“亚洲最大REIT”领展也撑不住了

亚洲最大房地产投资信托基金领展（00823）近期因经济下行压力被迫削减派息和租金，反映出香港零售业面临的严峻挑战。

作为"收租王"，领展主要持有商场、停车场等物业，但其香港零售物业续租租金调整率已连续两季度为负（2025年中期为-6.4%），内地物业更跌16.4%。为维持97.8%的高出租率，领展计划进一步减租，并面临资产估值半年下跌4.7%的压力。这与香港零售业整体疲软相关，市民转向内地消费导致本地客流减少，连依赖民生消费的领展也难以独善其身。

11月20日，领展公布截至9月底2026年度中期业绩，总收益及物业收益净额分别为71.5亿元及51.8亿元，按年下降1.8%和3.4%，可分派总额亦减少5.6%至33亿元。该房托解释，营运表现倒退主要因为本港及内地的续租租金调整率皆为负数，反映宏观环境和零售业受压。业绩显示，领展本港和内地零售物业于期内的续租租金调整率，分别为负6.4%和负16.4%。

最令人意外的是，领展宣布中期分派为每单位1.2688元，按年减少5.9%。虽说这并非该房托首次削减派息（2022年度末期息及2023年度中期息皆曾轻微下调），但今趟“减息”幅度之大超乎估计。再者，领展自2023年起连续四度上调分派，投资者原本以为这反映该房托营运状况已经“企稳”；没料到这次再度掉头猛削分派，令很多股东错愕。

同时值得留意，领展中期业绩提到，期内本港和内地零售物业的续租租金调整率，分别为负6.4%和负16.4%，这可说是触目惊心的数字。作为比较，领展于5月份公布2025年度末期业绩，当时本港和内地零售物业的续租租金调整率分别为负2.2%和负0.7%。换言之，时隔短短半年，领展物业的减租幅度急剧扩阔。这既反映本港及内地市道似乎进一步显著恶化，亦意味领展管理层为了维持出租率，有必要大幅“劈租”以留住租客。

领展首席营运总裁卓格理坦言，未来一年续租租金仍将面临较大压力。目前，领展的工作重心是保持出租率稳定，这是去年取得的成绩，也将是新一年的核心目标。即便短期内需要以减租为代价，领展也已做好相应规划。

资料显示，领展房托（0823.HK）是亚洲最大的房地产投资信托基金（REIT），2005年在香港上市，主要投资零售、物流、办公等物业，覆盖香港、内地及海外多地。

近期因REITs纳入沪深港通政策预期，其流动性与估值有望提升。管理团队正推进国际化扩张，目标内地资产占比达20%。

2015年，领展首次进军内地，以25亿元人民币收购位于北京的中关村欧美汇购物中心；

同年，领展又斥资66.26亿元收购上海新天地的企业天地1号及2号；

2017年，领展将摩根士丹利同GIC共同持有的广州西城都荟纳入麾下；

2018年，以25.6亿元购入北京京通罗斯福广场；

2019年，以66亿元收购深圳福田核心商区新怡景商业中心；

2021年2月，以27.72亿元收购上海七宝万科广场50%权益。

2024年2月9日，领展宣布，以23.84亿收购上海七宝万科广场的余下50%权益。