杭州奥莱进化论：“城市奥莱”不是伪命题
素有“人间天堂”和“互联网之都”美誉的杭州，其奥莱商业也正持续进化与升级。
今年以来，杭州先后迎来多个新项目落地：星光大道引入大综熊奥莱全国首家品牌折扣超集仓、美团折扣超市“快乐猴”杭州首店正式开业、荟品仓三家门店同期亮相……与许多城市依靠传统奥莱项目扩张的路径不同，杭州奥莱形态更多以“城市奥莱”模式渗透蔓延。这一趋势也反映出，在消费变量迭起的时代背景下，购物中心与品牌方正在积极寻求创新出路。
9月10日，一场以“消费变量，场景重写”为主题的沙龙在杭州中南·江一云镜成功举办。活动现场，嘉兴下沙奥特莱斯广场、西蒙中国、杭州云门中心、钱塘盈新广场、平湖银泰百货、星创文旅、领航控股、萧山城市文化公园、oppo、乐摩吧等众多嘉宾莅临现场，探索消费与场景之间的新变化、奥莱业态逆势增长现状，以及购物中心如何与奥莱更好的融合和创新。
主题报告：奥莱成当下热门赛道，但招商仍是难题
活动开始，赢商股份东南区域总经理范兴坡开场致辞并分享了2025年上半年全国商业趋势报告暨中国奥莱研究报告。
据赢商大数据显示，今年上半年全国新开集中式商业120个，新增体量同比下滑26%，新增数量同比下滑29%，增量持续放缓；增量项目特征表现在中小型项目占比居首，轻量化改造趋势凸显。聚焦在业态上来看，文体娱增速加快，门店净增率1.4%；餐饮增长放缓，零售、儿童亲子、生活服务持续下探，其中零售净增率-1.3%，儿童亲子-2%，生活服务-1.3%。
尽管线上流量红利见顶，线下同质化竞争加剧，在消费降级影响下奥莱却成为了当下的热门赛道。范兴坡先生总结道，全国奥莱市场处于高速增长阶段，奥特莱斯近三年规模平均增长率为11.4%，相比集中式商业近三年规模平均增长率6.1%来看，增速涨幅较高。而且奥特莱斯在集中式商业中占比仅4.0%，未来仍有较高增长空间。
他重点提到，目前奥莱商业具备五个发展特征：
头部企业市场份额高，五大奥莱头部企业项目占据全国奥莱三成份额，高于购物中心集聚度，且未来仍将进一步提升，且头部企业运营向好，空铺率稳定在6%以下；
零售仍是奥莱核心业态，奥莱名品招商难度大，top品牌在奥莱项目中渗透率不高，尤其是国际名品，因此名品品牌招商成为奥莱制胜关键点；
品牌强势，商务条件苛刻成为行业共性，奥莱名品基本采用纯扣点，且品牌级次越高、扣率越低，国际名品、头部运动品牌基本上要装补，国际名品、头部品牌基本都需要逃生条款，已是行业共识，持续考量门店经营表现；
品牌奥莱门店拓展谨慎，国际名品直营店更青睐进驻一线城市头企项目，其他项目以代理/经销商模式为主，但拓展依然谨慎，运动户外头部外资品牌直营店倾向一线、准一线城市头企项目，下沉市场、非头部企业奥莱项目招商难度更大。
从奥莱头部企业产品线来看，整体品牌重叠率超七成，Michael Kors、Coach、Polo Ralph Lauren成标配，但顶奢品牌入驻率不足一线项目的1/3。这种"中间品牌扎堆"现象，迫使运营商通过价格战争夺有限客群，奥莱发展进入非良性轨道，未来招商经营压力将进一步加大。
交流碰撞：变量与重写，共探奥莱新趋势
现场嘉宾在自我介绍的过程中，就商业消费、奥莱趋势等议题展开激烈的讨论。
嘉兴下沙奥特莱斯广场张晓辉女士
郊区的奥莱与城市奥莱商业逻辑是不一样的：郊区奥莱一是通过更低的拿地价格压低运营成本，从而让利于消费者；二是通过地理距离筛选出价格敏感度更高的顾客，他们愿意为了更有性价比的商品而驱车前来。像下沙奥莱的核心商圈就是车程1小时范围内，到访消费者一定是有消费需求，更加具有消费目的性。三是对品牌来说，通过与正价店拉开距离，从而保证了品牌调性。
我认为线下商业依然很有必要性，现在很多电商品牌在反思，投流能不能烧出品牌，是不是一条不归路。随着竞争的加剧，线上ROI（投入产出比）在急剧下滑。一些纯电商品牌ROI甚至只能做到0.3。因为你不投，别人投，最后只能是大家一起卷，不投就没有流量，投了也没有利润。
而且线上低单价的商品更容易起量，但是想要提升客单则非常困难，不像线下可以通过低单价的引流品建立信任度，促进联单从而保证利润率。和线下相比，线上的集中度高出不止一个数量级，在平台面前，任何品牌都不是同一量级的对手，很难争取谈判空间。线下商业至少品牌还有的选，有的谈。
西蒙中国马国峰先生
西蒙品牌目前正在布局线上线下双线运营，线上已经入驻了抖音、得物和京东，打造线上线下场景，并根据不同时段进行不同侧重运营。虽然线下门店受限，但由于市场需求依然是必要的，重点在于要品牌说话，再就是运营。我认为，城市奥莱并不是伪命题，准确的应该叫名品折扣馆，名品折扣馆非常适配城市商业综合体。
钱塘盈新广场张同宇先生
钱塘盈新广场是位于钱塘区核心区域的大型商业综合体集购物、餐饮、娱乐、文化、体验于一体的多元商业空间，定位为钱塘高铁新城城市会客厅，总建筑面积8.7万方，预计于2025年年底开业。
从资本的角度来看，如今中国已经进入了存量商业时代，地产发展不理想，公司致力于盘活存量资产，尤其是小体量项目。
奥莱商业打造了一个非常完美的商业IP，汇聚了绝大多数消费者的私域流量，能持续带来经济价值，且具有很高的影响力和品牌效益，区别于传统购物中心的概念。未来的发展趋势可能是银发经济时代，奥莱+购物中心是一个具有非常大的发展潜力模式。
oppo浙北区域汪宏博
目前，线下手机市场以OPPO、华为、小米、苹果、VIVO、荣耀等六大品牌为主，我们正在努力突破购物中心的布局，大部分的门店是线下等待消费者，但是对于产品生态链有限的我们会更加注重服务主动促成成交。
面对有稳定的客流和清晰的客群画像的项目，我们会继续拓展完成整体布局，经过调整规划，我们增加了A/B/C类购物中心的布局，目前杭州已经突破了100多家。
浙江星创文旅俞长虹
浙江星创文旅俞长虹介绍到星创文旅为星创集团旗下企业，专注于写字楼、酒店、商业综合体等项目运营管理，目前在杭州有星创城超级综合体项目及余杭政务服务中心旁的新里程项目，其他项目都是在安徽合肥。
特别鸣谢：中南·江一云境商业中心位于杭州市滨江区滨和路与江汉路交叉口，距离地铁6号线江汉路站直线约300米，项目共8.2万方奢尚商业,整体将打造成为又一集文化艺术、休闲生活的奢尚商业新中心，年底即将开业，涵盖了网红品牌集合、特色餐饮、运动养生、金融服务等多维高端业态。
项目目前已经入驻有万豪AC酒店、新荣记（荣府家宴、荣小馆、荣村三大品牌）、黑珍珠餐厅、MILL酒吧、好久不见民谣酒吧、足本纪足浴、麦当劳、星巴克、棋牌、桌球等众多品牌商家，影响力与日俱增，招商销售火热。
