社会山文旅港吴晗专访：区域商业的破局与创新 —— 从 1271 到 “悦集” 的转型之路

在天津南站片区，一座扎根社区近八年的商业项目正悄然焕发新生。从聚焦年轻客群的1271街区，到覆盖全年龄层的“悦集”街区，再到即将升级的民国主题街区，社会山文旅港在激烈的商业竞争中走出了一条差异化的区域商业创新之路。

近日，赢商网独家专访了社会山文旅港轮值CEO、商管公司总经理吴晗女士，剖析在商业竞争白热化的当下，社会山文旅港的商业板块即社会山广场和商街，如何在保持高品质的同时，与在地文化深度融合，打造出独具自身特色的商业范本，深入了解其改造逻辑、竞争策略与未来规划。

从“常规”到“超前”：区域商业的改造初心

谈及社会山广场改造的起点，吴总坦言，区域型商业的“局限性”是最初的挑战，也是转型的动力。“社会山广场运营了近八年时间，算是个老项目了，加上社区型商业的定位，很容易陷入‘常规化’困境。这两年消费行为和意识都在变，周边竞品也多了，不突破就会被淘汰。”

承袭国民集团服务于民的理念，2023 年，社会山文旅港先从社会山广场一层的1271街区和地下超市区域入手改造，意外收获了超出预期的成功 —— 这也为后续社会山广场二层“悦集”街区的改造奠定了信心。吴晗女士深度参与1271街区自筹建以来的每个环节，正因此，她对街区的点滴细节如数家珍。“1271 街区只有 1200 多平米，我们定位年轻客群，引入了茉酸奶、喜茶这些首进区域的年轻化品牌，装修采用休闲原木风格，开业当天客流较同期就翻了一倍，销售额也提升了 30%-40%。” 吴总介绍道，正是这次成功的尝试让团队看到，社区商业也能“超前”，也能吸引年轻消费群体。

(图为“悦集”街区开业现场)

而 “悦集”街区的改造，则是基于更全面的考量：一方面要优化原有广场二层狭窄、不畅的动线，另一方面要填补业态空白，同时提升整个区域的综合竞争力。据介绍，“悦集”街区并没有延续 1271街区的年轻定位，而是做了全客群覆盖 —— 24小时健身房、儿童游乐、教培、美容护肤、摄影等多元化的业态组合，让功能性消费更加完善。同时，街区内还设置了免费儿童游乐区、阅读区、社群共创好物循环区，让出更多的经营面积做共享空间，让社交为情绪加分，让互动为消费奠定基础。

(图为社群共创互动区、阅读区)

应对竞争：错位经营与 “常换常新” 的生存法则

如今，天津商业市场 “非标商业群雄四起”，周边项目也在加速迭代。面对竞争，吴总的商业策略清晰而务实：对外强化特色，对内错位互补。

“我们和其他项目最大的不同，在于‘小而美、小而精、小而全’的社区属性，还有文旅资源的结合。” 吴总介绍，“社会山文旅港项目地处南站周边，拥有可承接大型会议会展的社会山会议度假酒店群，以及天津首个开放式民国主题商业街和民国物语展馆；未来，商业板块将重点发力商街的升级与改造，明年将重点强化商街的民国文化氛围，借鉴南方街区成熟的场景营造经验，力求把这条北方商街打造成区域内的特色亮点。”

在商场内部，1271 街区与“悦集”街区的“错位经营”有效地避免了内部竞争。“1271 街区做年轻时尚餐饮、女装、水吧，吸引年轻人；‘悦集’街区做全龄层功能性业态，服务家庭客群，两者是互补，不是竞争。” 吴总强调，这种定位差异可以更好地让项目能同时覆盖不同客群，提升整体客流黏性。

此外，“常换常新” 是项目保持活力的另一个秘诀。据介绍，前三个季度社会山广场和商街共引近了超过 60个新品牌，汰换率将近 25%。一连串的举措推动现有品牌的场景焕新升级、提升品质感，也为顾客带来了更多元化消费场景的选择，满足了消费者对新鲜感的需求。吴总剖析，社区商业的客群多是 “常客”，只有不断调整品牌、更新场景，才能避免审美疲劳，“我们连商场的角角落落都会花心思布置，就是希望大家每次来都有耳目一新的感觉。”

（图为2025年“休”ＴＩＭＥ共享区及礼物盒打卡区、乌托邦露台区）

不止于“区域”：文旅融合与线上线下联动的未来

近年来，随着城市更新和存量改造的持续深化，全国各地城市正在探索街区设计重构。在吴总的规划里，区域商业不该被“社区”二字局限。未来，项目将重点探索“文旅 + 商业”的融合，以及线上线下的联动运营，将顾客对于项目的感知与体验，始终放在诸多决策考量的首位。

“我们和当地政府相关部门、市级及区级的文旅部门合作很紧密，过年的书法展、非遗活动、政府部门组织的文艺演出都会落地在社会山。但我们不只是‘承接’，更会重新包装 —— 把传统文化和现代元素结合，做得更有场景感、互动性，让年轻人也愿意参与。” 吴总说，社会山商业的文旅属性是独特优势，未来会继续挖掘民国主题街区、南站区位的潜力，让区域商业也能成为“有文化、有时尚感”的打卡地。

线上运营方面，集团的各个板块，特别是商业板块已组建团队开展直播宣传，明年计划进一步加强线上线下联动。“通过新媒体联动及线上小程序引流到线下，结合天津本地文化、传统节假日做主题活动，比如社会山广场自己孵化的社群专属IP-小买卖家活动、大漂亮节活动等主题特色活动，今年会延续并增加新玩法。” 吴总表示，线上宣传能扩大影响力，线下体验能留住消费者，两者结合才能让社会山广场和商街在竞争中更有优势。

（图为2025年大漂亮节和小买卖家活动）

谈及未来的核心目标，吴总表示：“招商是基础，运营才是关键。明年会重点做三件事：一是品牌升级，引入更多高知名度餐饮和网红品牌；二是做好商户维稳，帮他们渡过经济下行的难关；三是强化社群运营和会员服务，让周边居民觉得‘这里就是自己的生活空间’。”

从 1271 街区的 “小试牛刀”，到 “悦集” 街区的 “全龄覆盖”，再到民国商街的 “文旅探索”，吴总和其商业团队用实践证明：区域商业只要找准定位、持续创新，就能在激烈的市场竞争中找到自己的立足之地，成为居民心中 “有温度、有新意” 的生活港湾。