云南城投终止四家 “银泰城” 商管合同 ，加速转型破局 “存量时代”

9月10日，云南城投置业股份有限公司发布公告，披露了公司即将进行的关联交易事项。公告显示，云南城投控股子公司云泰商业管理（天津）有限公司（下称 “云泰商管”）下属公司（下称 “云泰商管下属公司”）拟与云南城投康源投资有限公司（下称 “康源公司”）下属控股公司宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司、宁波银泰置业有限公司、杭州西溪银盛置地有限公司、台州银泰商业有限公司（下称 “四家公司” 或 “业主方”）提前解除现有整租、委托管理合同。

上述合同解除后，四家公司拟通过公开挂牌招租的方式招募运营方，云南城投拟通过公司下属公司或联合其他商业管理企业组成联合体的模式参与招租，预计租期不超过10年；如成功摘牌，公司（含公司合并报表范围内的下属公司，下同）预计在2025年将与控股股东云南省康旅控股集团有限公司（下称 “康旅集团”）及其下属公司以及公司其他关联方新增日常关联交易，2025年与关联方发生的日常关联交易总金额预计不超过26.78亿元。

转型 “委托运营” 让轻资产 “更轻”

云南城投此次关联交易的核心在于对旗下四个商业项目（北仑银泰城、宁波东银泰城、西溪银泰城、台州银泰城）运营模式的战略调整。公司通过提前解除与康源公司下属企业的整租及委托管理合同，择机以旗下公司或联合其他商管企业组成联合体的模式参与招租，借此优化资产结构、加速经营模式转型。

值得注意的是，合同终止将为公司带来994.08万元的净利润增量，这不仅在财务上形成短期利好，更重要的战略意义还在于为后续商管转型预留操作空间。

“这是云南城投涉足商管以来最重要的一次调整，标志着云南城投商管业务模式将从重资产绑定向轻资产委托运营转型。” 商管业内人士张晓阳表示。

“此前云南城投商业板块原有项目随时间推移逐渐老化，无法有效吸引客流。” 张晓阳认为，云南城投商业板块面临增量下行压力，只有转变发展模式，建立以商管运营为核心的发展逻辑，提升专业化服务水平，从存量市场获得业务增量，才能确保企业健康发展。

云南城投此前发布的年报显示，截至2024年12月31日，云南城投运营管理的大型购物中心及其他商业项目共20个（含此次解约的四个项目），主要分布于杭州、宁波、台州、广州、昆明、成都等城市，签约面积达251.38万平方米。其中，自持项目2个，受托管理关联方项目13个，受托管理第三方项目5个。

云南城投商管板块承袭了增量时代的“整租模式”，而整租租金对运营方而言属于使用权资产，类 “重资产”，运营方利润取决于整租租金及运营能力，这会形成资金沉淀，导致企业面对市场变化的抗风险能力较弱，更无法形成良好的商业品牌溢价收入；而 “委托管理模式” 可降低企业资金压力，分散市场风险。

根据行业估算，2024年国内商业托管市场规模同比增长约12%，头部企业新增项目中，托管轻资产占比从2022年的65%升至2024年的85%。其中某知名商管企业2023年新开业的55个项目中，51个为轻资产模式，占比92.7%，管理费收入占比达68%，2022年这一比例为55%。

“瘦身” 跃过危机 “运营” 创造价值

2016年，云南城投进军商业地产，随后收购了16家银泰系公司股权，成为当年最具影响力的收购案之一。当时，国内房地产市场格局正经历调整，商业地产作为房地产行业的重要细分领域，既面临消费升级带来的机遇，也承受着市场竞争加剧的挑战。

2018年，由云南城投控股的云泰商管正式成立，云南城投旗下颇具规模的商业资产为云泰商业提供了运营支持，形成 “住宅+商业” 双轮驱动模式。

在上一个发展周期里，商管业务处于房地产价值链的后端，主要通过商业地产的运营管理，衔接企业地产开发建设与资产保值增值。“多数房企的商管业务增长依赖公司商业地产的增长，资产与运营都在一份报表里，发展逻辑相对简单。” 地产观察人认为，在当时资产持续增值的背景下，商管公司只需承接关联方项目就可以实现 “躺赢”。

“过去，商业资产与商管运营业务都在云南城投表内，但随着公司重资产的剥离，业主方与运营方的协同性会降低。” 业内人士认为，云南城投商管板块将推动从 “规模扩张” 到 “质量竞争” 的关键转型，核心逻辑也将从 “依赖地产开发红利” 转向 “以运营能力创造价值”。

重塑商管底层逻辑 打造样板项目

“在市场野蛮增长的年代，物业不愁租赁，业主方就像坐等收租的地主一样毫无压力，而商管公司不计成本获取运营资源，只为报表数据的增长。” 随着经济新周期的到来，大量存量城市综合体资源的成本将更低廉，“地主” 的日子变得捉襟见肘。

业主们逐渐认识到“运营为王” 的道理，“基础管理费+业绩提成” 的合作机制，能促使受托方与业主利益绑定，相比传统租赁模式更能激发运营积极性。近年来，国内头部商管企业越走越轻，“委托管理” 模式正从一二线城市向三四线城市渗透，头部企业委托管理模式占比已达80%以上，“整租模式” 则呈持续下降趋势。

数据显示，2022-2024年，全国新开业商业项目年均增长约300-350个，较2019年年均开业超500个的商业项目下降30%以上；而存量改造项目占比从2021年的28%升至2024年的45%。

云南城投多年来积累了丰富的商管运营经验和品牌价值。2024年年报显示，公司通过整合品牌资源，推广协同、资源共享，有机融合了购物中心、街区商业及特色商街等多种业态，打造 “茶马花街”“云泰PARK” 等品牌序列。目前，公司品牌资源库共有品牌7270个，在营合作品牌1924个。

据悉，云南城投正在推进模式优化及标准化体系建设，打造商业样板，拓展优质标的项目。同时，择机布局新型主题式、沉浸式或细分赛道的商业产品线，获取特色项目，确保商业板块盈利水平稳定。

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