不想输的凯德，跟超市杠上了
以退为进
撰文|黎浩然
主编|付庆荣
头图来源|项目官方
静悄悄的，凯德中国信托（CLCT）交出了一份“以退为进”的中报答卷。
2025上半年，CLCT实现总收入8.68亿元，同比下降6.3%；NPI（净物业收入）约为5.8亿元，同比下降8.1%。
“总营收下降的原因是零售物业投资组合的收益有所减少以及产业园区投资组合的入住率有所下降。不过，物流园的营收仍实现增长。”
手握国内9大“烟火气”商场，零售板块一直是CLCT最为韧性的组合。但在宏观消费疲软与商业地产供需失衡的双重夹击下，凯德不得不选择“以租金换稳定”的策略——通过牺牲短期租金收益，捍卫资产组合的出租率与现金流安全，为存量调改与REITs转型争取时间窗口。
若战略落地顺畅，其将为商业地产圈贡献又一个短期阵痛中的转型新样本。
01
出租率韧性与租金牺牲并存
潮玩品牌租户业绩大涨
2025上半年，旗下9个零售物业实现总收入6.29亿元，同比下降4.46%；净物业收入（NPI）为4.18亿元，同比减少5.36%。
“业绩下降主要由于凯德MALL·新南店的出租率、租金水平下降，以及北京西直门店、望京店、哈尔滨学府店正对超市区域升级改造，工程对收入造成阶段性影响。”
出租率稳在95%以上
平均租金水平降了2.7%
截至2025年中期，CLCT零售物业组合的整体出租率为96.9%，较2024年末下滑1.3个百分点。成都凯德广场·新南出租率最低为87.4%，其余8个项目出租率均高于95%，仍保持较高水平。
再看租金调整率，期内，CLCT零售物业组合的平均租金水平下降了2.7%，主要源于广州乐峰广场的次主力租户的重新定位；以及北京望京店将高租金水平的汽车租户调整为多业态组合，并在B1层装修期间，为餐饮租户提供租金支持。
客流量、销售额微升
潮玩品牌租户业绩大涨
2025年上半年，CLCT零售物业组合的客流同比增长1.0%，但增速有所放缓；零售销售额同比增长0.1%。
假设不考虑汽车销售额，则租户销售额增长0.8%；假设不考虑三家门店（凯德MALL·西直门店、凯德MALL·望京店、凯德MALL·学府店）超市的升级改造带来的影响，则租户销售额增长2.5%。
这印证着，凯德CLCT零售项目调改后消费潜力可期，短期租金牺牲或为未来价值回升埋下伏笔。
具体看，租户结构的变化与销售额情况密切联系。受惠于政府消费券的提振作用，期内CLCT旗下9大商场中，IT品牌租户的销售额大增17.8%；黄金强劲需求亦有所体现，珠宝及手表品牌租户销售额上升18.0；潮玩热对销售的带动最为亮眼，期内玩具品牌租户零售额大升46.0%。
业态组合上，2025年上半年，凯德CLCT旗下商场通过增加特色餐饮商户吸引客流到店，餐饮业态的收入占比从2024年末的38.4%增加到39.2%；超市业态的收入占比则从2024年末的4.1%下降到3.5%。
CLCT近两年对多个项目的超市进行调整，部分超市缩减规模重新划铺，部分超市替换为新型超市，业态类别丰富性进一步增加。
02
转型谋变术
瞄准年轻人与商业REITs
凯德CLCT这份“韧性”中报中，因地制宜的调改术，贯穿始终。
在《回报率达14%，凯德“爆改术”燃起来了》一文中，我们曾分析过雨花亭、乐峰广场、大峡谷三个项目的调改共性与成果。
上述3个项目调改的业态均为超市，对应着2024年国内购物中心运营者普通面对的超市等主力店缩铺或撤铺的经营难题。
据CLCT 2024年报，3家调改完成的零售门店，客流及销售明显增加。报告期内净物业收入增长13.7%，远超其他零售物业；改造平均投入回报率14%，调改效果非常成功。
进入2025年，聚焦凯德CLCT零售项目上半场调改主调，会发现：超市调改仍是重点，一大批特色餐饮、谷子店来袭，争抢年轻人。
凯德MALL·学府
6月中，凯德MALL·学府新引进比优特超市开业，替换了原来的北京华联超市。比优特超市租赁面积约6600㎡，开业头一个月销售额超以往7倍，总租金增长13.1%，带动整个商场销售额提升了33%，客流量提升31%。
比优特超市为东北颇具人气的超市，凯德广场首次与比优特超市合作是在2024年。当年1月，比优特超市于凯德在哈尔滨的另一项目——凯德MALL·埃德蒙顿开业，开业当天全场客流同比提升106%，超市销售额同比提升近1800%。
超市之外，凯德MALL·学府还计划于今年三季度推出一条ACG主题的商业街以吸引年轻一代消费者，如今已签约100%。
凯德MALL·学府B1层商业街打造始于2024年，当时对1122㎡的负一层空间做了重新装修和设计，打造一条直通火车站的特色餐饮与零售商业街——末央街，并结合非遗文化和现代元素为顾客提供新的消费体验。
去年完成改造后，凯德MALL·学府就已开始谋划在该层增添更多面向年轻一代的“谷子店”、潮玩店等品类，至今已先后开出三月兽、模玩熊、万代扭蛋店等多家店铺。
凯德MALL·望京
2024年下半年，凯德MALL·望京就已启动对总面积8800㎡陈旧主力超市空间的改造，引入京东7FRESH七鲜超市外，增加名创优品、KKV及联想等零售品牌，以提升购物体验。
整体改造将于今年4季度完成，七鲜超市会在10月份对外营业，整个提升改造动作预计可带来约10%的投资回报率。
凯德首次将七鲜超市引入旗下购物中心是在2024年，彼时该超市于同在北京的凯德MALL·大峡谷开业，租赁面积约4000㎡，也是七鲜超市全国首家增设线下收银的店面。
凯德MALL·西直门
凯德MALL·西直门超市区域调改稳步进行中，原华联生活超市位置，已完成扩建，未来将调改为DT-X，同样预计于10月开业。DT-X是华联集团新产品线，旨在丰富社区商业生态，提升居民生活便利性。
此次计划新开的DT-X面积约1万㎡，定位为“邻里中心概念店”，将引入高品质超市、咖啡、书店、轻餐饮等业态，服务周边社区居民。
除超市外，凯德MALL·西直门在今年上半年连续开出多家人气特色餐饮店，持续强化餐饮业态的引流能力，包括墨西哥餐厅MOJI墨纪、烤匠北京西城首店、寿司郎、肉肉大米等，金吉家烤肉及探鱼亦在期内进行形象升级，焕新开业。
凯德MALL·新南
凯德广场·新南是成都首个提出运动友好的MALL，骑行社区的营造是他们的尝试之一。该项目与凯德广场·天府处在同一商圈，希望通过“做大”与“做精”的分工协作来提升整体声量。
持续探索商业与运动的联动，项目不仅划出专门的城市骑行中转站区域，为车友提供停靠、手机充电、打气筒、维修工具、医疗包等骑行刚需服务，还合理地调配了项目可利用的资源，号召场内咖啡饮品与自行车等骑行相关品牌更多地参与骑行友好的供应服务。
品牌组合上，引进了知名公路自行车集合店品牌MUCHBIKE西南旗舰首店，以及在今年在L3开出La Flare网球馆。除与骑行等运动联动外，凯德广场·新南还着力增加特色餐饮品牌，如在上半年引进爷爷不泡茶、川小香，还举办了霸王茶姬主题空间展、盲盒面包节等活动。
超强爆改术以达成“租金换稳定”之结果，于凯德CLCT而言，只是当下的防守策略。而其主动进攻策略则落子在公募REITs突破——计划将长沙雨花亭购物中心注入其国内首支消费基础设施公募REIT，预计2025年Q3-Q4上市。
此举之于凯德，意义深远。一方面，盘活存量。若成功发行，可回收资金优化债务结构（当前负债率42.6%），并为后续资产证券化铺路。
另一方面，则是模式跃迁。从“重资产持有”转向“开发-运营-REITs退出”的资本循环，契合凯德深耕中国的轻资产转型战略。
据《首个申报中国商业REIT的国际资管巨头，为什么是凯德？》分析，凯德广场·雨花亭前身是深国投商置斥资兴建的嘉信茂广场。2019年，凯德将凯德广场·雨花亭注入凯德商用信托（时名CRCT，现名CLCT）。
公开资料显示，2018年，凯德广场·雨花亭租金收入7800万元，租金单价3.43元/平，NPI Margin 59%，往前三年NPI CAGR保持着9.2%的增长率，是一个发展势头较强劲的项目。即便在因疫情受限的2020年，凯德广场·雨花亭仍表现坚挺，是当年CLCT中唯二的业绩持续增长的项目。
步入2021年，国内购物中心客流回潮。CLCT旗下11个商场的NPI出现了一定的分化，凯德广场·雨花亭继续增长，可见项目本身的综合实力较强，这背后离不开凯德持续调改的有效性。
往后看，凯德CLCT依旧将处在一个被动防御与主动革新并存的过渡期。“租金换稳定”策略短期有效，而REITs进展与零售改造（如北京望京升级）能否兑现中长期收益，将成为估值修复关键。
