深度| 深业上城：一张城市文商旅名片的炼成
翘首以盼，深圳建设“跨境消费枢纽”的关键落子正式落地。
8月26日，深圳特区建立45周年这天，深圳市内免税店在深业上城正式开业。这家从筹备到开业仅用7个月的创新型免税店，又一次诠释了“深圳速度”。
作为深圳“免税经济第一枪”，深业免税店的亮相具有多重意义：它是深圳打通“境外消费回流+境内消费升级”双通道的试验田，也是深业商管打通“大文旅战略”生态闭环的关键节点。于深业上城而言，这座凭借“公园+商业”特色模式、年客流超4000万的商业体，正借此实现自身商业能级的“二次进化”——进阶城市级文商旅名片。
Part1
多方共赢的“城市商业实验”
免税店不止于“卖货”，更是商业体价值重构引擎
作为全国首批市内免税店试点城市，深圳依托“改革开放试验田”的政策红利、大湾区联动香港“自由港”的区位优势，以及市区两级部门大力支持的创新政策环境，赋予深圳市内免税店独特的创新基因，使其与北京、上海等城市的市内免税店形成核心差异。
这家免税店，也是深圳作为“改革试验田”在商业地产领域政企合作的典型投射。这一由深业集团联合中免、深免三方共建的项目，正以“免税+”为支点，撬动商业地产从“空间运营”到“生态重构”的关键一跃。其创新实验点聚焦三大维度：
1/深圳智造：国货出海×免税消费差异化表达
作为国内首个大规模引入本土科技品牌的免税店，项目特设“电子黑科技体验廊”，集中陈列华为、荣耀、科大讯飞、影石等深圳本土科技企业的前沿产品——从全景相机到智能翻译笔，这些“深圳智造”的代表性单品，推动“国货出海”与免税消费深度绑定，以“免税有好货”核心逻辑，构成了深圳市内免税店最鲜明的差异化标签。
2/“公园+免税”空间场景革新
区别于国内免税店“机场/传统商业体”的单一空间模式，深圳市内免税店深度融入深业上城“公园+商业”的独特生态，构建起“消费体验+自然休憩+跨境服务”的复合场景，对比北京、广州免税店的“商场内嵌入”模式，其场景创新性尤为突出。
3/“免税+退税+有税”全客群覆盖
国内多数免税店客群呈现“单一化”特征——海南离岛免税以“离岛旅客”为核心，北京免税店聚焦“境外高净值游客”，而深圳依托区位与政策优势，创新构建“免税（服务境外旅客）+退税（覆盖离境退税）+有税（面向本地消费者）”的三维模式，实现“跨境旅客+本地居民+港澳客群”的全域覆盖，彻底打破传统免税店的客群边界。同时，“离境前60天内可多次购买”“消费不限额”等政策支持，进一步提升了市内免税店的消费灵活性与便利性，使其相较于其他免税业态更能激发旅客的消费频次与复购粘性。
这一商业实验的核心价值，在于实现“商业体提质、企业增效、城市赋能”的多方共赢：
对深业上城，免税店与原有商业基底形成深度互补，LA MER、雅诗兰黛、茅台、马爹利、VERSACE等200+免税品牌与文华东方酒店、老佛爷百货等形成品牌矩阵互补，推动商业生态闭环的完善；串联公园、LOFT小镇形成“公园休闲+免税购物”复合链路，强化“文商旅融合”黏性。
对城市，深圳免税店不仅是商业项目，更是城市“国际消费中心”建设的关键落子——通过“离境退税即买即退”“国货免税额度倾斜”“云退税”等政策试点，成为免税商业创新的试验田；通过集中展示本土科技品牌实力，免税店不仅成为消费场景，更成为城市科创成果的“展示窗口”。这种“商业项目与城市战略”的同频，使其超越单纯消费场景，成为城市功能升级的载体。
对企业，中免一方面通过“线下体验—线上会员购”闭环提升复购率，另一方面针对庞大的港澳客群增加了业绩增长点；深业则通过免税店提升商业体租金溢价与资产价值，双方形成“短期客流增长+长期资产增值”的共赢。这种“企业与商业体的生态协同”，较单一品牌引入模式更具可持续性，为商业合作提供了新范式。
Part2
从“商业地标”到“城市文商旅名片”
国内首个“免税+公园文旅”深度融合试点
在赢商网长期观察中，我们认为深圳有三个备选区域有机会打造具有国际级‘公园文旅商圈’”——福田深业上城商圈、南山深圳湾万象城商圈和宝安滨海商圈，均坐拥城市级影响力的商业载体、城市级休闲公园和五星级酒店等综合服务配套。
其中，福田深业上城凭借长期积淀与创新实践，成为了国内首个“免税+公园文旅”深度融合试点的商业综合体，率先完成从传统商业体到“城市级文商旅目的地”的跨越。
//生态筑底：公园文旅，重构商业集客要素
深业上城突破深圳商场“地铁联通为核心”的传统集客逻辑，以“缝合城市”为核心理念，斥资打造1.2公里绿色空中长廊，将笔架山、莲花山两座城市公园与商业体无缝衔接，构建“不可复制”的公园商业生态基底，重构商业集客要素。
两座公园本身即为深圳顶级文旅IP，年接待访客超2000万人次，为商业体提供天然客流池，共同成就深圳首个“公园商业生态”标杆。
其中，莲花山公园作为深圳“精神地标”，山顶邓小平同志铜像（2000年落成）以“大步向前”姿态象征改革开放精神。公园常年举办市民文化节、簕杜鹃花展、风筝节等活动，成为不同职业、年龄市民共享的“城市文化客厅”——老人晨练、青年野餐、孩童嬉戏，多元场景融合，塑造了“来了就是深圳人”的包容性文化符号。笔架山公园则以“体育+儿童无动力乐园+露营”为特色，粤港澳大湾区花展吸引超百万游客，年接待家庭客群超800万人次。
在公园文旅生态积淀的千万级客流基础上，深业上城以公园文旅特质为导向，构建“自然体验、首店经济、场景消费”三位一体业态体系：■屋顶小镇以红橙暖色调LOFT聚落式空间呼应山体轮廓，搭配玻璃幕墙形成网红打卡地，聚焦“高端户外+潮流休闲+特色餐饮”品牌，强化“逛公园+逛小镇”联动体验。
■年均举办近300场活动，从“意大利时尚生活节”“中法消费体验周”到“国际热带植物展”，结合公园花展主题市集及夜间经济建设，以全时段消费覆盖强化文商旅融合黏性。
2024年深业上城客流量突破4600万人次，销售额达60亿元，其中港澳客超1000万人次，公园文旅贡献核心增长动能。这一“自然+商业”生态的成熟，为深业上城后续叠加免税经济、进阶“城市级文商旅目的地”奠定了坚实的客流基础与场景基底。
//关键跃迁：免税政策下“城市级文商旅目的地”成型
凭借“公园+商业”生态奠定独特基底，叠加双酒店（深圳唯一福布斯五星酒店-文华东方酒店与MUJI HOTEL全球首店）与商业协同，深业上城成为港澳客群心中的“微度假优选”。
免税店的落地，则进一步强化了项目“跨境流量入口”核心功能——依托深港直通巴士、港铁4号线及深铁10号线（直达福田口岸），项目构建“深港半小时、湾区一小时”跨境通达圈，香港居民可“市内选购、口岸提货”，实现“免税消费一小时无缝衔接”；同步布局21家离境退税商户、105家双语菜单商户及英阿日韩泰五语种服务，打造境外游客友好型商圈。这一政策赋能与服务升级，推动客群从“深港高频客群”向“本地家庭客群+港澳高频客群+国际游客”三维流量矩阵扩展，跨境消费辐射力显著增强。
至此，项目形成“商业基底+甲级写字楼+公园生态+国际酒店+免税消费”完整文旅闭环，成为深圳市乃至大湾区唯一融合“自然休闲、高端住宿、多元消费、跨境免税”的都市综合体，实现从“微度假首选”到“城市级文商旅目的地”的质变。
//持续进化：品牌升级与运营强化城市文旅名片属性
作为福田区重点打造的特色商圈，在今年初的文章中，笔者提到深业上城生态商圈的核心扩容动作——黄木岗枢纽商业“深圳之脉”项目正在加速推进。该项目是位于笔架山公园东麓的城市交通枢纽商业，因笔架山公园与深业上城均由深业商管运营，深业可借此契机打通笔架山东西两麓商业脉络，实现地下商业体与地面生态商圈的无缝串联，构建“可逛、可玩、可停留”的全域内容联动体系。
与此同时，深业上城也在不断通过品牌迭代、活动运营与城市服务功能深化，强化“城市文商旅名片”的文化与消费符号意义。
■通过品牌矩阵的高端化与国际化，为文旅商圈注入多元消费活力。首店集群效应将持续放大，MASONPRINCE深圳首店、UNDERBOBO全国首家生活方式概念店、snow peak、DESCENTE、VISION STREET WEAR、醒圖公馆深圳首店、香港素食餐厅珺Emerald内地首店、latina prime巴西牛排馆等品牌首店，同时与深圳老佛爷百货达成战略调整，加大生活方式与美妆业态，释放三楼空间引入新兴业态，继续提升精致生活浓度。
■通过高频次、高影响力的运营活动强化“文旅+商业”融合属性。2025年以来，项目承接粤港澳大湾区花展、“深业上城国际文化节”、第十八届法国节French Market、韩国咖啡节等国际活动，以“文化交流+消费体验”联动提升国际声量。为迎接第十五届全运会，深业上城整个7-10月将围绕“马术、击剑、国际象棋、足球”等开展运动季系列活动，带来国际范新体验。
■强化“公园+商业”生态联动，深化城市服务功能，政策红利为深业上城进阶提供外部驱动力。《深圳经济特区公园条例》新版支持探索公园商业新范式，免税政策为上城后续“免税+文旅”协同发展探索更多可能。
2025上城逛公园主题美陈
深业上城的持续进化，不仅是商业体自身的迭代，更是深圳推动建设国际消费中心城市的生动缩影。其进阶路径，为城市存量商业突围提供了可复制样本，更彰显了国企商管在城市发展中的独特价值。
行业人士指出，伴随着项目在空间联动、业态升级、客群辐射及城市功能融合等维度实现进一步跃升，未来深业上城承载“国际文化交流”功能将进一步凸显，成为展示深圳“生态美、国际范、文化韵”的“城市会客厅”。
