解码无锡益田小娄巷：一场文化与商业共生的城市更新实践

当下，国内历史街区常常陷入两大困境：一是文化保护与商业开发之间的失衡，二是难以摆脱“高开低走”的经营魔咒。尤其对承载深厚文化底蕴的城市而言，如何让千年古巷既守得住文化根脉，又能通过长效运营激活商业生命力，实现“短期热度”向“长期价值”的转化，成为城市更新与文旅发展的关键命题。

开业六年的无锡益田小娄巷，以连续多年98%以上的高出租率破局，更揭示出历史街区可持续运营的核心逻辑——从“空间租赁”走向“价值共生”。作为无锡“五大历史文化街区”之一，这片占地2.3万平方米的千年古巷，不仅孵化出众多优质主理人品牌，更实现了客流与品牌价值的双重跃升。

这份成绩并非“文化+商业”的简单叠加，而是对“文保优先、运营为核”长期主义的深度践行。小娄巷的高出租率，本质是其构建的“文化—商业—社群”良性生态产生的必然结果，也为行业提供了从“招商”到“选商”、从“管理”到“赋能”的运营转型范本。

文商旅共生的协同效应

筑牢长期运营护城河

小娄巷的长效活力，源于区位、文脉与客群的有机协同，共同构筑起项目天然的“护城河”，不仅让文保落地有了依托，也为商业长效运营提供了保障，更成为品牌愿意长期扎根的核心原因。

小娄巷地处无锡梁溪区核心腹地，无缝嵌入无锡第一商圈中山路商圈，与周边苏宁广场、恒隆广场等现代商业形成鲜明对比与良性互补。这种“大隐于市”的格局，使其既能充分共享成熟商圈带来的庞大基础客流和浓厚商业氛围，又能以“千年古巷”的独特文化身份，在喧嚣都市中开辟出一片“闹中取静”的体验式空间，精准填补了区域市场对深度文化体验的渴求。

在交通层面，地铁1、2号线在此交汇，距无锡火车站仅10分钟车程，便捷的交通为街区带来了稳定且多元的客流基础，有效规避了纯旅游型街区常见的“潮汐式”客流波动。

作为无锡城区现存历史最久、面积最大、知名度最高的巷弄之一，文化底蕴是其最核心的资产。这里曾是谈、秦、王、孙四大家族聚居地，仅明清两朝便走出了1名状元、11名进士、15名举人、80余名秀才，“才子巷”的美誉深入人心。

修复过程中，项目以“绣花功夫”践行“修旧如旧”理念，保留了20余组文保建筑以及“街—巷—弄—院”的典型江南肌理。这不仅是对历史建筑的留存，更是对城市记忆的守护，使其成为本地居民寻找乡愁的情感锚点、外来游客深度感知无锡人文气质的核心场域。

基于独特的区位与文化禀赋，小娄巷形成了结构健康、互补性强的客群体系：3公里内的高净值社区、政企单位，构成追求“文化+品质”复合消费体验的本地基本盘；来自长三角乃至全国的文化旅游客群，被“千年才子巷”吸引，消费力突出且追求沉浸式的文化体验与社交分享价值。

两类客群在时间、需求上形成有效互补，共同构筑了一个抗风险能力强、消费层次丰富的市场基础，为商户的稳定经营提供确定性，也成为吸引品牌长期深耕的关键。

从“业态适配”到“价值共生”

重构文化商业新生态

小娄巷的成功，关键在于它超越了简单的“文化+商业”叠加模式，通过“品牌适配、运营激活、科技赋能”策略，构建起文化、商业、社群三方共赢的“价值共生体”，彻底解决历史街区常见的业态脱节、动线低效、体验单一等痛点。

//品牌适配：以文脉定制业态，让古建承载商业活力

小娄巷可租赁面积仅1万余平方米，受限于项目体量与建筑空间形态，小娄巷果断放弃了“大而全”的业态覆盖思路，转而聚焦于“精致化”与“主题化”。项目引入万潮记、小曼园西餐厅、越荟西贡、Joynut coffee等优质首店品牌，为街区注入市场新鲜感，同时孵化小巷有戏茶馆、三品栖茶美学空间、郑师傅香文化馆、匠铸银饰、云野菌夫、十五田铺等与建筑气质契合的特色主理人品牌，形成了优质首店与特色主理人品牌共生的良性生态。

纵观这些入驻品牌，我们能深刻感受到小娄巷“以文脉定业态”、“一栋一特色”的独特招商策略。区别于传统商业被动的空间填塞，小娄巷极其注重文化调性、品牌故事与建筑空间历史气质的契合度，让每一栋文保建筑的历史属性，成为品牌难以复制的“稀缺资源”和“无形护城河”。

▲小巷有戏茶馆原址为民国"世泰盛"绸缎庄旧址，通过品茶、私宴与锡剧展演的复合业态，传承锡商文化与江南生活美学。

▲小曼园西餐厅陆小曼前夫王庚将军的故居改建的花园餐厅，在原有故居建筑的木质基础上，打造民国时代的法式风情。

▲樊登书店原为世界语学者孙国璋先生故居，现集书籍、沙龙、茶艺、中式家具、新零售为一体，延续建筑人文底蕴。

这种深度适配，使得品牌不再是建筑的“租客”，而是与其历史底蕴共生的“叙事伙伴”。品牌借助空间的历史文化价值提升自身格调与溢价能力，而建筑则通过品牌的当代经营重新融入城市生活。双方从传统的租赁关系，转变为价值共创、利益共享的共生关系，这是维持极高出租率和品牌忠诚度的深层原因。

//运营激活：以多元IP引流，让内容力转化为消费力

历史街区的生命力在于持续的内容焕新。小娄巷深谙此道，将自身深厚的文化资源转化为可体验、可消费的IP内容体系，通过“IP孵化+场景共创”的策略，构建了层次丰富、贯穿全年的活动矩阵，使客群始终保持“常来常新”的期待。

小娄巷以标志性资源打造品牌文化IP——结合“才子巷”人文基因，策划“状元节”等大型活动，强化“才子巷”的文化记忆点；基于金胜神庙开发财神IP，推出祈福活动及财神主题文创产品，将IP影响力从活动现场延伸至实物消费，完成文化符号到消费商品的转化；依托“福寿堂”内的百年牡丹，推出“花神节”“百年牡丹节”，塑造春季文化符号；围绕传统节日，举办端午游园会、乞巧拜月仪式等活动，吸引不同圈层的客群参与。

这套运营组合拳，不仅为街区带来了持续的媒体曝光和客流吸引，更重要的是为商户创造了稳定的“内容红利”。活动引流直接转化为店内的消费人流，形成了“内容吸引—场景体验—消费转化—情感留存”的良性闭环，极大地提升了商户的经营确定性。

//科技赋能：以光影活化历史，实现古韵新生

针对历史街区体验单一的痛点，小娄巷在不破坏文保建筑的前提下，运用现代光电技术打造金胜巷、鸣珂里、佚园三大光影秀产品，让静态的历史墙面和园林“动”起来，生动讲述城市故事，既增强视觉吸引力，又为街区夜经济注入新活力，实现了传统韵味与现代体验的平衡。

//平台支持：以长期运营经验，护航项目稳定经营

小娄巷的稳健表现，离不开幕后操盘手益彩商管集团的专业支撑。作为国内深耕文旅商业领域的标杆企业，在全国7大区域20余个城市布局30多个项目，打造出深圳南山益田假日广场、深圳罗湖益田假日广场、深圳坪山益田假日世界、深莞益田假日奥莱、西安益田假日里、深圳西丽益田假日里、桂林阳朔西街等一系列成功案例。

其“文化共生”的运营方法论，覆盖前期文化解码、精准定位，中期绣花式修复、主题招商，后期内容造血、智慧运营全流程。正是这套成熟的系统，为小娄巷项目规避了试错风险，注入了专业的运营基因，确保了其从开业起就能在正确的轨道上长效运行。

——赢商观察——

小娄巷的成功，不仅体现在高出租率与客流增长，更在于构建文化、商业、社群、环境和谐共生的生态系统。它证明，当历史街区从“空间租赁场”转变为“价值共生平台”，当商户从“被管理者”转变为“共建伙伴”，当文化从“静态标本”转变为“活化内容”，“文保”与“商业”之间并非零和博弈，而是可以相互赋能、彼此成就。

小娄巷不仅为无锡保留了一条“活着的”千年古巷，更为中国城市提供了一种面向未来的发展哲学：真正的长期主义，源于对文化的敬畏之心，成于专业化、精细化的运营能力，最终体现为创造可持续的社会与经济综合价值。