大湾区奥莱商业加速“体验”进化，一场“补位战”即将打响

粤港澳大湾区，作为中国经济发展的前沿阵地，拥有着无可比拟的活力与机遇，这里是创新的摇篮，是融合的舞台。在这片充满希望的土地上，奥特莱斯作为商业领域的独特业态，正经历着深刻的变革与进化。

10月14日，以「湾区融合·奥莱进化」为主题的中国奥特莱斯西湖论坛全国联动城市沙龙·粤港澳大湾区站在深圳圆满举办。本次活动场地由深圳中洲湾C Future City特别支持——作为毗邻福田车公庙商务区的城市新地标，其56层云端展厅可隔海眺望香港，其超前的国际化视野与开放格局，与本次湾区沙龙「融合共生·进阶创新」的精神内核高度契合。

现场包括粤海天河城集团、百信商业、海雅集团、天虹数科、湾区壹方超级购物天地、深圳杉杉奥特莱斯、华润万象生活商业华南大区万象滨海购物村、景天商业、深圳中洲湾C Futrue City、华润保险经纪、超级史莱姆魔法星球、优睛、abcd啊啵呲嘚、周六福、茶理宜世、OPPO等对话嘉宾，以及南太集团、万泰集团、琶醍商业、晋明商业、中旅商管、世贸中心、华强方特、龙岗万达广场、东莞益田假日奥特莱斯、华南MALL、康利城 、佛山顺联、广州雄峰城、华为、周大生、小天才、moodytiger、fam'vibes、文博金VINBO、周大生、合平酿造等商企、项目方、品牌代表齐聚一堂，共同探讨在大湾区融合发展的大背景下，奥特莱斯如何实现进一步进化，如何在激烈的市场竞争中脱颖而出，开辟出全新的商业格局。

在沙龙现场，赢商股份总裁助理兼华南区域总经理、广东省商业地产投资协会常务副会长李文生在开场欢迎辞中表示，奥莱作为中国零售商业领域持续保持增长的长青赛道，从开发商到品牌商企业都在积极布局。

赢商股份持续关注国内奥莱业态发展，今年，我们正式推出垂直领域内容服务平台——“奥莱世界”公众号，通过数据解读、案例剖析、趋势预判等深度内容，构建奥莱行业的知识共享生态。接下来还将举办2025中国奥特莱斯西湖论坛，进一步凝聚行业共识，推动产业链协同创新。

本次沙龙以“湾区融合·奥莱进化”为主题，正是希望以大湾区为样本，深度探讨奥莱业态与城市商业的协同进化路径。当前，大湾区涉奥莱业态存量项目共18座，而今年内，中山海雅天地、万象滨海购物村等新项目将陆续入市，还有湾区壹方、砂之船超级奥莱等标杆项目也在筹备中，预计新增奥莱商业体量突破百万平方米。可以预见，大湾区奥莱市场格局正迎来结构性重塑，发展潜力与市场空间将进一步释放。

赢商股份华南区执行主编罗嘉欣为现场嘉宾们带来了《2025中国奥特莱斯发展报告》分享。

据赢商大数据统计，全国奥莱存量项目超过280座，近三年规模增速复合增长率达11.4%，显著高于集中商业6%的平均增速，展现出强劲的市场韧性。从区域分布看，华南地区现有涉奥莱项目28个，其数量与商业规模均落后于华东、华北、华中和西南地区，与该区域经济总量及人口消费潜力形成明显错位。报告认为，这种供需失衡恰恰凸显了华南奥莱市场的结构性发展机遇，未来增长空间广阔。

报告提到，奥莱核心竞争力在于“大品牌+低折扣”的模式。当前国内奥莱发展具有几大典型特点：

一，头部企业集中度高，杉杉奥莱、首创钜大、王府井、砂之船、百联等头部运营商凭借资源整合能力与标准化管理体系，加速全国化布局，马太效应进一步凸显。

二，行业从“规模扩张”转向“质量竞争”，“奥莱+文旅”“奥莱+微度假”等融合模式兴起；同时，城市奥莱加速向“生活方式中心”进化，强化体验式消费功能。

三，奥莱进入门槛相对较高，国际一线品牌直营门店优先布局高线级城市头部奥莱项目，而下沉市场多依赖经销商或代理商资源。

四，奥莱更注重品牌业绩KPI达成，通过与品牌商建立业绩绑定的合作关系，实现风险共担与利益共享，商户黏性显著高于传统购物中心。

五，奥莱客群中“远距离客群”占比突出，节假日客流与消费额均远超工作日，反映出“目的性消费”与“体验式消费”的双重属性。

OPPO中国区策联总监、南区拓展总监何相在沙龙中分享了品牌线下战略升级。作为全球第四大手机品牌，OPPO近年全面拥抱购物中心、商业街区及奥莱等多元商业场景，已与华润万象生活等头部商管旗下商业项目达成深度合作。

近年来，OPPO线下转型聚焦三大方向：

一是旗舰体验店创新，如贵阳万象城旗舰店以“年轻人的城市公园”为定位，1000平方米空间融合零售、活动与售后服务功能，通过“一店一设计”结合在地文化打造差异化场景；

二是会员与私域运营，依托2.2亿会员及5000万私域用户，通过“英雄联盟开黑赛”“时光代理人主题展”等IP活动激活社群，提升私域转化率；

三是全渠道产品联动，未来也拓展新品首发、游戏体验等功能落地购物中心门店，实现品牌与商业体的客流互哺。

华润保险经纪副总经理于宏宇带来的主题分享，聚焦商业安全运营风险管控，通过行业数据揭示三大核心风险：火灾隐患（65%事故源于餐饮商户烟道未及时清理）、顾客安全（摔伤平均赔偿3万元/起）、营业中断（消防管道漏水等事故导致停业7天，平均损失15万元，最高案例赔偿1050万元）。

针对这些痛点，该司提出“保险杠杆+数据洞察”双轨解决方案：一方面推出“润商保”平台，实现线上快速出单、全周期保险覆盖（财产、责任、营业中断等）、定制化价格（基于商户风险等级）及全程理赔服务，降低商户投保门槛；另一方面构建风险数据库，通过数据分析识别高风险区域及时段（如餐饮烟道清理周期、节假日设备事故高发规律），为商场提供风险预警（如季节性安全提示）、流程优化（如商户保险状态管理）及招商布局建议（如高风险业态区域规划），助力提升商业体安全运营效率与抗风险能力。

湾区壹方超级购物天地项目总曲冬文在主题分享中表示，华南商业地产在奥莱领域仍有极为广阔的发展蓝海，而鸿荣源壹方商置以超250亿元的投入，倾力打造50万㎡文旅商业综合体——UNIBAY 湾区壹方超级购物天地，首创“商务+文旅+奥莱+购物中心”融合模式，重塑新的商业模式，提升城市魅力。

项目落址凤凰山麓腹地，在文化与自然之间谱写一曲交响。凤凰，这一寓意深远的中华符号，与湾区壹方“文化记忆 × 创新未来”理念相互呼应：象征美好与创新，贯穿项目肌理与空间细节。

在建筑层面，项目打造了亚洲级穹顶与全国最高半开放式瀑布：穹顶采用无立柱支撑系统，赋予室内环境更大自由度；瀑布从中央多层花园倾泻而下，穿越45米空间，最终注入森林山谷花园。景观与结构在此交融，让每一步皆具感染力与互动性。

作为“生命共同体”的商业载体，50万平米的体量中绿色无处不在。全屋顶花园不仅作为视觉景观，更是都市人与自然的连结场。湾区壹方致力于打造低碳健康空间，让建筑“自由呼吸”，大幅降低运营碳足迹。

在业态规划上，UNIBAY湾区壹方将铺展一整块消费体验生态版图：

次元漫境：打造年轻人的创造、社交、消费三合一场域；

美食生活：在地美食、主题餐厅、网红打卡、轻食咖啡等丰富业态交织；

运动体验：室内最大规模专业卡丁车赛道、网球互动区及多样运动场景；

悦伴成长：沉浸式亲子互动空间，让孩子在探索与陪伴中成长、家庭体验升级；

微度假体验：两日半沉浸式文旅体验，实现“城中有景、景中有阅”；

美学生活圈 ：融合美学体验、成长社交和悦己消费，构建女性全生命周期生态。

在运营层面，我们将开创“微度假”闭环体验：项目集高端住宅、写字楼、马哥孛罗酒店于一体，毗邻凤凰山、华发冰雪世界等知名文旅地标，让消费者在此享受购物、休闲、住宿的一站式深度体验；从单一交易场所，向日常生活方式目的地实现根本性跃迁。

为了深入探讨奥莱商业从折扣场进化为生活场的变革，聚焦行业痛点及未来增长突破口，本次沙龙特别设置了一场高端对话，与会者围绕议题进行了热烈讨论和观点交锋，干货满满，对奥特莱斯行业未来的发展方向有了更深刻的认知。

以下嘉宾观点按发言顺序排列：

深圳杉杉奥特莱斯总经理 许纳：

一个奥莱项目成功的重要前提，在于运营方和品牌方的合作共赢。而打造一个互利共赢，兼具市场口碑与业绩实力的奥莱项目，通常需要深耕四大维度。

品质升级，拒绝“尾货仓库”标签，保证门店新品占比33%、杉杉专属特惠款占比33%，装修标准向正价店看齐，重视优秀员工与标杆门店激励；文化赋能，结合传统文化打造主题活动，增强体验感，深圳杉杉奥特莱斯“非遗季”实现客流增长120%。

硬件升级，增设休息区、洗手间焕新，提升购物游逛体验；会员精细化运营，推出专车接送服务（针对高端会员），优化会员专属权益，强化便利性与尊享感，由此提升会员粘性与复购率。

紧扣“货、场、人”三大要素，重视品质升级与运营创新，才能实现奥莱的可持续增长与城市商业价值重塑。

Super slime超级史莱姆魔法星球创始人 王殿龙：

在全球市场下，解压玩具几乎已经成为与毛绒玩具、塑料玩具并列的主流品类，但在中国大陆其实还属于发展空间巨大的新兴业态。Super slime超级史莱姆魔法星球 是解压玩具线下体验店中的典型一类，主要面向儿童用户，致力于为儿童群体创造情绪价值体验。

当前，我们也关注到奥特莱斯渠道展现的流量潜力和客群吸引力，尤其是周末家庭客群对于“儿童托管式”消费体验场景的需求，因此我们也在探索奥莱体验式业态合作，希望进一步推动儿童解压玩具品类的爆发。

华润万象生活商业华南大区万象滨海购物村总经理 杜波：

文旅奥莱的构建，并非不同业态的简单组合，而是一场以运营创新为内核的深度融合——通过内容化的空间、价值化的会员与共生化的品牌，重塑商业与人、与城市的连接。

尤其是在大湾区商业格局不断演进的今天，万象滨海购物村也做了一些新的尝试，希望通过不断的探索，为区域商业发展创造更多的可能：

塑造沉浸场景：通过打造沙滩乐园、童趣乐园、宠物乐园以及运动空间等多元生活场景，满足亲子家庭、年轻群体及爱宠人士的全天候消费需求；

深耕内容叙事：以原创“水手航海”故事为线索，打造具有情感温度的IP世界，为商业空间注入持续的生命力；

激活会员生态：依托华润万象生活及华润集团跨产业会员资源，以精细化运营提升到访频率与黏性；

赋能品牌成长：组建专业零售顾问团队，以数据驱动、货品管理、陈列优化、人员培训等多维度助力品牌提升运营效能，实现可持续价值共赢。

茶理宜世全国开发负责人 李佳文：

自2017年发展至今，茶理宜世已从单一茶饮品牌发展为多品牌矩阵，全国总门店突破500家，包括新中式糖水品牌“入续”等，专注“糖水+烘焙”双品类组合，形成差异化布局。

当下市场，线下门店已从功能性购物转向体验型消费，品牌选址及门店打造也需随之场景化转型，满足下午茶、休闲社交等多元需求。未来，我们将联动奥莱等丰富渠道，探索跨界合作模式，不断强化“休闲第三空间”定位，持续创造空间沉浸感与社交价值。

海雅集团商业副总裁 张春琛：

回顾海雅集团的发展历程，我们深刻认识到，行业发展及市场机遇在不断变化。我们从早期的百货运营，成功转型为大型商业综合体的开发与运营，核心在于始终秉持“改革创新”精神，并以前瞻性眼光进行战略布局。

基于客群消费需求的深刻洞察，现代商业发展从“功能性购物”转向“体验式消费”，无论商业模式如何变迁，其核心始终是更好地服务消费者。因此，我们以一站式轻度假奥特莱斯创新打法打造的中山海雅缤纷天地，是集购物、休闲、文化、娱乐、特色美食于一体的60万㎡“微型卫星城”式生活目的地，项目以“不止奥莱、无限缤纷”为口号，即将在11月29日正式开业。

周六福全国渠道总负责人 李文婷：

奥莱渠道对珠宝品牌具有独特的战略价值，这一判断基于三点核心：第一是财务角度，奥莱店在行业整体周转率承压时逆势增长，对资金密集型珠宝业至关重要；第二是战略层面，奥莱为品牌提供了更大的营销空间，实现品牌价值的保护和延伸；第三是会员特质，其优质的购物环境与价格优势，在高金价时期增强了客户粘性与品牌忠诚度。

基于此，周六福制定了三大策略：产品差异化，配置30%新品与活动品；经营主动化，将自有IP等营销活动进行深度植入；运营精细化，深入研究奥莱以家庭为主的休闲消费场景。

优睛创始人 张巍：

眼镜行业虽属于零售领域细分的小品类，但刚需属性突出，消费需求持续增长，市场空间可观。已入驻壹方天地、来福士、大悦城、永旺的优睛品牌，与奥莱也有着很强的适配性。

从门店空间和产品来看，优睛单店80平起步，100平店铺可容纳3000个SKU产品矩阵，能充分满足消费者选择需求。同时，品牌产品坚持品质与极致性价比，并且运用扫码自主购的新消费方式，以及现场19分钟快取眼镜，提升顾客现场体验。并在奥莱这类高客流商业体中，可通过直营联营共生模式，给与顾客“省时间、省金钱、多选择”的消费新体验，让眼镜不仅是功能性产品，更成为愉悦的生活方式体验。

abcd啊啵呲嘚首席运营官 Nicole：

abcd啊啵呲嘚品牌以东方美学重释中国千年民族文化，推崇匠艺精神，坚守原创设计与专利创新，是新锐银饰领域的先锋力量。品牌致力于让传统手工技艺与当代生活方式相融，让东方之美在当代生活中焕发新生。

当前零售市场正处于消费结构深度重塑的拐点——消费行为正从“单次购买”向“多触点、复合体验”演进。

Z世代与新中产的崛起，正在推动消费从物质升级迈向精神满足。Z世代购买的是态度，他们以情绪消费表达自我。新中产购买的是认同，他们以品质消费寻求精神共鸣。

abcd啊啵呲嘚以非遗技艺（如错金银）融合当代设计美学，获得多位艺人与时代青年的青睐与支持，消费者对品牌在原创设计 + 匠艺精神 + 室内外多场景佩戴的理念高度认同。

品牌已布局华东、华南核心商圈，粉丝群体男女比例均衡，消费画像清晰——他们是追求独立审美、注重精神归属的当代一代。品牌计划于2026年全国新增20+家门店，并携手奥莱渠道共同探索东方美学体验空间，以文化力与生活方式为核心驱动，共创被新世代消费者所热爱的东方美学新场景。

深圳中洲湾C Futrue City总经理 曾晓花：

今天的消费者，既是追求精神共鸣的“体验家”，也是精于价值的“效率控”。面对这一趋势，中洲湾C Futrue City的路径非常明确：以“体验”为核心引力场，融合奥莱的“商品与效率”逻辑，打造一个既好玩、又好买的生活方式平台。

在一期的实践中，我们以“科技、艺术、自然”破局，但真正的价值在于回归生活本身。通过引入高性价比品类、强化亲子互动与社区关怀，并高频迭代营销内容，抓住市场热点，最终提升了客流与会员粘性与销售转化，2025年1-9月，一期客流增长超30%，销售额提升超20% 。

这正是我们信心的基石。基于此，我们对明年开业的全新二期——8万方公园式街区商业充满期待。它不仅是商业空间，更是我们“人文关怀”理念的实体化延伸：它将打破商业与自然的边界，让科技与艺术更自然地融入街角巷陌，打造一个有温度、有呼吸感的“社区延伸的客厅”。

商业的终极战场，在于能否为消费者提供完整的高价值生活解决方案。在中洲湾C Futrue City，我们正将这一洞察变为现实，并致力于持续为城市创造不可替代的商业价值。

粤海天河城副总裁 余峰：

广州天河城自1996年诞生，一路参与见证城市商业及行业繁荣发展。市场在不断变化，无论是购物中心还是奥莱业态，我们在积极适应的同时也在思考“不变”的问题：

一是始终跟随消费者而动，深入打磨产品力，包括消费者对商业场景、设施服务的需求提升，我们启动了广州天河城长达三年的改造和品牌提升计划，国庆期间B1层焕新亮相单日客流突破40万人次；

二是加深与品牌商、供应商的运营联动，包括探索多元的活动营销和业态共创等，推动双方稳健经营及业绩增长。

百信广场副总裁 吴丹泓：

从今年暑期跟国庆数据，我们可以看到当下消费者更加追求极致的质价比，奥莱主打的已经不再是折扣差，更多其实是一个生活方式中心的概念，所以对于所有的商业经营者来说，首先要从产品力层面提供丰富的消费提案。

作为核心服务3-5公里的区域型购物中心，百信近年来通过社交化场景打造、年轻文化链接、会员深度运营、数字化建设等一系列举措，正在不断拓宽辐射边界，为广大消费者打造“产品上有惊喜、体验上有期待、社交上有满足”的消费体验目的地。

景天商业总经理 李树潮：

面对消费趋势变迁与存量时代挑战，我们观察到，年轻一代消费趋于理性，他们追求的不再是单一购物，而是融合文化、餐饮、社交与娱乐的综合性体验。为此，我们在新项目打造上，将重点布局企业总部、主题餐饮、酒吧街与永久性音乐会场等多元业态，构建一个强吸引力的消费场域。

而基于消费者的购买逻辑，项目选址需要往城市核心地段和区域及进行深化，提升便利性与辐射力。同时，购物中心必须打破传统零售为主的模式，积极推动业态融合与创新，精准回应新一代消费者对一站式体验的诉求。

本次沙龙嘉宾覆盖品牌商、运营商、服务商等产业链角色，嘉宾普遍认为奥莱已经从“折扣卖场”向“体验目的地”进化，未来需在品牌组合、场景体验、会员运营等方面持续创新。大湾区奥莱市场潜力巨大，新增百万方体量将推动格局重塑，需关注家庭客群、微度假、文化赋能等趋势。