关注我们
赢商网 > 公司 > 动态 > 正文

嘉里建设, “死磕”内地

赢商网贾斐
摘要:未来几年聚焦上海、武汉、沈阳

净利润下滑22%,负债率严控40%中段,手握4970万平方呎土储,嘉里建设2025年上半年财报展现出“极致”的财务自律。

据中报数据,今年上半年,嘉里建设营收80.59亿港元,同比增加60%。但股东应占溢利6.12亿港元,若撇除特殊项目影响,基础溢利同比降幅达到30%。

在这份“增收不增利”的成绩单背后,嘉里建设管理层正默默地执行一条坚定的策略:严格支出,加速回款,追求现金流安全而非规模扩张。

“短期内整体经济和房地产市场仍面临显著挑战,内地经济重新定位的过程难免波折。我们将保持警惕,并优先确保公司稳健性与韧性。”嘉里建设主席郭孔年于财报中如是定调。

在未来的不确定性加剧背景下,“省着花钱”已从嘉里建设的临时策略上升为长期经营哲学。

这家一向以稳健保守和“慢开发”著称的港资巨头,在不断扩张内地商业版图的同时,正努力在旧改试水与业态创新中,铺陈出穿越周期的新底气。

01 增收不增利 两地承压

打开这份“增收不增利”的半年财报,嘉里建设直面背后原因:

“发展物业毛利率下跌、租赁收入减少、税项增加,以及成本上升,包括新落成投资物业的开业前支出以及未资本化的融资费用增加。”

分版块看,期内,嘉里建设物业租赁及其他收入25.02亿港元,较2024年同期下降6%。

其中,香港投资物业组合录得合并租赁收入5.47亿港元(2024年同期5.96 亿港元),合并业绩4.19亿港元(2024年同期4.61亿港元),毛利率则与上年持平,均为77%。

而内地,若不计入酒店业务,投资物业贡献合并租赁收入19.55亿港元(2024年同期20.53亿港元)及合并业绩13.66亿港元(2024年同期15.20 亿港元),相应毛利率同比从74%降至70%。

香港:投资物业收入微降,出租率稳定

嘉里建设在香港持有涵盖办公室及零售资产的投资物业组合,主要包括综合用途发展项目MegaBox╱企业广场5期及嘉里中心,以及中半山住宅组合的出租公寓。

上半年,投资物业收入下降反映办公室及零售市场持续疲弱,另受若干发展物业单位于报告期内转为销售导致租金收入减少,以及The Aster转换用途导致租金收入下降所影响。撇除此等特殊因素,香港合并租赁收入按年下降4%。

虽收入有所下滑,但嘉里建设香港零售物业出租率,环比2024年底维持稳定态势。

内地:零售物业“撑场”,出租率上扬

在内地,嘉里建设投资物业及酒店组合主要包括位于主要城市的办公室、零售、出租公寓及酒店物业。按固定汇率计算,内地合并租赁收入下降5%,其中办公室及公寓租赁收入减少,部分被零售租赁收入轻微增长所抵销。

2025年上半年,嘉里建设内地零售物业整体出租率为90%,较去年同期的89%略有上升。

另值一提的是,上半年嘉里建设内地零售物业楼面面积大幅度提升,这主要得益于杭州、天津及深圳前海新综合用途发展项目的落成。

在内地大本营上海,嘉里建设于2022年底及2023年6月获取的上海黄浦区金陵东路豫园站上盖10副地块的土地使用权,计划在发展包括住宅公寓、石库门联排别墅、办公楼、零售、酒店以及民生设施于一体的超大型综合体。

今年3月,金陵路项目首期住宅“金陵华庭”一期开盘,150多套大平层开盘即磬,总销售额高达92亿元,创下2025年以来上海新房市场的多项纪录,验证了项目所处板块对高净值客群的吸引力,也让市场对接下来零售物业的入市充满期待。

金陵路地王项目之外,嘉里建设2021年2月与GIC联合获取的浦东巨峰路TOD项目,总体量约43万方的PRISMA新嘉中心今年2月主体结构全面封顶,预计将于2026年上半年亮相。

此外,嘉里建设在环渤海区域布局的天津嘉里汇,十年蛰伏终见新番。今年天津嘉里中心二期将全面亮相,B馆与企业广场将共同投入使用。而2018年开业的沈阳嘉里城,或也将在2026年迎接二期商业的到来。

嘉里建设在中期报告中表示,未来六年及其后,本集团预计通过主要综合用途项目,为投资物业及酒店组合新增760万平方呎的应占楼面面积,包括约450万平方呎的办公室物业、290万平方呎的零售及20万平方呎的酒店。

其中,上海(浦东及黄浦区)、武汉及沈阳将是推动增长的主要城市

纵观嘉里建设的土地储备和发展策略,其正稳步推进内地商业持有运营的战略深化,进一步巩固其以稀缺地段和多元业态驱动价值的长期发展路径。

02“省着花钱” 死磕内地

“本集团拥有强健的土地储备,足以支持未来数年增长,并将秉持审慎及严谨的土地储备策略,实现长期可持续发展。”

提前下注,重仓内地,才让嘉里建设在世道不明朗的当下,有“省着花钱”的底气。

同为港资开发商,与恒隆地产、太古地产相比,嘉里建设选择了一条“中间道路”——既不盲目追顶奢,也不沉溺于大众消费,而是通过业态组合的“新鲜感”与“社交性”构建差异化壁垒。

目前,其已形成清晰的双轨产品战略。“嘉里中心”,主打轻奢与精英消费。上海静安嘉里中心2013年开业,是国内首个明确定位“轻奢”的商场。“嘉里城/嘉里汇”,侧重生活服务。上海浦东嘉里城,商业体量4.5万方,定位家庭型购物中心,引入家居、餐饮、儿童等业态。

双线策略背后是精准的客群切割——嘉里中心锚定城市精英与高净值流动客群,嘉里城则深耕区域家庭消费,以及多元化区域布局策略展现出的灵活性和适应性。

重仓上海,从中心到更中心

在上海,嘉里建设目前运营静安嘉里中心、浦东嘉里城及嘉里不夜城三个商业零售项目。

据赢商网大数据显示,静安嘉里中心2025年上半年项目日均客流约12.4万,同比增幅约27%,继续稳居商圈TOP1。

今年一季度,嘉里中心在南京新路沿街面的几家品牌更新,在社交媒体上收获了较高的关注度。2月份,在南京西路和常德路十字街口正式启幕亚洲最大罗意威之家,租金面积约1000平方米,打造集艺术、时尚、工艺和体验为一体的品牌文化空间。3月,总面积800多平方米的BOSS国内最大旗舰店开业,同时亮相的还有亚洲首家BOSS CAFE。

目前,商场一层已形成具有行业标杆意义的“首店”矩阵,包括罗意威之家、BOSS旗舰店、UNITED ARROWS中国大陆首家直营店等;运动潮流板块则汇聚了VUORI全国首店、Goldwin上海首店、Wilson上海首店、澳大利亚顶级骑行服品牌MAAP全球首家概念店MAAP Test等;顶级彩妆品牌PAT McGRATH上海首店、元古旗下中式甜品子品牌瑭所等门店相继入驻,为消费者提供了更加多元、个性化的消费选择。

而金陵东路项目是嘉里建设在中国内地迄今为止最大规模的投资项目,总建筑面积约67万方,在保留骑楼外立面与历史风貌的同时,引入现代商业、办公、展演等多重功能。

商业规划总体量约12万方,打造地下地上全域打通的TOD复合功能。更值得关注的是,项目规划的1公里骑楼商业街,由东向西串联外滩、豫园、南京东路、人民广场、新天地、淮海东路等核心地带,步行友好的同时形成商业联动,预计2028年全面开业。

与国际知名机构投资人GIC合作投资打造的上海浦东PRISMA新嘉中心项目,位于巨峰路张杨北路,是浦东新区“4+6+N”大消费概念空间布局中“6”个市级消费圈之一。项目依托以公共交通为导向的TOD开发模式,坐拥地铁6号线与12号线双轨优势,瞄准张江科学城企业总部需求。据悉,项目将由华之门资本进行整体开发及运营。

沪外扩张,从一线到强二线

以上海为起点,嘉里建设迅速向南北延伸。北上落子天津、沈阳,南下重仓杭州、深圳,西进武汉,形成覆盖主要经济带的网络。

长三角深耕:杭州成为嘉里建设格外看重的市场。2016年开业,同样定位轻奢的杭州嘉里中心,在2023年启动了开业7年以来的第一次大调改,从开业之初的大众化定位向潮牌高端调整,2024年全年引入各类首店12家。据赢商网大数据显示,2025年上半年项目日均去重客流6.23万,同比增长超30%,调改颇有成效。

位于拱墅区文晖板块的嘉里城,总建筑面积超过25万方,涵盖商业、两座超甲级写字楼、杭州JEN酒店、服务式公寓及住宅等多重业态,其中商业面积超10万方,预计2026年开业。

未来两年,包括杭州恒隆广场、杭州IFC、奥体SKP等大量高端商业体的入市,零售市场的竞争将越发激烈。嘉里建设旗下两项目分别占据市中心与新兴区域,无论在地理区位和定位上,均能形成互补。

大湾区突破:深圳可谓是嘉里建设南下战略的支点。早年开发罗湖嘉里中心、福田嘉里建设广场后,近年重注前海自贸区——前海嘉里中心分三期开发,总建面超40万平方米,涵盖写字楼、公寓、商业、酒店四大业态。作为前海首个港资综合体,其一期已获LEED铂金级、WELL金级三重认证。其中商业部分,前海嘉里城体量约4.8万方。

东南非标:从核心商圈走向新兴片区,从标准产品转向非标形态,福州“榕城·江上图”是代表作。项目落子福州市仓山区,直面闽江,总规模达46万㎡,是嘉里建设打造的集高品质商务办公、江景大平层、坊巷商业和高端住宅为一体的滨江生态大型国际综合体。其商业部分打破传统盒子形态,采用“坊巷街区式商业”设计,打造“嘉坊、里巷、天街、榕里”四大主题街区。

综上,在收入增长与利润压力并存的复杂图景中,嘉里建设的从容,是审慎经营策略为应对不确定性提供了缓冲空间。

奉行“以时间换空间”的它,继续顺利穿越周期或取决于两点:其一,能否通过金陵东路、PRISMA等标杆项目的全域运营,将"地段价值"转化为"生态价值";其二,在慢开发节奏下,如何通过资产证券化、REITs等工具优化资本结构,缓解利润压力。

返回赢商网首页
下载赢商网APP