商场爆改豪华酒店，成都商业又创新一案例！
撰文/Regina
面对新世界百货退出盐市口、市中心大量商业空置、同质化严重、出租率走低、商业发展东移的现实，中环广场没有选择常规业态调整，而是开创性地将商业体焕新为洲际酒店集团旗下的高端又年轻的品牌VOCO酒店。
这不仅是业态的转变，更是一次对政策深度理解、对市场精准判断的资产运营样本。
政策扶持
商场为什么可以改酒店？
传统购物中心面临同质化竞争激烈、电商冲击加剧、消费升级等多重压力下，商业综合体空置率攀升、租金增长乏力成为行业常态（截至2023年上半年成都春盐商圈存量达88.68平方米）。
而成都政府敏锐捕捉这一市场趋势，这些年一直在推动商业发展，适时出台相关政策。
2023年8月出台的《关于利用存量非住宅性空闲房屋发展新产业新业态新商业相关政策的实施细则》（以下简称《实施细则》），明确支持：通过对存量非住宅空闲房屋建筑内部实施改造建设、改变功能，以用于从事新产业、新业态、新商业的行为。
《实施细则》适用对象包括“建成五年且闲置一年以上的老旧厂房、办公建筑、商业楼宇、商品市场等非住宅用途的房屋”，正好覆盖中环广场的实际情况。
《实施细则》文件截图 图源成都市政府官网
2025年成都市住房和城乡建设局等6部门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（以下简称《通知》），在着力提升供应质量、持续推进存量盘活等四个方面出台17条具体举措，并于2025年7月21日施行，也明确提到：在丰富商业办公业态方面，支持符合一定条件的商业服务、商业办公空间进行商业服务业、商务办公等功能混合配置，发展新模式新业态。
《通知》文件截图 图源成都市政府官网
换句话说，政府很清楚，与其让核心城区的老旧商业“空着”、“低效运转”，不如主动引导它们转型。
再加上成都正在全力推进“文商旅体”融合，打造世界级旅游目的地——高端酒店，尤其是核心地段的高端酒店，本身就是稀缺资源。
在这两个背景下，爪哇集团做出了一个“聪明又务实”的决策。对中环广场的改造并未遵循行业常规的“二房东”思维或降级租赁路径，而是做出了“商场改酒店”的战略决策。
且项目在前期分析中注意到，春盐商圈高端写字楼密集，出租率承压；拥有源源不断的旅游资源，节假日接待量更是高达1500万-2000万人次；高端商务住宿需求旺盛但供给不足，且商圈内“五星”酒店仅14家，连一街之隔的JW万豪经营至今也近十年。
周边区域高品质酒店调研 图源公众号商业曹点
所以改高端酒店或许是一个不错的选择。
总而言之，VOCO酒店的落地，不是企业“单方面”的决定，而是政策与市场一拍即合的结果。
改造难点
为什么值得投入1.4个亿？
商场改酒店，不是换个招牌那么简单。
外立面、机电系统改造；商业动线要重构，变成符合酒店功能的流线；还要处理大量“暗房”、消防规范变更、通风采光达标等问题……
这些都意味着改造成本远高于新建。
一个常规豪华酒店投资大约在七八千万，但VOCO酒店春熙路店花了1.4亿——多出来的部分，全是“改造的代价”。
但也正因为难度大、地段核心，才反而证明，投资方看好项目的长期回报。
看看他们让人眼前一亮的改造方案：
建筑处理上，保留中环广场标志性的建筑外立面，通过灯光照明系统塑造现代酒店的视觉体验。酒店入口处创新性地采用成都市树银杏树叶弧形结构，既尊重在地文化，又创造独特的到达体验。
VOCO酒店春熙路店 图源洲际集团酒店小程序
动线设计上，将商业动重构为符合酒店功能需求的流线体系，通过大胆拆除冗余结构，优化从入口到内部空间的通达性，形成高效舒适的住宿动线。
VOCO酒店春熙路店 图源洲际集团酒店小程序
空间功能上，将商业中庭改造为酒店共享空间，零售商铺区域转变为203间客房，同时搭配健身房、自助洗衣房、空中花园餐厅和会议空间，在保持建筑特色的同时融入VOCO品牌设计元素。
VOCO酒店春熙路店 图源洲际集团酒店小程序
这种空间重构模式反映的是，商业地产运营思维的本质进化，那便是从追求租赁面积最大化，转向追求资产价值最大化。
案例意义
政策导向下的聪明做法
中环广场案例体现了在政策引导下，商业地产价值评估标准已从用单纯的租金收益转向追求长期资产增值。
可以预见的是，爪哇集团“聪明且务实”的资产盘活做法，对项目面子里子的重构，将促使项目资产价值和投资回报显著提升。
酒店业态虽然前期改造成本较高，但酒店长期租赁合同提供了比零售商业更稳定的现金流，且符合成都存量盘活政策导向。
更重要的是，它的出现确实提供了一种商业突围思路。
对于政府，盘活存量资产、提升城市形象、增加旅游配套，一举多得。
对于企业，为成都提供新酒店，避开商业同质化红海，切入高端住宿蓝海，获得持续稳定的租金收益。
对于品牌，借助优质物业快速落子核心地段，打开洲际旗下新品牌市场认知，更注入成都在“文商旅体”建设下可投资的新活力。
这是一个三方都赢的聪明做法。
还有更值得深思的是，这种“商场改酒店”的模式并不具备普适性。
比如是否能够准确理解并把握政策导向，是否有准确的市场定位能力，是否有足够的改造成本投入，是否有合适且足够信任的合作方选择，以及是否有长期的资产运营能力和耐心......都需要仔细思索和攻破。
Gomall编辑部认为，它至少得满足几个条件：
·位于真正核心的地段（成都有春熙路、金融城等极少数商圈可支撑）；
·区域存在明显业态供需需求（本身是商务区、旅游目的地，商务需求、客流量有保障）；
·建筑结构允许改造；
·业主有长期运营的决心和能力；
·拥有合适靠谱的投资伙伴。
正如项目承租方成都锦栖雅庭董事长刘承志所说：“哪怕在成都这样2000万级人口的城市，真正适合做高端酒店投资的，也就仅有春盐商圈和金融城商圈”。
中环广场改VOCO酒店的做法，不仅为行业提供了新思路，也为全国同类项目的转型升级提供可借鉴之处——
在存量时代，有时候转身比硬撑更有出路，但这个转身需要主动重构空间、匹配政策、对接市场都到位，不是拍脑袋就能成的。
政策的指导是方向，市场的检验便是标准。
它不一定适合每一个项目，但它提醒每一个从业者，在政策与市场之间，永远存在新的机会。
只有看懂政策、吃透市场、敢于重构、把位置选对，才能做出真正“又聪明又务实”的决策。
