北京远洋春秋里：地铁上的社区商业 丰富京西消费生态

每当夜幕降临，位于北京石景山苹果园的远洋春秋里商场便热闹起来，周边居民不约而同地汇聚于此，从杨庄地铁站下班回家的年轻人、遛娃的父母、散步的情侣、闲话家常的邻居、锻炼身体的老人……勾勒出一幅幅温馨的社区生活图景。

作为远洋集团旗下专业商管品牌——远洋商业操刀的存量盘活典型项目之一，春秋里融合社区商业的便利与TOD商业的活力，在大型商业体环伺中，成功开拓出“小而美”的差异化道路。通过精准服务在地居民与办公客群，它如同一个活跃的商业细胞，有效填补区域功能，丰富了京西的商业生态。

01 优越区位：TOD模式下的社区商业革新

远洋春秋里位于北京石景山区苹果园大街与苹果园南路交汇口，是地铁6号线杨庄站上盖项目，与地铁站无缝连接，项目西侧不远处就是北京最大的苹果园交通枢纽。得天独厚的区位优势本该使项目赢在起跑线，但最初其商业潜力却并未得到转化释放。远洋商业接手项目后，对整体情况进行重新梳理，保留可复用的电梯等设备设施，对陈旧的建筑形象进行整体改造提升，重新进行商业定位、业态规划、动线梳理等，以差异化运营策略成功激活项目。远洋春秋里自2022年12月精彩亮相以来，出租率持续提升，目前基本实现满铺，EBITDA利润率超65%。

北京冬奥会成功举办后，石景山区紧抓发展机遇，逐渐形成以城市复兴为特色的京西消费圈。作为其中的重要一环，远洋春秋里充分利用TOD（Transit Oriented Development，交通导向开发）模式的优势，将交通流量转化为消费“留”量，不仅服务于自有公寓业主及周边居民的日常起居，更成为区域商业升级的重要载体，打造起一个真正意义上的“轨道上的社区商业”。

02 设计规划：美学与功能兼具的匠心之作

远洋春秋里的设计理念源自项目旁的永定河。建筑立面采用流线型曲线设计，如同河水自然流淌。在材料选择上，项目创新性地使用了波形铝板、风动幕墙、玻璃幕墙的组合。尤为特别的是风动幕墙——当风吹过时，建筑表面仿佛清风拂过水面，产生波光粼粼的效果，这种动态的建筑立面在社区商业中十分少见。风动幕墙选用PET材料而非更昂贵的不锈钢，采用可拆卸设计方便后期维护，这种在成本与效果之间的精准平衡，也体现了商业管理的精细考量。

空间规划方面，远洋春秋里的下沉式高挑空中庭从B2直通至F3层，在小型商办综合体TOD项目中较为少见，不仅增加了不同楼层间的互动性，也提升了整体通透性及商铺昭示性；将部分商业冷区调整为双层挑空阳光边庭，加强室内外的衔接，增加商业趣味性；增加屋面花园设计，对屋面设备进行遮蔽，提升公寓、商业连通性。整体打造出一个自然舒适、无边界感的共享空间，打破了传统社区商业仅仅满足购物需求的局限，彰显了社区商业的多元化价值。

下沉式高挑空中庭

屋顶花园

作为一个成长型的商业项目，远洋春秋里也在不断地自我更新。2024年，项目完成周边环境改造，在广场区域新增居民娱乐休闲功能区，蘑菇、蝴蝶形状的创意景观设施，通过“软隔离”进行规范的通行流线，无障碍设施的建设和优化，流线型灯光与移动光源巧妙搭配的“灯光秀”……改造后的广场不仅能满足周边居民遛娃、散步、休息的需求，更成为了拍照打卡的热点，增强了项目的社交属性与吸引力，让商业空间与社区生活实现了更好的融合与链接。

03 业态组合：服务家庭的品质生活社区商业

远洋春秋里商业面积约2.6万平方米，定位为“品质生活社区商业”，区别于传统社区商业，它在业态规划上充分考虑周边居民和办公人群的实际需求，强调 “全时活力”。品质生活超市、3C数码、生活家居等组合，满足日常购物需求；各类特色美食和网红小吃，以及满足夜间就餐需求的“深夜食堂”，24小时健身空间及小型影院，提供全时段生活服务。

值得一提的是，远洋春秋里精准切入家庭客群赛道，不仅通过集儿童游乐、玩具体验、手工DIY为一体的一站式家庭成长空间，填补区域儿童业态空白，更依托周边优质教育资源，打造学习培训类业态的差异化优势，以商业项目嵌入社区教育，实现社区商业功能复合化，提升长期竞争力，更好地服务15分钟生活圈。

伴随消费动能转换，商业已进入以精细化运营和存量改造为核心的新阶段。远洋商业的实践表明，好的社区商业不是业态的简单堆砌，而是需通过精准定位、用心设计与精细运营，将商业空间深度融入社区生活，方能突破同质化困局，构建起满足目标客群的持续吸引力。