领展，求稳
撰文 | 黎浩然
主编 | 付庆荣
头图来源 | 小红书@广州天河领展广场
处在过渡期的领展，最新半年报出炉了。
据2025/2026财年中报，期内领展收益为70.23亿港元，同比减少1.8%；物业收入净额为51.78亿港元，同比减少3.4%。可分派总额为32.83亿港元，同比下降5.6%。期内每基金单位分派为126.88港仙，同比下降5.9%。
多项指标，皆有下滑。在宏观经济逆风和结构性市场变迁的双重压力下，“逆风”抗击的领展，香港和内地续租租金调整率亦出现“双线下跌”。
可面对这些客观存在，这个亚洲第一REIT并未自乱阵脚，正采取一种务实而灵活的策略——在维持高租用率的同时，通过资产优化和区域多元化来稳住大盘。
之于当下的它，求稳成了首要任务。这边厢，是业绩与股价的稳定向上。那边厢，则是管理层的平稳交接。领展集团行政总裁王国龙将于今年年末退休，真正的接棒者尚未出现。
中期业绩会上，领展董事会主席欧敦勤表示，“在领导层过渡之际，我谨代表董事会衷心感谢集团行政总裁王国龙先生过去16年来的卓越领导及贡献。随着他即将退任，我期待与临时领导架构，包括黄国祥及宋俊彦紧密合作，推动业务持续发展。”
待到新团队真正落地，属于领展的这场“求稳大作战”或将掀起一波新剧情。
01
香港业务：
高出租率与租金下调的平衡术
2025/2026财年中报显示，期内，领展香港物业组合（包括130项资产，以必需品零售、鲜活街市，以及约5.7万个邻近公共屋邨和交通枢纽的停车位为主）收益就同比下降了2.4%，物业收入净额则同比下降了3.7%，主要由于续租租金调整率为负数及较高的经营成本。
租金压力前所未有：街市/熟食档续租率最差，但销售额稳定
香港零售物业的收入同比下降了3.1%，续租租金调整率更破纪录录得-6.4%，为疫情以来最高。其中，街市/熟食档口表现最差，续租租金调整率为-9.3%，商铺、教育/福利及配套设施表现分别为-5.9%和1.1%。
但2025/2026财年上半年，领展香港旗下商户销售额按年跌幅已从去年同期的-4.3%收窄至-2.1%，其中超级市场及食品类别更录得0.5%的温和增长。
其中，餐饮商户销售额同比上年降幅从-0.7%收窄至-0.1%，基本恢复正常水平。而同期，一般零售（包括服装、百货公司、电器及家居用品、个人护理/医疗、光学产品、书籍及文仪用品、报纸·贵重商品、服务、休闲娱乐及其他零售）商户销售额降幅一直维持在-6.0%的位置，远低于香港市场同期水平。
这种反差，说明领展在香港的常规商场中的商铺，虽续租率相对稳定，但卖货力确实受到一定影响，特别是来自京东、淘宝等线上电商的直接冲击。相较之下，“硬刚需”的街市/熟食档，虽然续租率有所下滑，但有着固定且持久的消费客群，抗风险力更胜一筹。
关于这点，在领展近乎满铺的出租率上亦可明证。尽管租金下行，但通过下调租金，领展香港零售物业租用率稳定得以维持在97.6%的高位，续租率约在80%，亦显示出领展零售资产扎根香港社区的选址优越性。
之于依然保持稳定增长的教育行业，领展表示会继续深耕该领域，包括学习中心及兴趣班。另外，消费者对休闲生活的需求亦在攀升，带动健身及家庭娱乐消费场所的增加，这一类消费较难被电商和“北上”替代。
报告期内，领展香港签订超过345份新租约，包括超过108个新品牌及237个现有品牌，重点引入特色餐厅、学习中心、家庭娱乐等体验式业态。
这种“以价换量”的策略背后，是领展对当前市场环境的清醒认识——保持物业的出租率和高人气，比短期的租金收益更为重要。
租金保卫战：守住香港人的胃，瞄准日常需求大调改
为了将更多“北上觅食”的需求留在香港，越来越多的香港商场引入内地人气餐饮品牌，领展也不例外。中报中，其列举了一批首次进驻领展旗下香港物业的品牌，其中就有多个来自内地的连锁餐饮品牌，包括臻享·大师兄、遇见小面、和府捞面等。
此外，领展不断强化香港商场的“刚需属性”。期内，完成了对鲤鱼门广场及TKO Spot的资产提升项目，分别投资5900万港元及2100万港元，预计投资回报率分别达14.5% 和29.1%。
TKO Spot邻近将军澳缸体站及香港单车管公园，内部楼面面积12.98万平方呎，并可提供1200个停车位，区内多为居民区。商场主力店为迪卡侬，承租了商场3楼全层，更于天台打造有4.2万平方呎的空中户外运动场，是香港最大的运动用品零售店铺，开业至今6年。
但随着迪卡侬在全港各区开设店铺增多，迪卡侬将军澳店的运营效益逐步下降。期内，领展主要就迪卡侬布局进行了重新划铺，缩减面积。腾出的空间引入健身房24/7gym和粤式酒楼海港酒家，贴合该区域居民日常需求。
而对于地处九龙油塘地铁站旁的鲤鱼门广场，领展则主要对老旧外墙、中庭、地面铺设、厕所这些公共区域进行了翻新，并在地面楼层增设了面向街道的零售商铺，以此提升商场整体的吸引力和区域形象。
港人北上消费的结构性变化仍在持续施压本地零售。领展管理层坦言，在香港融入大湾区及港人北上消费趋势推动下，香港零售市场结构已出现转变。这一结构性变化意味着，即使消费市场有所回暖，领展也需要更长时间来适应新的市场现实。
02
内地业务：
区域分化下的ｓelective 策略与B1层升维
报告期内，领展的中国内地物业组合总收益及物业收入净额以人民币计价分别按年下跌4.6%及4.9%。
具体看，期内领展内地零售物业组合的续租租金调整率录得惊人的-16.4%。这一数字远高于香港的租金跌幅，但细究背后，主要是北京中关村领展广场及领展企业广场的零售部分表现未如理想所致。若剔除这两个项目，领展在内地其他物业的续租租金调整率实际为2.5%。
广深沪展韧性，北京中关村领展广场调改见效
尽管租金压力依然存在，但领展在深圳、广州及上海项目表现略好，而北京项目虽此前面临较大挑战，但经过“边营业边迭代”后，效果显著。
在广州，自2023年9月一期东翼亮相至今年8月底，天河领展广场新开业品牌达184家（含新入驻、焕新升级），全场品牌焕新率超过80%；会员拉新超18万；2024年整体客流同比增长37%，销售额同比增长达31%（此口径不含车辆销售金额）。
在北京，5.5万方的北京中关村领展广场，自2009年亮相以来，扎根中关村核心区，最近以「新潮领地Trendy Hive」为全新定位，聚焦“年轻+潮流+运动”，精准锚定海淀高知人群，成功将“首店浓度”转化为“高知密度”，汇聚超130家优质品牌。
2025年新签首店品牌占年度总调整量的55%，重磅引入多元首店矩阵与品质业态：以24小时智能模式重构健身体验的24/7 FITNESS北京首店，滨寿司、SAVAGE等多个海淀首店，G-STEPS街舞旗舰店、源氏木语、ASICS、Peet's咖啡、青年星厨甄选等品牌陆续落位。
9月20日店庆当天客流同比提升27%，销售额同比飙升38%；店庆三天客流同比提升16%，销售同比提升33%，会员占比同比增长54%，小红书官方号曝光达7.6万次，单话题参与人数达2.5万人，私域社群同比暴涨300%！
多项目升级B1层，打造烟火美食街
为精准匹配周边商务人群用餐需求，北京中关村领展广场对B1层实施业态迭代，打造“嗨饭ZONE”主题美食空间。通过品牌焕新与场景升级，这里汇聚人气轻食与地域风味，集结本楼汉堡、阿水大杯茶、甲乙饼等10余家兼具高人气与设计感的网红餐饮品牌，成为周边白领就餐与社交的核心选择，进一步强化项目日常消费黏性与生活烟火气。
历经两年的广州天河领展广场第二期的改造于8月30日宣布完成，同时完成的还有对B1层进行的改造，特别是该层原超市主力店部分。超市从原Maxvalu生鲜超市调整为永旺，并重新划铺，腾出了565㎡的新空间，腾出的新空间转化为“平川好味Foodie+”。
新增的“平川好味Foodie+”区域与户外的“平川夜巷”生活街区联动，集中引入约15家轻食、小吃新品牌，包括广州首家见味花甲、天河首家栀否栀否、天河首家笠禾、美心烘焙之家、薛记炒货、西树泡芙、港怀、焗外人等。
北京通州领展广场同样对B1层美食街做了调整，拆除了美食街的冗余隔墙，将动线优化成环形动线，是视线更开阔，游逛体验更顺畅“拾味街”正式升级为“拾味街Foodie+”。物理层面改造的同时，还新增20余家焕新品质品牌。
除了中报中所提项目外，今年广州荔湾领展广场B1层进行了升级，打造为“荔食坊Foodie+”，引进祐禾UH SELECT、流浪泡泡·破破烂烂的烤肉店、一龙拉面江户长屋主题店、吴系·潮粤客全国首店等。
综上不难看出，领展在不同城市落地"Foodie+"产品线时，在保持核心逻辑统一的基础上，都结合了本地消费习惯、文化、客群进行了个性化创新，而不是机械化复制。
而聚焦B1层做美食，背后是一套组合拳式的商业考量。一方面，是打造拉升客流与销售的"流量引擎"，有助于维持高出租率，从而保障稳定的租金收益来源；另一方面，盘活"被冷落"的空间，提升商场的商业价值和利用率。
无论是香港稳住基本盘的熟食档，还是内地焕新而上的美食街，领展通过强化“烟火气”业态，以高频消费为盾，以深度运营为矛，以社区情感为魂，再次展示其穿越周期的秘密。
