2025Q2购物中心开关店报告：调改方向很明确了
来源 · 赢商网（ID：winshang）
作者 · 熊舒苗 编辑 · fufu
封面&头图来源 · 龙湖重庆北城天街
人潮回归，消费续血。
据赢商研究中心统计，上半年全国购物中心客流趋势整体向好。其中，二季度购物中心场日均客流2.75万人，稳步上扬。
在假期效应和以旧换新补贴利好下，上半年全国社会消费品零售总额245458亿元，同比增长5.0%，较一季度的4.7%有所回升，消费数据亮眼。
消费端温和复苏，带动商业地产行业供给端形势向好。据赢商大数据，今年二季度12个重点城市250+标杆购物中心开关店比1.00，环比回升，开、关店整体持平。
数据说明
数据来源：赢商大数据
统计范围：北京、上海、深圳、广州、成都、重庆、杭州、天津、武汉、南京、西安、厦门12个城市250+标杆项目
开关店比=开店数/关店数，比值>1，表示品牌门店发展呈现扩张状态（开店数>关店数）比值=1，表示品牌门店发展持平（开店数=关店数）比值<1，表示品牌门店发展呈现收缩状态（开店数<关店数）。开、关店根据实地踩盘数据对比得出，实际门店调整时间存在时间差，数据仅供参考，具体以各项目官方披露的数据为准
统计时间：2025年4月1日-2025年6月30日
01.
2025Q2商场调改图谱：250+标杆平均调30+店
二季度，12城250+标杆购物中心共计调整9300+门店（新开店+新关店），单项目平均调整30+店，对比一季度调整力度有所加强。
调整50+店的项目约占10%，武汉武商MALL、龙湖重庆北城天街、杭州湖滨银泰in77、上海龙之梦城市生活中心等项目调整100+店。
各项目基于不同定位及客群，调改侧重点不同，如：
武汉武商MALL：服装大洗牌，新关多个中高档价格带品牌、同时新开多个奢华品牌和中档品牌，契合消费分层趋势，此外还在B1/F7/F8楼层开出多家餐饮新店，以“小吃小喝”为主
龙湖重庆北城天街：关闭了部分成熟零售连锁品牌，着力提升零售业态丰富度，新开多家户外运动品牌，女装、家居、黄金珠宝、鞋类等亦有较多新店
上海苏河湾万象天地：重点调整LG层，五一开出宠物服务店、娃娃机、饰品DIY、街舞培训、书店、KPOP体验店、餐酒吧等各类潮流新店近20家。
具体分档次看，购物中心内不同楼层，调改方向不一。
1、高档项目“猛攻”餐饮、儿童亲子，大众化项目文体娱成新增长点
各档次商场都趋于收缩零售、加码餐饮，但分处“两极”的高档、大众化商场差异较大：
■高档商场
调整集中在零售业态，但同时“一反常态”加大餐饮、儿童亲子调入力度，餐饮新开店占比达30%、开关店比1.51，儿童亲子开关店比1.12，均远超其余档次商场。
■大众化商场
整体开关店比1.21，为各档次中最高（其余均为0.98），品牌商扩张意愿强，其中零售、餐饮调整比例趋近，餐饮成客流、业绩担当，文体娱开关店比亦较高，成新增长点。
2、地下楼层调改活跃，首层时尚零售成关店“重灾区”
不同楼层的调整思路截然不同，但整体上，服装在各楼层表现均不理想，经营承压的时尚生活开始“逃离”首层、加码地下楼层，小餐饮积极“往下走”、锁定地下楼层及首层。
■地下楼层（B1/B2/B3）
调整最为活跃，开关店比1.06，调整门店量2600+，占比28.5%。
其中，零售新开店、新关店基本持平，加码潮流数码、黄金珠宝、家电厨卫等时尚生活品类；餐饮快速更迭，火锅/焖锅下行，休闲餐饮、中式简快餐扩容；儿童零售收缩。
■首层
调整力度不容小觑，开关店比0.96，调整门店量1800+，占比20%。
服装、美妆护理、黄金珠宝、汽车4S店/体验店等时尚零售品类成关店“重灾区”，一些调性较好、热度较高的连锁饮品品牌、烘焙品牌成了这些优质铺位的首选租户、招商“新刚需”。
■F2
向来以服装、时尚生活为主，在本轮调整中，服装大败退，IP主题店、潮玩关注度走高，休闲餐饮、中式餐饮、文体娱亦有上扬势头。
■F3
通常是儿童亲子业态的舒适区，如今这一主力业态却趋于关店，而家居、黄金珠宝、时尚配饰等品类则纷纷在此落户。
■F4层及以上的高楼层
服装仍是关店主力军，火锅/焖锅、日韩料理则加码开店，而追逐高流量的大众化简快餐、烘焙、川菜等则开始逃离。
购物中心地上地下的价值正在被重塑。地下楼层风头正盛，已成“流量高地”、商场新“门面担当”，抢手程度赶超首层。
重塑地下楼层品牌组合，成为购物中心提升人气的关键切入口。与此同时，首层如何保住租金水平和竞争力、其它楼层要以怎样的品牌组合吸引消费者等问题，亦值得商场运营者思考。
02.
2025Q2商场业态更迭特征
9300+门店中，新开店、新关店各占一半。新开店中，零售占比42%、餐饮占比36%；新关店中，零售占比46%、餐饮占比31%。
这表明，零售正在持续收缩，餐饮重要程度越来越高。结合开关店比看，餐饮、文体娱＞1，零售、生活服务开关店比略＜1；儿童亲子继续疲软。
季度净增门店较多的品牌来看，潮流数码、儿童数码持续火热；休闲餐饮细分品类饮品、烘焙甜品、休闲小食均有亮眼品牌。
净减门店较多的品牌分布分散，汽车4S店/体验店、服装、美妆护理、休闲餐饮等品类皆有“失意者”。
1、零售-服装：大众化品牌吃香，“大牌平替”崛起
零售业态新开店近2000家，服装、时尚生活对半分。
服装开关店比0.83，其中服饰集合店、家居服/内衣、服装配饰、鞋类、男装下行，运动装、箱包皮具、特色服饰上扬。
不同档次服装，“待遇”不同。开关店比呈现阶梯分布，档次越高，越趋于收缩。
奢华、高档、中高端、中档服装均遇冷、开关店比小于1，而大众化服装的春天来了，开关店比1.31，逆势扩张。
贝恩咨询与Worldpanel消费者指数联合发布的《2025年中国购物者报告，系列一》指出，近四年来，中国快速消费品市场呈现出明显的“消费平替”趋势，2024年快速消费品平均售价下降3.4%、降幅为过去四年之最；《2024年中国消费趋势观察报告》显示，57.2%的消费者在产品质量与功能相近的条件下，更偏爱选择性价比更高的替代商品。
大牌logo不香了，消费者走向“价值导向”，关注产品本身面料、工艺和性价比等。
诸多新锐品牌趁势崛起：
源自韩国的“lululenon平替”XEXYMIX以高弹性和耐穿性赢得市场认可，加速扩张，全年门店总数目标为50家；
戚薇、杨紫代言的轻塑时尚品牌SIINSIIN，王牌产品双抗冰皮防晒衣、轻塑鲨鱼裤全网爆卖，开始加码线下渠道；
以“减法”舒适为核心理念AMONAVIS，简洁又不失摩登，收获大批拥趸；
站在少女风穿搭前沿、拥有200万+粉丝的MOF少女百货，多巴胺色彩门店成商场“显眼包”，被无数少女疯狂打卡……
2、零售-时尚生活：悦己治愈、品质生活类消费火热
时尚生活开关店比0.95，细分品类两极分化：
■开关店比＞1
潮流数码、家居、黄金珠宝、户外用品、IP主题店等；
■开关店比＜1
美妆护理、时尚配饰、汽车4S店/体验店、奢侈品等。
消费者更注重“里子”了，青睐掏钱消费能带来精神愉悦的户外运动、毛绒玩具、潮玩、二次元，对美妆护理、时尚配饰、奢侈品等“面子”功夫关注度降低；同时，关注实用性，潮流数码、家居这些能改善生活品质的品类热度走高。
“年轻人不买包了，买快乐。”英敏特最新发布的《2025中国消费者》报告指出，消费者对“体验”、“悦己”和“健康”的关注持续升温，成为拉动内需的长期驱动力，这一结构性趋势在理性消费与生活质量追求并存的语境下，进一步深化并拓展出更具价值感的消费升级路径。
3、餐饮：“新面孔”受宠，尤其是成熟区域品牌
餐饮业态新开店1600+，除火锅/焖锅/干锅外，其余品类开关店比均超过1。
休闲餐饮：细分品类饮品、烘焙甜品、休闲小食均呈扩张；
中式餐饮：川菜、湘菜有下行趋势，粤菜、江浙菜、云贵菜、东北菜等菜系关注度提升，中式简快餐维持稳定上行；
异国风情餐饮：日韩料理复苏，泰国菜转向收缩；
火锅/焖锅/干锅：整体收缩，主要是焖锅/干锅、火锅衍生品下行，但山野火锅、菌菇火锅、椰子鸡、小火锅等特色火锅发展向好。
新兴餐饮品牌受宠，开关店比高达2.25，Q2净增门店是非新兴品牌的2倍多，呈现出强劲活力，与此对应的是一些创立时间较长、门店数较多的初代网红品牌遭“出清”。餐饮“新面孔”能带来客流增量，满足消费者的尝鲜需求。
创立于2023年的麦记牛奶公司，拿下Q2拓店前三。品牌切中当下大火的“新中式糖水”赛道，仅五一至7月就从40+店扩张至百店规模。据麦记牛奶公司相关负责人向品牌数读表示，今年计划落地500家门店左右。
深耕异地市场的区域餐饮品牌，同样是商场们青睐的“新面孔”。这类品牌本身运营能力强、有成功经验，自带流量，又有新鲜感和稀缺性，它们厚积薄发、趁势“抄底”优质铺位向外地扩张。
湖北菜代表品牌来菜凭一道湖北藕汤天天爆满，Q2在北京、深圳多点爆发；
从武汉走出的流浪泡泡破破烂烂烤肉店，在广州连开数店，成为广州烤肉自助热门榜第一、7月再拓南京市场；
同样源自武汉的新派韩式餐饮品牌KCOOKING概念韩餐，以“创新融合韩料”为核心，打造“出片率”高的打卡场景，新开多地首店；
专注于潮汕传统甘草水果制作与传承的有堂古·甘草水果，全国新开20+店、其中10+为省份/城市首店。
4、儿童亲子/生活服务/文体娱：学习机、24小时健身房、养生按摩升温
儿童亲子/生活服务/文体娱新开店共计800+，儿童亲子、生活服务收缩，文体娱上行。
儿童亲子：儿童零售的童装/童鞋、儿童玩具、儿童家居用品均趋于下行，但儿童数码不断扩张，学而思学习机、作业帮、小猿学练机等多个品牌大力拓店
文体娱：娃娃机、VR体验馆下行，弹珠类电玩、网咖、沉浸式剧场、专业球馆势头向好，24小时自助健身房24/7fitness逆势扩张
生活服务：丽人养生中的美甲美睫纹绣及美容spa均在收缩，美发造型、足疗按摩向好，乐摩吧、筋骨堂、锦艾亚健康调理、长风拨筋养身等养生品牌积极拓店，烟酒专卖、食品零食下行
足疗按摩，当代打工人的“续命加油站”。
《2024按摩足疗行业白皮书》数据指出，按摩足疗行业的客户群体正在不断扩大，且呈现年轻化特征，以 80、90 后上班族为主，月均到店3次及以上的重度用户达36.8%。长期久坐带来的颈椎病、腰椎间盘突出等亚健康问题，让年轻人供养起了各种类型的按摩店。
锦艾Q2新进驻重庆、成都多家购物中心
