破界焕新：四海唐人街的「渐进式革命」与长期主义答卷
不可否认，中国零售商业地产的叙事主线已经被改写。当开拓增量不再是行业发展的主旋律，如何在既有空间中创造可持续价值，便成为于宏阔处见真章的竞赛。其考验的远不止于常规的品牌调整与场景升级，更在于以前瞻性的战略思维与系统性的顶层设计，真正推动存量商业从“改造”跃向“新生”，赋予项目长期主义的生命力。
在西安，于2024年年初拉开调改大幕的金旅城·四海唐人街（以下简称“四海唐人街”），正以清晰的实践路径回应这一命题。凭借对客群需求的精准洞察与把握，其以非凡魄力打破原有模式桎梏，以“远见”锚定战略方向，以“定力”把控焕新节奏，逐步构建出持续生长的商业生态，不仅实现了自身价值的重塑，也为行业理解存量焕新的真正内核，提供了一个可供借鉴的真实范例。
01.
客研为尺
洞察需求空白，厘定焕新方向
倘若追溯四海唐人街焕新改造的起源，我们看到的不仅是一个项目的自我迭代，更折射出存量时代商业地产发展的深层逻辑：既是“行业发展的必然”，也是“项目进化的必需”。
在宏观层面，城市更新已成为推动商业发展的核心议程，存量调改成为企业战略重心；而在微观层面，四海唐人街自2019年开业不久即遭遇疫情冲击，行业与消费市场骤然生变，项目不得不踏上艰难复苏之路。
2023年年底，新的商管团队接手四海唐人街，让项目重拾经营活力成为横亘在其面前的巨大挑战。尤其是面对这样一个体量达13万平方米、包含多个独栋和街区结构的项目，如何才能找到突破口，曾一度让团队感到焦虑和迷茫。他们清楚，若仅基于原有模式进行调整，突破空间十分有限。根据多年深耕市场的行业经验，新团队选择回归本质，从读懂客群、读懂周边环境开始。并据此展开了一场深入的系统性的市场调研，最终捕捉到三个鲜明的市场特征：
一、周边底商发达，但以餐饮、便利店、药店等刚需型业态为主，餐饮类别也多集中于小吃快餐、火锅等品类，缺乏品质与内容力；
二、区域内虽有规模化的竞品项目，但其品牌组合高度连锁化，缺乏差异化与个性化；
三、周边拥有超过55万的客群基数，其中年轻人占比高达77%，他们对潮流时尚有着强烈的追求。
由此不难发现，四海唐人街所在区域仍以基础刚需和常规配套商业为主导，真正有态度、有内容、能令人心生向往的品牌与场景，仍处于缺席状态。这一发现为四海唐人街的焕新路径指明了方向：立足社区刚需，同时聚焦年轻客群对时尚、潮流与品质生活的追求，启动一场从内核出发的系统性焕新。
2024年1月，项目确立了“西安调性潮流商业新地标”的全新定位，并以此启动系统性调改。为了最大化利用项目开放式街区的特性，并保留其已经成为文化IP的建筑灵魂，在实际推进中，项目秉承“在传承中创新、在保护中更新”的理念，采取“留皮换胆”的改造策略，保留外立面五洲风情建筑特色，延续其辨识度；同时向内植入新潮艺术内容与场景体验，实现空间品质与品牌级次的全面升级。致力在传承与变革的平衡中，构建“既有记忆，更有未来”的新商业形态。
02.
战略为纲
融多元气场，定三载方略
以往，我们常以单一标签定义商业项目的调性，或“日常”，或“潮流”。而四海唐人街的焕新改造却打破了这种认知惯性，展现出多元气质并存的可能。
在明确整体定位后，项目以“三生万物”为运营理念，将空间重新规划为东方集、四海茂、五洲大道三大主题板块，并将原本分散的建筑结构转化为能够承载不同商业氛围的专属场域。
「东方集」：主打“洋气的日常烟火”；
「四海茂」：致力打造“潮力量社交生活场”；
「五洲大道」：则营造“轻氛围慢生活”格调的城市休闲空间。
每一个板块单独来看，都足以支撑一个独立商业项目的核心吸引力。而四海唐人街将三者有机融合，以“和而不同”的组合策略，构建出层次丰富、彼此赋能的内容生态。
从行业视角看，这一模式跳脱出“非此即彼”的项目定位逻辑，以一个强包容性的“多元生活聚场”，为商业调性定位提供了全新思路。
而从市场端理解，这其中也蕴含了项目的多重考量：既满足全龄客群高性价比的日常所需，又回应年轻群体对潮流品质的向往，更以自身的商业雄心与高标准，深化项目在城市发展中的角色定位。
至此，蓝图已经绘就，执行成为关键。然而启动如此庞大的改造，其结果难免充满未知。面对由“不确定性”带来的压力，四海唐人街的应对策略是化“未知”为“可知”，通过“三年三步走”的战略规划，将宏大的愿景分解为可量化、可追踪的阶段性目标。
▶▶第一年：立足社区。以“东方集”板块为核心改造对象，聚焦周边3公里范围内居民的实际生活需求，致力于构建一个集餐饮、潮流消费、便利购物与文化休闲功能于一体的社区生活枢纽。
▶▶第二年：辐射城北。重点打造东方集妙市区域及四海茂板块，以品质与调性为核心，通过融合中西元素的建筑形态，以及引入高颜值主理人共创店铺，目标成为城北青年必到的潮流社交中心。
▶▶第三年：影响全城。全面推动空间场景与商业形态的系统升级，以首进首创品牌为引领，融合文化、民俗、场景与现代都市商业，并整合陕旅文化演艺和娱乐表演等文旅资源，旨在将项目打造为具有广泛影响力与持续吸引力的城市级潮流地标。
可以看出，面对规模宏大的改造工程，四海唐人街并未追求一蹴而就，而是确立了清晰的阶段性目标，在持续迭代中稳健推进。
其背后的深层逻辑在于，项目始终围绕区域内未被满足的需求，找准差异化定位，并深刻认识到自身不仅是商业空间，更是社区、城北乃至整个城市功能体系中重要的一环。
基于这一定位，项目的焕新改造尤其注重与各个市场的呼应和互动，以此循序渐进，逐步完善自我。
03.
设计为媒
重塑生活场景，升维体验价值
从改造成果来看，2024年8月，东方集以“洋气的日常烟火”为主题焕新亮相，成功塑造了一个兼具生活气息与美学品位的社区商业样本。其引入30余家充满烟火气的人气餐饮、超10家日杂与花艺生活品牌，以及KTV、瑜伽等文体娱乐业态，紧密围绕“生活”主题，重塑“附近”的亲近感，打造出一个氛围松弛、体验丰富的社交场所，也显著增强了社区的归属感和生活的温度。
而当前正在进行改造的四海茂，在延续东方集满足日常生活需求定位的基础上，提出“回归真实生活，就是一种潮流态度”，致力于打造一个兼具打卡属性与情感链接的“潮力量社交生活场”，为城北顾客带来更具愉悦感的精神体验与更美好的生活方式。
在空间设计上，四海茂以坡屋顶作为核心造型语言，通过高低错落的形态组合，构建出层次丰富、灵活松弛的灰空间体系，着力营造“屋檐下的松弛生活”。建筑立面一二层原有实体墙被替换为通透的玻璃幕墙，大幅消融室内外边界，将自然光与街景引入室内，形成连续开放的生活场景。
在功能布局上，一层设置300㎡开放式空间，二层采用退台设计释放休闲区域，四层则新增130㎡户外平台，有效扩充餐饮外摆容量，缓解实际运营痛点。整体上通过坡屋顶的视觉呼应与功能互补，建立起立体交融、富有韵律感的垂直空间对话，最终营造出一个兼具松弛感与互动性的商业环境。
在业态规划上，项目聚焦零售、美业、娱乐、生活体验与便民服务等多维业态复合，并引入御品轩-ｍaster live show、WOW COLOUR等品牌，夯实“有的逛、逛得好”的商业基础。同时特别策划，与欧亚学院艾德艺术设计学院达成战略合作，搭建艺术创作与社会实践平台，推动文化、艺术与商业的深度融合，为周边客群创造更多精神层面的美好感受，打造一个具有社区温度与情感内容的“城市生活客厅”。
值得一提的是，在关于四海茂品牌内容构建的交流中，西安四海唐人街商业管理有限公司董事长高屹表示：面对城市更新进程中品牌创新力的加速发展，项目需要转变视角，深入挖掘与自身定位最契合的品牌方向。
对四海茂而言，就是坚持从顾客的实际生活需求出发，敏锐识别市场空白，并借助潮流与时尚元素的融合，以创新方式满足消费者。打造出兼具日常实用性与时尚气息的品牌特质，在呼应大众生活的同时，提升生活品质与审美追求，从而不断丰富和满足大家对美好生活的期待。
赢商观察
如今，四海唐人街“三年三步走”的焕新计划正在有序实施，而凭借可量化、可追踪的推进节奏，其已经逐步赢得了市场认可。
具体而言，已亮相的东方集板块以餐饮聚客、稳定收益为基础，带动项目2024年客流同比增长32%，2025年上半年同比再增36%，销售额提升30%。与此同时，自改造启动以来，项目累计新签品牌110余家，原有品牌平均销售增速达10%以上，整体运营进入良性增长通道。
这些切实的业绩表现为品牌方注入“定心丸”，促使项目在招商、营运、推广三端协同发力下，形成“展示成果-增强信心-反向赋能”的正向循环。
而回望这一仍在进行中的焕新改造，可以发现，其核心并非一场追求即时声量的颠覆性革命，而是一次与城市生活脉搏深度同频的“渐进式价值重构”。项目以精准的客群洞察为原点，将情感连接与社区归属感置于改造的核心，通过“分区焕新、持续运营”的创新模式，有效化解了存量调改与用户流失的传统矛盾。
与此同时，从立足社区、满足日常高频需求，到聚焦潮流、深化品质体验，项目通过清晰的阶段性战略，逐步构建起一个多元共生、梯度生长的商业生态。这种稳中有进的节奏，不仅重塑了商户信心与消费体验，更在本质上完成了从“满足基础功能”到“提供情绪价值”的商业升维。
这一探索也诠释了存量商业的价值重塑，关键在于以长期主义视角，将改造视为一个与用户共同成长、与城市深度融合的动态过程。正如西安四海唐人街商业管理有限公司董事长高屹所言：“更新项目，首先是基于历史对项目未来展开的思考”。
也正是如此，四海唐人街的焕新改造为行业提供了一定的借鉴和思考，即如何将焕新本身转化为一种可持续的能力，从而在不确定的市场中构建确定性的增长曲线，这或才是存量时代最具现实意义的破题之道。
