空间重构 × 内容赋能 × 资产增值：解码西安商业更新的核心逻辑
图片来源丨赢商网及项目方
当城市更新从“大拆大建”转向“微改造、精提升、有机更新”的精细化运营，零售商业地产的存量焕新也已成为城市发展与商业地产领域的核心议题。然而随着行业步入以运营驱动和价值挖掘为特征的“深水区”，一众行业实践早已超越了传统“旧改”范畴下对建筑本体的物理性改造，呈现出更为多元与深刻的价值重构路径。
这既包括基于硬件空间的结构性调改，也涵盖了因运营团队更迭而引发的品牌与业态革命；既有老百货通过彻底重塑迈向现代化购物中心的蜕变，亦有商管团队凭借长效的运营赋能，实现从前期“资本+管理”双轮驱动，到后期资本退出后管理持续深耕，始终为项目赋予持续生长的商业价值与资产价值的闭环新范式。
本文，赢商网旨在梳理这些多元化的焕新路径，洞察零售商业地产如何基于不同项目的禀赋与定位，选择适宜的更新策略，实现项目商业价值与资产价值的可持续增长。
01.
西安大悦城
以极致改造，突破商业旧改难度的天花板
西安大悦城的前身是秦汉唐国际文化商业广场，其原有的建筑结构由7座独立建筑体组成，是一座以半开放环形动线为主的MALL形态。这种布局在落成之初体现了“街区式商业”的理念，但在实际运营中逐渐显现出挑战，空间割裂、动线不畅等问题导致商业氛围分散，顾客体验缺乏连贯性，难以形成具有凝聚力的消费场域。因此，尽管地处大雁塔这一文化核心区，项目始终未能充分发挥其商业潜力。
2017年3月，大悦城接手后，一场以“结构重塑”为核心的改造正式启动。面对原有建筑体系的问题，改造团队展开了大规模结构拆改——超过2万㎡的结构拆改面积，拔除200余根柱子并加固1400余根，从根本上打破了原有建筑群的隔阂。不仅如此，改造团队甚至搬来四台世界知名的布鲁克斯机器人进行日夜施工，通过高难度的“托梁拔柱”工艺，在确保结构安全的同时实现了空间释放，为后续重构奠定基础。
在空间重构层面，大悦城将原本分散的7个单体整合为流畅的单体建筑，并打造了1500平方米的下沉广场、天幕光影长廊等标志性空间，彻底改变了原有动线迂回、体验割裂的困境。与此同时，项目在严苛的施工条件下兼顾环保与文物保护要求，最终成功在十三朝古都的文化肌理中，注入了“十三潮主场”的现代商业内核，实现了文化底蕴与商业活力的有机融合。
事实上，大悦城的改造远不止于物理空间的重构，更在于对其“文化驱动”核心理念的深刻践行。项目凭借与大雁塔比邻而居的独特优势，将“文化+”战略植入商业肌理，实现了一场从建筑空间到文化场域的升级。开业初以一尊“斗战胜佛悟空”雕塑引爆社交网络，不仅收获了上亿曝光，更巧妙地以西游IP为切入点，与西安厚重的历史文化底蕴建立了精神连接。此后，天蓬元帅、小沙弥、小白龙等一系列自有IP的创造与场景化落地，更进一步将西游故事线转化为可感知、可互动的消费体验。
可以说，西安大悦城的成功，在于它通过“硬改造”打通了空间的物理阻隔，又通过“软赋能”塑造了项目的精神内核。它不仅是商业改造的工程典范，更示范了如何将城市文化、潮流IP与商业空间进行有机共创，从而从一个单纯的购物场所，升华为承载城市精神与年轻人生活方式的超级平台。
02.
西安益田假日里
以整合能力，推动商业项目价值提升
由原绿地正大缤纷城改造而来的西安益田假日里，在近六年的运营进程中，逐步成为益彩商管集团资产运作路径里颇具代表性的区域范例。其关键发展阶段，清晰呈现出“资源整合与改造 — 高效运营管理 —NOI价值拉升— 运营模式优化与资产效能释放”的完整脉络。
2017年4月，益彩商管集团在成功布局朝阳门项目后，斥资改造搁置超五年的原绿地正大缤纷城，锁定高新区锦业路核心地段，启动西安深度布局。
2019年12月，项目仅用六个月即完成高效招商筹备，以100%的开业率盛大启幕。面对当时的市场空白，项目成功引入了海底捞、星巴克、苹果、华为等一批高能级主力品牌，区域首进率高达30%。这一从无到有的品牌阵容与高效的筹开节奏相互印证，不仅创造了开业首日16万以上客流、营业额突破1000万的亮眼成绩，更在首年即实现盈利，开创了区域大型商业综合体的成功范式，并以强劲的市场爆发力和卓越的运营能力，为后续的资产价值提升奠定了坚实基础。
2020年初，新冠疫情突袭，市场与消费双重承压。在此背景下，西安益田假日里通过一系列超前的运营举措，成功构建起项目坚实的经营韧性。比如通过商品调整解决了结构动线末端客流不足的硬伤，拉升铺位数超25%；通过各楼层通道优化策略增加品牌密度、丰富小商品品类等，使项目在疫情期间仍然保持着100%的出租率以及45%的客流增长率，为其资产价值最大化提供了坚实基础。
2025年，基于对消费趋势的前瞻预判，项目运营团队迅速启动品牌焕新战略。新开的“BIGOFFS超级折扣”以前沿的折扣零售模式满足客群对品质与价格的双重诉求。
引入的“长安大牌档”、“宠物部落”、“宁采臣”等区域首进品牌，在强化项目既有餐饮优势的同时，又以“流量品牌+潮流主力店”的组合，进一步构建出更具韧性与吸引力的消费生态。
同年，项目凭借扎实的运营业绩完成国资举牌，和央企共同研确了新合作模式，为项目探索了一条稳定、可持续的轻资产运营路径。
纵观其发展路径，在这六年中，西安益田假日里穿越市场周期，以56%的业绩增长率和15%的NOI复合增长率，印证了益彩商管团队卓越的运营能力与资产价值实现力，这也是资方始终坚定选择与之合作的核心原因。
事实上，在当前商业地产领域，单一依赖物业持有运营的传统模式正面临资本效率与风险集中的双重挑战。行业正逐步将资产持有者与运营服务者分离，让专业的运营服务商通过运营能力输出与多元化的资本方协作，实现资产价值的深度挖掘与可持续增长。这种分离不仅有助于提高资金使用效率、优化资产运营机制，更能通过专业运营提升商业资产估值，为项目注入长期发展动力。
作为深谙资本市场逻辑的商业运营商，益彩商管集团早在2017年就通过深圳南山益田假日广场的资产证券化实践，率先完成了与资本市场的深度对接。这一举措不仅标志着该集团提前布局资本化路径，而且其更通过持续八年的资本市场实践，积累了对商业资产价值逻辑的深刻理解。基于这种认知，益彩商管集团在后续的所有项目运营中，始终以资本视角审视资产价值，将资本市场的价值标准转化为具体的运营指标。西安益田假日里再次获得资方的认可，正是这一理念的生动体现。这种以资产价值经营为核心、将资本思维贯穿项目全周期的运营模式，正推动商业地产从传统的空间运营，迈向以资产价值为核心的新发展阶段。
03.
小寨·原力场
以精准焕活，激发存量物业的价值潜力
小寨·原力场前身是百盛购物中心，是典型的封闭式百货大楼，单一的体量与动线难以承载新一代消费者对社交与体验的追求。项目团队以“层叠城市”为核心理念，展开了一场从建筑肌理到商业逻辑的彻底重构。
其改造的核心在于对竖向空间的革命性解构。团队将原本封闭的箱式建筑纵向“切开”，分解为五个错落有致的“层叠城市”。这一举措，彻底打破了百货空间常有的沉闷与同质化，通过底层街区、中层旗舰店、高层社交空间与屋顶花园的立体布局，构建了一个充满探索感的“垂直街区”。而外立面保留的混凝土肌理，则是从兵马俑铠甲中汲取灵感，在呼应本土文化的同时，塑造出独具个性的工业潮流质感。
进一步来看，小寨·原力场并没有停留在常规的“年轻化”改造，而是以“青年能量聚场” 为核心理念，进行了一场从空间到内容的全面立新。一方面，项目通过高频率的品牌更新与多元文化跨界，保持内容的新鲜感与吸引力；另一方面，其凭借强互动的场景营造，将消费行为转化为社交体验，极大增强了社群粘性。
整体来说，小寨·原力场成功跳脱出传统百货的框架，将一个封闭的零售场所，转型为一个集潮流零售、餐食娱乐与社交生活于一体的立体复合场域。它不仅是商业空间的物理改造，更是对年轻社群生活方式的一次精准回应，以充满张力与互动性的空间场景，重新定义了区域内的潮流地标。
04.
西安大都荟
以逆向思维，重塑城市碎片地带的价值内核
聚焦西安大都荟的规划与设计来看，可以说其代表了一种在既有城市肌理中通过创造性重构实现价值再生的更新实践。面对一片被写字楼与散落底商割裂、缺乏清晰商业脉络的地块，项目团队没有遵循常规的商业开发路径，而是选择以“逆向思维”重新定义空间的可能性：能否不做大多数人熟悉的商业形态，而是将先天不足转化为独一无二的特色？
这一核心追问，催生了大都荟独特的“非标商业”解决方案。它采用“一街两心”的L型规划，但其精髓远不止于功能分区。首先，在建筑形态上，它彻底摒弃了传统的裙楼底商，首创“独栋庭院式主题商街”。这些二至四层、形态各异的独栋建筑，通过木制铺装、蜿蜒小径等有机串联，形成一个个既独立又连接的“社交圈层”。这种设计打破了大型商业体的封闭感，创造出步移景异、曲径通幽的探索乐趣，将原本消极的内凹动线，逆转为都市中稀缺的沉浸式体验。
其次，项目为这些独特的物理空间注入了坚实的“文化灵魂”。通过打造文化品牌复合空间Localand，涵盖了博物馆、书店、咖啡馆、杂货店、展厅、音乐空间等多种艺术文化功能。这并非简单的业态叠加，而是将文化塑造为项目的核心引力，让商业空间升华为一个持续产生内容与吸引力的文化场域。
最终，大都荟以城市更新的思维重新定义了一种商业可能，将建筑、景观与功能有机融合，通过对“非标”建筑形态的坚持与深度文化运营，将城市的碎片化地带转化为一个与城市共融、与生活共鸣的有机生命体，为同类型城市更新项目提供了极具启发性的范本。
纵观西安市场的实践，存量商业的焕新已告别单一范本，进入一个多元路径并行的新阶段。成功的核心在于，不再局限于空间形态的改造，而是通过内容创造激活流量，并最终依托资产管理能力实现价值的闭环。未来的竞争，将是空间价值、内容价值与资产价值的系统性平衡，唯有在此找到精准发力点的项目，才能在存量时代的深水区中，构筑起持续增值的商业新模式。
