瑞安房地产联合上海国企 加速“复制”下一个新天地项目

又一个在上海坊间已经传播了四个月的旧改“巨无霸”项目终于落地了。

11月19日晚，瑞安房地产发布公告称，公司附属公司上海瑞安城市更新建设有限公司与上海陆家嘴（集团）有限公司、上海市浦东新区房地产（集团）有限公司及上海三林资产管理（集团）有限公司订立股东协议，共同成立合营公司开发上海三林城市更新项目。

合营公司注册资本23.2亿元，总投资承诺约91.62亿元。

合营公司将由上海陆家嘴、上海瑞安城市更新、上海市浦东房地产及上海三林分别拥有40%、39%、11%及10%。上海陆家嘴、上海市浦东房地产及上海三林，均为独立于瑞安房地产及其关连人士的第三方。

合营公司的业务范围涵盖房地产开发经营、建设工程施工、建设工程设计、房地产咨询以及物业管理。

上海瑞安城市更新由上海瑞安城市建设直接全资拥有，而上海瑞安城市建设为有限合伙企业，当中瑞安房地产全资附属公司作为普通合伙人持有1%合伙权益及作为有限合伙人持有33%合伙权益。因此，瑞安房地产于合营公司的实际权益为13.26%。

因此，各股东将按持股比例出资，其中上海瑞安城市更新出资35.73亿元。

公告显示，该项目地块位于上海市浦东新区三林镇西林村，总建筑面积约72.39万平方米，计划主要用于住宅及商业用途。

对于瑞安房地产披露的此公告，上海业内并未有太多意外。毕竟早在四个月前，瑞安要打造一个“三林新天地”的消息就已经流传开来。

今年7月底，上海本地媒体就已经率先曝出：瑞安集团联手陆家嘴集团计划将三林老街改造为55万平方米的“三林新天地”。

据了解，这也是瑞安集团在继虹桥蟠龙天地、召稼楼天地之后，在上海打造的第3座古镇整体开发的”新天地“项目。

公开资料显示，三林老街始建于宋代，至今已有1000多年历史。作为上海曾经重要的商业中心，三林镇清晰记录了浦东从“乡野渔村”到“商贸聚落”的演变轨迹。

近些年来，三林地区中心是上海市浦东新区规划的20个地区中心之一。

据观点新媒体查阅，今年年初浦东新区发布的一份关于三林镇西林村等地块“城中村”项目划片实施的通告显示，此次城中村旧改项目，将大力改善居住、商业环境，弥补区域绿地短缺、基础配套不均衡的短板；刻画三林老街空间格局，统筹联动，打造特色亲水公共空间，整体改善生活品质。

这些词句的描述迅速让人想到了上海才开业运营不久的一个类似项目——蟠龙天地。同样是历史古镇，同样有临水空间，同样有古建需要保护和修缮，同样的居住与商业相结合，

从2014年拿地到2023年正式接待游客运营，据瑞安新天地行政总裁张斌介绍，这是瑞安新天地旗下Urbanretreat城市微度假概念下的首个作品。

虽然运营不过两年，蟠龙天地已经成为上海如今热门的旅游新地标。这也成为外界将三林老街规划刚一公布，就立刻与瑞安联系起来的重要原因。

但与蟠龙天地不同的是，三林老街旧改项目区位更好，涉及体量也更大。

具体来看，蟠龙天地虽仍属大虹桥范围，但其实已经在上海外环外位置，而三林老街不仅是中心城区内，而且紧挨着前滩南，距离前滩也只有1公里。此外，蟠龙天地面积为752亩，而三林老街旧改项目涉及占地面积约822亩。

这也意味着，三林项目需要花费更多的精力和资金成本。

瑞安房地产主席罗康瑞在8月中期业绩会上曾表示：“坚持专注上海的发展，以轻资产来经营，保持现金流稳定。”

按2025年中报显示，于业绩期内，瑞安房地产利润达到8100万元人民币，较去年同期有所增长，股东应占溢利为5100万元人民币。现金及银行存款为55亿元人民币，总债务为299.27亿元人民币，负债净额为202.61亿元人民币，净资产负债率为51%。

虽然看起来并不缺钱，但和其他两位合作方——陆家嘴、上海浦东地产相比，在本次三方合作中，有类似旧改经验的瑞安显然更合适做规划、开发、招商、运营等工作，这和罗康瑞所说的“轻资产经营”也十分一致。