徽百商业黄俊彦：空间再造与情感连接，大橘邻里的社区商业焕新实践

9月23日，由赢商网主办的“共焕新 见未来 · 2025中国城市焕新共创大会”暨“华东商圈商业力榜单”首发盛典，于上海闵行宝龙艾美酒店隆重启幕。

本次盛会聚焦“城市焕新”主题，通过多场主题演讲与高端对话，深入探讨城市商业更新路径与发展趋势；重磅发布《2025华东商圈商业力榜单》报告，并隆重揭晓“华东区域城市焕新典范项目TOP20”与“城市焕新超具潜力商业项目TOP20”；同期 2025中国零售商业“金鼎奖”颁奖盛典也隆重举办，表彰在商业地产全产业链中作出杰出贡献的企业、项目、品牌与个人，旨在推动零售商业竞争力与可持续性提升，促进整个行业与社会和谐发展。

活动现场，上海徽百商业管理有限公司 联合创始人黄俊彦，带来《烟火重燃：城市更新中大橘邻里社区商业的价值回归与创新》的主题演讲。

他分享道，当前在城市更新的大背景下，社区商业的价值正被重新审视。过去，由于体量小、业态单一、建筑缺乏特色，社区商业常处于商业地产领域的末端。一方面，上海存量商业供应过剩，行业普遍承压；另一方面，商户为求生存而缩减面积、降低成本。在此形势下，社区商业因其稳定的客流和较强的抗风险能力，其经营韧性凸显出来，并吸引了头部商管公司的加码布局。数据显示，社区商业的空置率显著低于传统购物中心，且受线上冲击和同质化竞争的影响较小。由于其满足居民“最后一公里”的刚需，客流更为平稳。我们认为，社区商业作为一个庞大的长尾市场，通过资产更新与精细化运营，其价值将大幅提升，正迎来发展的黄金窗口期。

社区商业需要抓住核心发展机遇

这一机遇主要体现在三个方面：其一，市场上有大量闲置的独栋卖场等物业集中释放，这些物业亟需专业团队进行系统性改造方能满足现代商业需求。

其二，消费需求持续升级，消费者不再满足于简单的便利性，而是期望在社区附近获得空间体验良好、品牌组合丰富、并能满足社交及细分需求的一站式场景。

其三，市场对运营团队提出了更高要求，未来竞争的关键在于能否建立一套专业的系统方法论，通过提升运营的深度和精度，赋能商户、提高坪效，形成“增收-反哺-聚拢客群”的良性闭环，从而不断推高社区商业的营收天花板。

大橘邻里的实践理念

大橘邻里品牌成立于2023年7月，专注于将传统大卖场物业改造为新型社区商业中心。我们秉持“开放包容”和“长期主义”的价值观，旨在重构邻里生活与情感连接，目标是打造居民身边的“观剧场”和“会客厅”。我们的实践主要围绕“空间再造”、“场景营造”和“服务赋能”三大举措展开。

空间再造与场景营造

在空间再造上，我们敢于投入，例如在每个项目牺牲约300平米的商业面积，打造挑高中庭并配备专业设备，作为社区活动的核心载体，做到“周周有活动，月月有主题”。

同时，我们创新推出“大橘书屋”和规划中的“小橘子亲子街区”，旨在满足社区居民的阅读需求和解决儿童教培市场的痛点。在场景营造上，我们聚焦“夜宵+大娱乐”、“运动+亲子培训”、“折扣零售+服务”三大主题进行品牌组合。例如，在松江项目成功打造的“大橘夜巷”夜宵食集，有效突破了社区商业的传统辐射范围，获得了区域性的良好口碑。

服务赋能与助商惠企

在服务方面，我们积极与政府、居委合作，利用场地开展各类公益及社群活动，并策划自有IP活动如“大橘亲子艺术节”，增强社群粘性。在助商方面，我们切实为商户减负增效：包括协助办理证照、创新推行“前店后仓”模式以帮助商户降低约10-15%的租赁成本，以及统一关键供应商服务并争取最低价格，以降低商户的隐形成本。

以松江老城项目为例，这个2.8万方的物业在经过十个月的改造后，出租率达到96%，成功引入92家商户，通过特色业态组合焕发了新生。我们的实践表明，通过对存量物业的系统性更新和精细化运营，社区商业能够展现出巨大的活力与价值。未来，大橘邻里希望与各位同行携手，共同探索社区商业的美好未来。