关于“加减法”的调改哲学，北京通州领展广场焕新术
在中国商业地产的迭代进化中，“亚洲REITs之王”领展是个绕不开的企业。
赢商网发现，擅长存量焕新提升商业价值、以专业积极的资产管理著称的领展，于即将迎来在香港交易所上市20周年之际，积极为旗下多个项目进行新阶段的焕新改造。存量调改是一场远比新建项目更考验智慧的战役，它需要精准的研判、克制的表达，更需要对生活本身的深刻理解。
其中，北京通州领展广场（以下简称“通州领展”）的调改成果格外引人注目，没有大刀阔斧的推倒重来，也没有炫技式的建筑表演，有的是对真实生活需求的回应，它用恰到好处的“加减”修辞，让一座开业10余年的商场悄然蜕变，成为通州城市副中心持续生长的生活现场。
改造从来不是破立之间的革命，而是一场有取舍、有节奏、有温度的更新。历时近1年，领展为通州雕琢出更有生活烟火气和年轻社交空间属性的全新商业体。
9月20日，站在开业11周年的关键节点上，通州领展通过对空间结构的改造、业态规划的调整、首店品牌的引进，以“爱在一起 FEEL THE LOVE”为核心理念，实现了人气和客流的双丰收，用新场景、新内容和新形象激发商圈活力，充分彰显了调改后的强大活力。
Vol.1
做减法
于运营中轻巧改造，不惊扰经营韵律
城市需要新鲜的变化，却更依赖熟悉的日常。然而，消费者日常不是一成不变，而是与时俱进的，通州领展最先感受、回应消费需求的变化，为副中心消费者提供理想生活的解决方案。
它选择了难度极高的边运营边改造，一方面，施工噪音、围挡等会影响消费者的购物体验，稍有不慎便会导致客流流失；另一方面，如何在改造期间保障商户的正常经营，维持甚至提升其收入，考验着运营团队的智慧。通州领展“渐进式爆改”的策略很清晰——做减法。
01
减干扰
分阶段分区域施工
通州领展由东区、西区组成，首期改造聚焦西区，采用分层推进、局部围挡的策略，避免“一刀切”的全面停工，通过科学规划施工流线与时间，最大限度控制工程对营业区域的影响。团队还通过微信公众号、小红书等社媒平台持续发布“改造日记”，以图文视频实时呈现进度，有效缓解施工现场带来的不便感知。
改造期间，商场绝大多数区域保持正常营业，确保了消费者体验的连贯性与商户经营的稳定性。与此同时，项目团队重构空间关系，拆除中庭观光梯，提升商业楼层的通透性，扩大中庭面积，并在L2-L3层增设跨层LED互动屏，在减少施工干扰的同时，为消费者带来惊喜的空间焕新体验。
02
减冷区
释放出更多呼吸感
针对传统商业体中常见的“冷区”痛点，通州领展以空间解放为思路，通过动线重组和场景再造，将这些曾经的“冷区”转化为高活力场域。这些举措，减的是物理阻隔，加的却是空间呼吸感和商业可能性。
B1层“拾味街”：拆除冗余隔墙，将原本割裂的餐饮点位串联为环形动线；并在动线关键节点植入艺术化装置，档口间的互动墙、用餐区的生态绿植，让“逛吃”变成沉浸式美学体验。
L5层“星舞台”：破除原有隔断，牺牲部分经营面积，释放出超200㎡的挑空共享空间，打造“星舞台”城市空中会客厅。通过引入赶海乐园、二次元互动等年轻化内容，这里已迅速聚集人气，该区域日均客流较改造前增长2.5倍。
未来，该空间不仅是商场大型主题活动的主办地，更凭借其独特的挑空视野，成为连接与呼应东西区的视觉焦点和情感纽带。
03
减陈旧
细节处实现体验升级
通州领展的改造不仅关注宏观空间，更着眼于细节处的体验升级。
通过对公区的全面翻新改造，使空间显得更加明亮整洁，视觉通透感显著增强；同时，公区美化效果突出，细节处理更具设计感，提升了环境的整体质感。
北侧下沉广场的翻新改造，美观度和个性感大幅提升，集装箱风格设计、涂鸦墙、深渊镜等场景化元素的嵌入，让下沉广场变身打卡地。除此之外，下沉广场的改造还优化了地面与B1层拾味街Foodie+的直达性，增强了地下商业的触达便捷性与吸引力。
此次改造还将原有中岛区域打造统装氛围，有效降低了后疫情时代商户的装修成本投入，助力品牌轻装上阵。此外，电梯厅与电梯轿厢的改造、服务台的形象升级，以及一层黄金珠宝区的品牌优化与布局调整，进一步强化了商业空间的高品质氛围。
改造过程中商场空调系统也进行了优化升级，温度舒适宜人。通州领展通过对这些细节的精心打磨，实现了全场基础设施的品质跃升，让消费者在不知不觉中感受到舒适度的全面提升。
Vol.2
做加法
给消费多一点选择，多一份适配
如果说改造阶段是做减法，那在业态与品牌层面，通州领展显然更倾向于做加法，向我们展示了一条差异化调改路径。
在招商过程中保持与消费者的高频互动，根据消费者需求和呼声进行定向招商和品牌调整，是通州领展招商模式的创新体现。逆势而上，项目品牌调整数量较大、超过80个；改造区域涉及的商业面积3,000平米，改造后对比改造前品牌数量增加了20%。尤其B1层调整后的品牌数量增长了200%，L1层品牌数量增长了50%，更多品牌的引入让消费者有了更多的购物和美食选择。
这些“加法”也不是盲目堆砌，而是精准匹配“用得上、喜欢用”的需求，让每个人都能在这里找到属于自己的小满足。
给“味蕾选择”加丰富度
以“食”为引、以“味”为媒，领展将在中国内地成熟运营的“Foodie+”系列美食街区引入本地。B1层“拾味街”正式升级为“拾味街foodie+”，在物理层面改造的同时，还新增20余家焕新品质品牌，包括御膳雅韵糕点通州首店、脸红秦田田、波棠、薛记炒货、嘻人椒、辣玖格、鹿野制菓、卤力鸭、阿上阿上、曾三仙、味千拉面、茶百道、茉莉奶白、继光香香鸡、甲乙饼、砂锅婆、一锅一膳、魏记小炒、乐乐姐等，形成了多元化、多层次的美食矩阵。
“拾味街foodie+”升级，远不止品牌的丰富与叠加，而是突破了“吃饭”这单一功能，通过“旗舰店+快闪店+主题档口”的多层级业态结构，构建出一店一景的差异化场景体验，将B1层转化为一个融合社交、休闲与文化体验的烟火气生活场域。
其他楼层空间则围绕网红美食、精致餐饮，填入热门品牌、更高规格的品牌特型店，如烘焙“排队王”UH祐禾、国风茶饮品牌霸王茶姬、滨寿司通州首店、中式餐饮引领者小菜园、大叹号韩式烤肉。此外，蓝象泰国餐厅、云海肴秘境汽锅鸡、DQ冰淇淋、鲜芋仙等也以全新形象重装开业，为消费者提供了更具松弛感和社交属性的餐饮空间。
给“生活需求”加适配度
消费者对购物中心的功能期待已远超购买本身，转而追求覆盖全生活场景的品质化、社交化与情感化体验，北京通州领展广场深谙此道，通过科学的业态规划与精准布局，构建出与副中心客群生活方式同频的“立体生活场”。
在零售维度，不仅引入玛丝恩迪、Warming Colours等聚焦都市女性的品质女装；亦布局铅笔俱乐部、小护士家居服、Balabala、TOREADkidsS等童装品牌，强化家庭型消费的吸引力与黏性；名创优品旗舰店臻选的开业将再一次为消费者带来全新潮玩消费体验。
尤为关键的一步，在于对高频及目的性消费业态的集中优化。将谢瑞麟、六桂福、中国黄金、潮宏基、老银匠、周大生、六福珠宝、老凤祥、老庙黄金等黄金珠宝品牌，聚合形成璀璨夺目的“精品珠宝区”，极大提升品牌辨识度和消费者比选购物的效率；京东之家、小米之家、VIVO等数码电子品牌则以集群方式亮相，构建出充满科技氛围与互动体验的“智能生活走廊”。
不止于零售，项目更着力打造覆盖全方位需求的服务体验生态。
MY HAIR SALON、NAIL ME通州首店、樊文花、牵手缘等品牌调整聚焦个人美丽与精致护理；宠萌日记构建人宠友好互动空间；结绳记、菲欧眼镜提供文化配饰与视觉解决方案；梦想party乐园则为儿童游乐与社交欢聚创造更多可能；转转的入驻，体现了对可持续生活方式和二手优品消费趋势的精准捕捉。
此外，项目的谷谷囊囊、微谷社、一番赏、金橘动漫游戏中心等次元体验类业态，有效破解高层引流难题，让L5层成为社交聚集地与核心记忆点。
这些品牌织就了高度适配的服务网络，使通州领展进化成满足消费者多元化生活想象、提供持久情感价值的社区共生体。
Vol.3
加法不止于品牌
以内容赋能空间，用情感联结社区
运营与内容的优化升级，也是商业项目调改的核心任务之一。
内容运营成为了打造差异化竞争优势的关键，通州领展致力于营造社区共建的烟火气，构建“月月有主题、周周有活动”的持续吸引力。其实践给我们深刻启示：未来的商业空间，不仅要服务生活，更要温暖人心。
活动从来不是“为了办而办”，而是精准踩中社区居民的需求点。今年以来，通州领展在对场内品牌焕新升级的同时，陆续举办了研学、赶海、萌宠、街舞、公益、全国篮球赛事、品牌IP联名、全国青少年平衡车赛、王者荣耀赛事等20余场营销活动，为消费者带来丰富的福利与全新的体验，成功塑造了独特的社区氛围。
升温社区情感：打造有黏性的烟火生活场
9月20-21日，通州领展将推出“新花怒放”11周年庆典暨拾味街Foodie+开街启幕。届时，现场将呈现丰富多彩的狂欢活动，还有积分购券、五折优惠、超级扭蛋转好礼，感受店庆礼的满满诚意。
通州领展还引进了地下偶像嘉年华，人气偶像率先登场，带来极致的视听盛宴。林俊杰粉丝歌友会、摩登桑巴舞表演、花与精灵高空杂技秀将如约而至，现场顾客将共同分享热烈与闲适。在户外广场上，还有精彩的启幕仪式及超炫的Mini后备箱市集亮相。
注入文化活力：让商业空间有灵魂
特别值得关注的是项目对城市文化的内容植入。结合通州运河文化与当地特色，如运河文化节、通州马拉松跑以及市集、街道宣传普法等活动，这些文化活动，让商场不再是脱离城市的孤岛，而是成为商业+教育+娱乐的融合体。
正如项目一直秉承的理念，“好的商业空间，要能承载城市的温度”。通过社区情感的重构与文化内容的赋能，通州领展成功实现了从“去处”到“归处”的转变，不仅提升了项目的格调，更实现了商业空间与城市文化、社群情感的深度绑定。
赢商观察
通州领展的故事还在继续，据项目方透露，未来将启动东区二期深度改造，计划打造主题化场景，释放更大面积的户外空间，引入更多契合通州城市副中心发展的品牌。
回顾这场调改，通州领展的秘诀从来不是复杂的方法论，而是对生活的敬畏：“减法”减的是多余的干扰与陈旧的体验，让改造不打扰日常；“加法”加的是精准的需求与温暖的情感，让空间充满活力。
它证明了存量商业的终极答案：商业空间的价值重塑，不在于面积大小、投资多少，而在于能否精准把握时代的脉搏，能否在“加减”之间，找到那份恰到好处的分寸感。
