"老登商业"为何退场？现在是偏爱"人情味、烟火气"的新商业周期！
这两年逛商场的人可能有同感，从前一到周末就人挤人的传统商场，现在不少楼层空荡荡的；年轻人很少再为"同质化"的商品特意跑远路，点几下手机就能买到想要的东西；就连家长带孩子购物，也更倾向于选能吃饭、能游玩的综合空间。当城市里能新建的商场越来越少，当手机里的购物车早就替代了部分线下消费，怎么把这些有些冷清的场地重新盘活，成了整个行业最头疼的问题。
盘活这些商业体，不是简单换个招牌、刷层墙，而是要真正摸清楚问题在哪儿：是周边客群变了，年轻人成了消费主力却留不住？是业态太老套，超市+服装店的组合早被体验式商业比下去？还是定位太模糊，谁都能来却谁都不愿常来？想明白了这些，再针对性调整空间布局、更新品牌业态、锁定核心客群，才能让老商场重新焕发活力。
01
老商业需要因“型”施治
商业类型不同
存量商业项目根据商业类型可分为百货、购物中心、主题街区、文旅小镇、商业街改造等。不同类型的商业项目，改造要点各有侧重。
百货店和购物中心在改造时，需利用创新规划与设计理念，打造具有体验感、场景感、社交感的商业空间与场景。要结合城市商圈、文化特色、居民喜好等进行精细化定位，让消费者在购物的同时，享受更多的附加体验。例如，一些老旧百货商场通过引入艺术展览、互动体验区等，吸引了更多消费者的关注。
主题街区要打造优质、吸睛的场景，设置网红打卡点，围绕不同圈层消费者进行设计。每个主题街区都应有自己独特的主题和风格，以满足不同消费者的需求。比如，针对年轻人的潮流主题街区，可以引入时尚品牌、网红餐厅、电竞体验馆等，营造出充满活力和时尚感的氛围。
文旅小镇则需研究吸引消费者的IP，打造沉浸式环境，融合自然生态和人文景观。通过挖掘当地的文化特色和历史故事，打造具有独特魅力的文旅项目，让消费者在游玩的同时，感受当地的文化底蕴。例如，一些文旅小镇结合当地的民俗文化，举办特色活动和节庆，吸引了大量游客。
商业街则要结合开放性、自由性特点，还原消费者的逛街初心，引进新型业态，树立街区气质。商业街应注重营造轻松、舒适的购物环境，引入多元化的业态，如特色小店、咖啡馆、书店等，让消费者可以在这里悠闲地逛街、购物、休闲。
城市级次与地域不同
一线城市商业氛围浓厚，消费者圈层丰富，消费需求多元，店铺业态更新换代快。运营方在改造过程中需要多元化、创新化、潮流化，关注年轻人喜好。例如，上海、北京等一线城市的商业项目，不断引入国际潮流品牌、首店概念，打造时尚、潮流的商业空间，以满足年轻人对新鲜事物的追求。
下沉市场面临招商人才和资金不足的问题，但存量项目改造潜力大，小镇青年消费者崛起。改造时要了解当地消费习惯和模式，挖掘当地消费趋势和文化，而非简单套用一线城市模式。比如，在一些三四线城市的商业改造中，结合当地的特色产业和文化，引入适合当地消费者的业态和品牌，取得了不错的效果。
商业体量不同
小体量项目如西单更新场、成都REGULAR源野等，在自身小体量范围内开展不同主题方向的改造，侧重打造具有社交性的公共空间或公园式商业。通过巧妙的设计和业态布局，小体量项目可以在有限的空间内创造出丰富的体验，成为周边居民休闲、社交的好去处。
大体量项目则需整体改造，包括建筑整体结构、室内空间规划设计、业态布局等。大体量项目的改造需要更加系统和全面的规划，要考虑到商业的整体定位、业态分布、交通流线等因素，以实现商业价值的最大化。
整体改造和区域改造不同
整体改造是全面调整，周期长、规模大，适用于建筑体、商业空间、服务配套较为老化的项目。通过整体改造，可以对商业项目进行彻底的升级和转型，打造全新的商业形象和功能。
区域改造针对特定区域，周期短、规模小，多将商业冷区打造为符合消费者品位的场景。例如，将商场内的一些闲置区域改造成网红打卡点、亲子游乐区等，提升商业项目的整体吸引力。
02
老空间的新难题
旧物业的商业设施与空间场景老化
商业设施、物业老化，空间场景不够时髦，项目整改资金压力大是存量商业面临的主要问题之一。一些商业建筑老旧，与周边环境调性不符，甚至存在安全隐患，需要修缮补充和创新升级。例如，日本宫下公园重建前地基主体结构年久老化，抗震抗灾性欠佳；南京夫子庙整体改造项目原建筑外立面破坏严重，且与现代功能冲突。这些问题不仅影响了商业项目的形象和品质，也增加了改造的难度和成本。
消费者自身结构变化带来的需求升级
以95后、00后为主体的年轻人成为消费主力，他们喜欢高颜值、酷炫场景，新奇有趣的体验型业态，注重体验感、情绪价值和社交。而传统购物中心存在"不好逛"的问题，如品牌杂但不符合心意、吃完饭无其他休闲娱乐场所等。存量商业项目需打造体验多变、充满悦己感和舒适感的第三空间，改变传统观念，形成自身特色与标签，打破同质化，增加流量。如果不能满足年轻人的需求，项目将难以在市场中立足。
03
国内商业案例分析
上海张园
张园有着上海现存规模最大、保存最完整、建筑风格最丰富的石库门建筑群。项目采用"留改拆"城市更新理念进行修缮，以"东静西闹、沉浸无界"为核心框架，打造高端消费目的地。
改造后的张园保留了斑驳的墙面、褪色的装饰，同时引入高端品牌首店与文化展览，如宝格丽蛇年特展、F1赛车主题快闪等，实现历史与现代的交融。园区内的"漫时光"街区露营、沉浸式光影秀等活动，更让游客在石库门场景中感受多元文化体验。
如今的张园不仅是商业地标，更是文化交流的国际平台。其独特的历史底蕴与创新空间吸引了众多国际品牌与文化项目，如宝格丽特展通过灵蛇图腾探讨东西方文化对话，"剧像人生"互动展融合影视IP与文旅体验。园区还定期举办海派剪纸、顾绣等非遗活动，以及艺术讲座、市集等，成为市民游客感受海派文化的窗口。此外，张园还完善了离境退税"即买即退"服务，进一步提升国际吸引力。
从晚清的公共花园到现代的文化地标，张园始终以开放姿态拥抱时代。漫步其间，清水红砖与玻璃幕墙相映，历史故事与现代活力交织，这座百年园林正以"文化融合的国际会客厅"之姿，续写上海的传奇篇章。
成都COSMO
项目前身是财富中心，经过改造后聚焦"Z世代"群体，重新定义商业定位为"青年磁场"潮流文化地标。
商场内部利用大面积的黑白灰、横平竖直的流畅线条、粗粝裸露的钢筋水泥……扑面而来的工业风不同于以往商场时尚奢华设计的路线，给人带来耳目一新的感官冲击。随处可见、颜色艳丽的涂鸦喷绘在开阔空间中构建出一个潮流、时尚的青年文化场域，整个空间具有强烈的未来感和赛博朋克之美。
去年亮相的创意餐饮空间的CO#NER，以美食社交为理念，营造出全时段青年食堂与斜杠据点。除了引入时下年轻人喜爱的品牌外，还携手了诸多本地知名品牌定制打造专属的品牌门店，如与雷门拉面跨界打造的全新潮流烧肉拉面「黑银拉面」成都首店等。
相较于IFS、太古里的奢侈定位，COSMO以青年文化连接器角色填补市场空白。其通过"反标准"策略，将小众潮流、亚文化与商业深度融合，例如引入谷子店、汉服体验馆等垂直业态，形成"主流与小众共生"的独特生态。这种创新模式不仅获得消费者认可，更得到政府层面的肯定，成为成都建设国际消费中心城市的标杆项目。
04
国外商业案例分析
日本新宿东急歌舞伎町塔
新宿东急歌舞伎町塔是一座以文化娱乐为业态特色的新开项目，反映了日本商业创新方向的一个切面。
项目在建筑的6至10层，设置了多个表演空间，包括新宿地区最大的演出场地Zepp新宿和109高级影院。项目内拥有由TST Entertainment经营的两个剧场，分别是Zepp Shinjuku（TOKYO）和THEATER MILANO-Za，为观众提供高水准的音乐会、舞台剧、演唱会等表演，致力于打造难忘的视听享受。这一区域为游客提供了丰富的文化和娱乐体验，使新宿东急歌舞伎町塔成为一个多功能的娱乐中心。
3层由万代南梦宫游乐场namco TOKYO经营的游乐场是一个集游戏、美食和活动于一体的综合娱乐区。游乐场提供各种游戏体验，包括射击、摇摆、卡拉OK等，并设有与动漫和游戏相关的主题区域，如ONE PIECE、鬼灭之刃、太空战士等，让消费者与心爱的角色互动，创造独特的娱乐体验。四层是一个大型的游戏体验设施THE TOKYO MATRIX，游戏参与者可以在这里进行寻宝和打怪等游戏，很多场景都是模拟电影中的情节，非常具有代入感。
项目的18-47层，现有两家酒店入驻，分别是BELLUSTAR TOKYO泛太平洋酒店和HOTEL GROOVE SHINJUKU宾乐雅酒店。这两家酒店风格迥异，前者更偏向奢华，而后者则强调本地娱乐元素。宾乐雅酒店还在17层开设了直营餐饮社交区JAM17，成为城市社交的新场所。
泰国曼谷Siam Discovery
曼谷的Siam Discovery坐落于曼谷最繁华的暹罗商圈核心位置，毗邻BTS暹罗站，交通便捷且周边聚集了Siam Paragon、Siam Center等知名商业体，形成了曼谷乃至东南亚最具活力的购物娱乐集群。这座总面积4万平方米的商业空间，最初于1997年开业，2016年斥资1.12亿美元完成全面翻新。
翻新后的Siam Discovery以突破性的设计语言重新定义了商业空间。建筑外立面采用大面积玻璃幕墙与抽象方格图案，模糊了室内外界限，双层中空玻璃不仅实现高效隔热，更让自然光渗透至内部空间，营造出通透轻盈的视觉感受。步入其中，长达58米的中庭如峡谷般贯通四层，202个内嵌显示屏的金属框架"盒子墙"沿中庭一侧延伸，既是动态导视系统，也是艺术化的商品陈列舞台，配合穿梭其间的扶梯，形成流动的空间叙事。设计师摒弃传统品牌分区模式，围绕"生活方式实验室"概念打造13个主题展区，烧杯、试管等实验元素与分子结构图形点缀其中，鼓励消费者在探索中体验不同产品与生活方式的碰撞。
作为高端潮流目的地，Siam Discovery汇聚了国际奢侈品牌与本土创意力量。三宅一生、cdg、Diesel等先锋品牌与Calvin Klein、Paul Smith等经典品牌比邻而居，共同诠释多元时尚美学。值得一提的是，商场特别设立"Absolute Siam"区域，独家发售融合泰国文化的限定商品，从传统手工艺制品到现代设计潮物，展现本土创意的无限可能。
无论是追求潮流尖货的时尚达人，还是热衷文化探索的旅行者，都能在此找到属于自己的独特体验，这正是Siam Discovery作为"生活方式实验场"的魅力所在。
05
存量商业如何创新升级
重新定位，彻底换新：当存量商业受电商和年轻型购物中心冲击时，需结合实际情况找准定位，进行颠覆性变身或改善型调整。如成都COSMO彻底焕新定位为"青年磁场"潮流文化地标；武汉X118从传统百货转型为潮玩购物中心。也有老商场通过微调整，在保留优势基础上扩展新一代消费客群，扩充商场新功能。重新定位是存量商业改造的关键一步，只有明确了目标客群和商业定位，才能进行有针对性的改造。
环境升级，空间改造：在确定定位后，对老物业空间环境进行升级改造，树立全新形象，从五感六觉上给消费者带来新体验，提升商业吸引力。通过对建筑外立面、室内空间、公共区域等进行改造，营造出舒适、美观、具有特色的商业环境。
业态研发，提升体验：消费者需求升级，商业要不断研发新业态，突破传统商业模式束缚，给消费人群提供需要的东西，如引入新物种、新业态。例如，引入沉浸式体验店、主题餐厅、文创空间等，满足消费者多样化的需求。
以人为本，加强运营：商业向"去商业化""反商业"方向发展，以深度运营为核心，利用数字化等科技手段提高运营效率和质量，通过差异化策略实现商业空间价值和资产价值提升，与商户探求共生共存之道，提升运营力。运营是商业项目成功的关键，只有做好运营，才能吸引消费者，留住商户。
极致服务，提升黏性：将优质服务打造成项目标签，用服务打动顾客，形成高黏性客户关系，开辟与同行差异化优势领域。通过提供贴心、周到的服务，让消费者感受到温暖和关怀，提高消费者的满意度和忠诚度。
06
结语
商业世界的永恒"不变"，是对人性需求的洞察与满足。存量商业的突围之道，在于从"交易场"蜕变为"生活场"和"故事场"。通过空间重塑、业态焕新与深度运营，构建独特的内容标签与情感共鸣。正如上海蟠龙天地以千年古镇讲述当代生活，成都COSMO用工业美学对话青年文化，成功的改造本质是用空间讲好持续演进的故事。
唯有回归"人"的本质需求，在不确定性中锚定对美好生活的创造，存量商业方能穿越周期，在新时代的浪潮中赢得持久生命力。未来属于那些既能传承在地基因，又能持续创新的"故事讲述者"。
