消费分级持续深化，奥莱商业还有哪些增量机会?

长歌为序，和鸣为章。由【赢商网】主办的中国奥特莱斯领域最具生态价值和影响力的行业年度盛会——2025中国奥特莱斯·西湖论坛于2025年11月6日在杭州城中香格里拉隆重举办。本次盛会以“长歌有和”为主题，汇聚全国各地优秀的奥莱开发商/运营商、项目、品牌商大咖、行业专家学者，共奏奥莱产业长歌，共谋破局之道，引领行业迈向提质增效的黄金纪元。

当下消费分级持续深化，零售商业的经营逻辑也在加速迭代，这对湾区壹方超级购物天地·奥莱而言，既是竞争挑战，更是结构性增长的关键契机。在由湾区壹方超级购物天地冠名的高端对话环节中，江苏智儒投资管理有限公司董事长朱逸、砂之船集团助理总裁/长沙&广州分公司总经理周丽霞、鸿荣源壹方商置湾区壹方项目总经理曲冬文、世纪金源奥莱事业部总经理石明钟、COSCIA蔻莎潮奢精品百货董事长赵寿坤、周大福南区总经理谢浩然，围绕《湾区壹方超级购物天地·奥莱商业还有哪些增量机会？》的主题展开了深刻讨论。嘉宾们从自身实践出发，聚焦如何守住“品牌折扣、稳定客流”的基本盘，同时找到进攻新蓝海的增量路径,提出了具备实操价值的判断与前瞻见解。

江苏智儒投资管理有限公司董事长朱逸：

当前经济环境下，奥特莱斯业态呈现出与传统商业截然不同的发展势头，其销售增速、客流增长及拓展速度均表现亮眼。消费者“非打折不买”的倾向日益明显，而传统商业操盘者则面临更多招商与运营挑战。

奥莱业态的持续竞争力建立在三大关键迭代之上：首先是商品的持续更新，避免内容固化失去吸引力；其次是人才结构的年轻化，鼓励团队新生力量扛起创新旗帜；第三是操盘者自我认知的升级，这是推动前两个迭代落地的底层动力。

围绕“奥莱+”的融合模式，如何在共享奥莱客流的同时实现错位经营，形成互补共生的商业生态，成为行业探索的方向。奥特莱斯正逐步成为实体商业的主力形态，其发展前景值得期待，而保持对行业的热爱与认知的持续进化，将是应对挑战、把握机遇的关键所在。

砂之船集团助理总裁、长沙&广州分公司总经理周丽霞：

砂之船集团以“A*（1+N）*DT*S”商业模式为核，践行着“艺术商业、超级奥莱”的理念，构建“客流-转化-复购”的价值闭环核心路径。

第一，场景破圈：以“文化IP+品牌共创”构筑客流引力场。客流的终极吸引力，源于商业空间与文化、消费需求的深度共鸣。砂之船坚持将场景打造升维为“可体验的文化载体”。例如砂之船（长沙）奥莱联合波司登、安踏、特步、利郎、九牧王等品牌进行深度共创，呈现“我的阿勒泰”、“美好广场”等大气恢宏的沉浸式体验，同时还会举办KPOP随舞节、粉丝应援会等圈层活动，实现客流从“偶然到访”到“专程奔赴”的转变。

第二，运营提效：以“分层服务+精准让利”实现流量价值转化。砂之船会员超1600万人，为更好解决服务痛点、精准满足需求，例如砂之船（长沙）奥莱推出Bulter Service草绿丝带服务计划，为白金会员打造尊享专属服务，涵盖专属停车场、一对一服务等权益，同时落实价格稽查保价机制，既升华顾客价值感，又筑牢消费信任，会员消费在大档活动期间超99%，印证了转化效率的含金量。

第三，情感留客：以“权益延伸+生态服务”沉淀复购粘性。复购的本质是消费者对品牌价值的深度认同，砂之船通过“服务升级+场景延伸”构建情感护城河。在权益体系上，砂之船跳出传统模式，将 VIP 服务融入生活全场景，提供免费熨烫、清洗、免排队等专属服务，同时结合文化 IP 与沙龙活动深化链接，通过情感沉淀顾客的忠诚度。

最重要的是如何日复一日的，把这些想法坚持实现，用商业创造更加美好的生活，这是需要用无数商业人的热爱来铸就。

世纪金源奥莱事业部总经理石明钟：

回顾从业经历，从南京、济南、福州到武汉，每个奥莱项目都面临挑战，并非外界想象中顺利。尽管困难重重，但依靠热爱与坚持，团队始终能渡过空铺、客流不足等难关。

未来新项目，特别是非连锁的，将更为艰难，但奥莱依然充满生机，关键在于团队与管理进步。同时行业仍面临两个关键探索：一是奥莱与 Mall 的融合模式尚未成熟，即便武汉项目引入超市、影院及主题店，仍有完善空间；所谓 “微度假奥莱” 多未脱离百货或购物中心的影子，未能真正实现度假属性。奥莱不应沦为 “换马甲的百货”，而应回归本质，既保障业绩、效率与毛利，更要让顾客感受到“高性价比”与“淘宝乐趣。”

鸿荣源壹方商置-湾区壹方超级购物天地项目总经理曲冬文：

鸿荣源集团打造的湾区壹方超级购物天地，50万㎡全自持商业体量，将引进超500家国内外知名品牌，构建一个大湾区“全维度60小时微度假引力场”。

· 湾区核心，万亿流量枢纽：项目坐落深圳空港会展商圈核心，双地铁无缝衔接，1 小时通达广深港澳，辐射大湾区9000万消费人群。毗邻凤凰山、前海冰雪世界等文旅地标，承接世界级商圈千万级流量红利，聚揽湾区人潮。

· 自然共生，地标级沉浸空间：以 “山海有灵、有凤来仪” 为主题，打造多元美学空间：8000㎡湾区最大穹顶 “凤冠天幕”、7000㎡地下生态峡谷 “凤鸣溪谷”、30000㎡屋顶绿植公园 “凤舞九天公园”，搭配 45 米国内最大金瀑布，实现商业与自然共生。

· 模式革新，全维度消费引力场：采用全自持运营模式，融合“奥莱折扣+旗舰大店+超级定制”三元商业结构，突破传统奥莱边界。涵盖国际名品、环球美食、亲子乐园、二次元文化、文旅配套与运动休闲等六大业态，构建多元体验闭环，打造全时段、全客群、全方位、全自持的超级商业。

COSCIA蔻莎潮奢精品百货董事长赵寿坤：

任何生意不好的时候，唯一的老师是客户，尤其是愿意复购和推荐他人来买东西的客户。我们当前的核心问题，就是要解决用什么样的品牌、商品、服务策略，来维系复购率达到50%以上的老客户。

第二件事是人才升级。零售行业遇到的问题是“老家伙太多，干不动了”。解决办法就是换人，换新鲜的血液。靠经验、靠资源，是不能创新的。

此外，用增值服务解决目标客户的关联性需求。我们的客户注重生活品质，所以一直在思考为客户提供什么样的实用价值，让客户觉得我们用心了，还不增加他的消费负担。

我们认为，创业者本质上实在解决“生死问题”。如果认知没有打开，将永远在死胡同里打转。认知升级的核心，是必须要“死”一次，被毒打一遍，才有可能成功。

周大福南区总经理谢浩然：

奥莱虽然这个名字跟折扣密切相关，但是现在已经越来越弱化折扣概念。非奥莱商业，包括中国领先的奢侈品购物中心，也是通过多倍积分等形式—变相折扣的方式来实现业绩；折扣不是奥莱的特性，是所有商业都会采用的引流方式。

奥莱的特性，从消费者角度来说应更看重运营和微度假体验。比如在上海和北京等地，很多奥莱商业大牌折扣不高，但购物体验好，仍然是众多消费者的首选。奥莱商业节假日的客流量高、提袋转化率高是目前被大家看好的原因；但我们也要看到奥莱商业非假日期间的流量压力，如何从运营角度，平衡低客流时间段，做持续稳定的生意值得我们思考。