈之举。财务数据显示，皇庭国际自2020年起连续五年亏损，累计亏损超44亿元，2025年一季度资产负债率高达97.1%，总负债77.77亿元。

旗下另一核心资产重庆皇庭广场也于2022年12月进入司法拍卖程序，评估价7.18亿元，起拍价5亿元（7折），但因经营不善（2021年净利润-4259.32万元，净资产-44.74万元），最终无人报名流拍，折射企业资金困境。

02.

项目情况：

被“港人消费”救活

餐饮业态占主导，超市人气爆

据皇庭国际年报，2024年其商业运营服务收入3.55亿元，同比微降1.95%，毛利率高达90.56%，主要依赖租金收入。

尽管身陷债务泥潭，但皇庭广场凭借“港人北上”消费热潮维持着高人气。据赢商大数据显示，皇庭广场在2024年品牌平均进驻率93%，日均客流超8万人次，港客占比达45%以上。

从业态品牌来看，进驻品牌近250个（截至2025Q2），餐饮业态占比超过50%，是绝对的“餐饮主导型购物中心”，零售占比不到30%。

从社交平台可以看到，主力店“盒马鲜生”备受港客喜爱，成为引流主力。

数据显示，从2022年开始，皇庭广场通过不断调整，将餐饮商户占比从38%提升到53%（2025Q2），零售占比从47%降至28%。严重依赖餐饮业态，也造就商场“重餐饮、轻零售”的业态结构，导致整体坪效偏低。

有资深业内人士指出，皇庭广场过去一两年因为港客大规模涌入，“唯高租金”的招商原则拉高了全场租金水平，收益达到一个峰值。项目商业特色对比周边商场并不算突出，在商场定位与品牌短期内无法提升的情况下，未来收益很难再有大的突破。

而福田CBD商圈的激烈竞争格局，正在加剧商场“同质化”。数据显示，福田CBD商圈以皇庭广场为轴点，一公里范围里坐落着8座在营商业体，是深圳购物中心聚集度最高的商圈。

对比商圈内竞品，领展中心城的夜经济和家庭消费、卓悦中心的餐饮矩阵与多元时尚、福田星河COCOPark的社交经济与潮流生态等均是可圈可点，进驻品牌的号召力和品牌级次，均是港客的热门目的地。

相较于皇庭广场“主打餐饮”，这些商场业态结构中零售仍是绝对主力。从“首店新鲜感”来看，这几大商场更侧重招揽具有一定实力的外来品牌首店。对比之下，皇庭广场虽占据会展中心地铁站交通优势，但品牌级次和首店号召力仍有待提高。

从最新数据来看，2025年第二季度皇庭广场商场出租率下滑至90.45%，上半年新开了Amanda造型、一酷潮玩、伊人肌秘皮肤管理中心、潮发（传记潮发牛肉店）等品牌门店，而滇百年、熺鱼等品牌撤出。显然，商场“依赖港客消费”亦面临着多重经营压力。

此次，皇庭广场法拍结果将直接影响皇庭国际债务化解进程，若流拍，其资产价值可能进一步缩水。对于意向买家而言，30.53亿元的起拍价虽具吸引力，但后续业态调整、债务清偿及同质化突围仍是严峻考验。

截至发稿，京东法拍平台显示已有超7000人次围观，但尚未出现报名记录