大学商业的存量资产盘活

大学商业承担服务师生的核心使命，蕴含巨大的商业价值和创新机遇，也是财政拨款以外，为学校带来经济收益的重要来源之一，2024年以来，财政部和教育部出台的新政策，对高校商业资产管理提出了更加严格的要求。

大学商业资产管理的主要版块：大学商业种类、顶层设计与资产管理、大学商业招商运营规划、系统性管理、未来展望。

大学商业的种类：收购或租赁改造为宿舍/公寓，主要操作方式为收购商品房长租解决住宿缺口，闲置商铺公开竞价招租，提高资产收益，充分挖掘高校周边商业地产的租赁价值，转型适配的复合型商业，操作为整合学校闲置商业楼，引入校园便利店，运动健身，考研自习室，运动健身馆，为学校创收，有效盘活校园资产，联动校企打造产学空间，具体操作方式为将空置商住楼变成众创空间，合作企业入驻，为学校提供时间场地，提高收益，降低企业入驻成本，学校附近周边商业体，他们基本具备商圈+校园商业属性，业态规划多元化，多类人群加持，租金价格高，人流稳定。

大学商业顶层设计与资产管理：常规商业模式为二房东模式，对公司资金要求大，每年缴纳整体固定租金和项目前期改造费，资金成本，商业管理团队成本等，随着投标拿项目的综合成本逐渐提高，中标商业管理公司一般通过招商差价为主要盈利方式，通过长期租赁递增收回成本，经过多轮竞拍，部分项目会导致前期以招商价格为中心，能长期稳定经营优质品牌因品牌强势，商务条件适中无法进入项目，加上寒暑假淡季，多数退租，导致整体亏损，这是教育的公益性和商业盈利目标的矛盾，与此同时，大学资产属性与权属的复杂性，因为种类多，来源、使用性质交叉等。会出现人才短缺，配置失衡，政策合规管控风险非常重要，大学商业未来操盘理想的商业模式：当地头部大学商业管理公司以轻资产（委托）长期经营，与校方合作，根据整体业绩确定合适的分成比例，可适当考虑业绩奖励惩罚机制，经营方整体规划，优先选择对项目长期有利的品牌和业态，近些年市场饱和，消费能力下降，00后大学生父母为70-80后，中年失业危机，大学生生活费减少导致消费力下降，商业过剩，品牌承租能力下降，租户资金压力大，现金流紧张，投资回报率低，商管部门前期不必一味追求高价，要根据优质客户所处业态和承受力，经营情况定制商务条件，稳定整体商业生态共存发展，多方共赢。

大学商业招商运营规划：招商业态分为，餐饮服务（食堂升级、美食街等）、生活配套（美发、手机、打印、数码、快递、便利店、牙科口腔、便利店等）、文化娱乐（书店、影院、台球、KTV、电竞等）、零售、教育服务（自习室、考公、考编、考研、职业教育等），共享办公、学校优势专业对口公司形成产业链，帮助大学生就业，优势互补。运营核心：服务师生为根本，校园文化为纽带，数据支撑可持续商业业态。数字化赋能、寒暑假淡季应对机制，扶持政策。多方共赢，资源整合，创业孵化。研究用户画像、动态需求、个性化推荐，商业模式创新、技术创新、可持续发展创新。文化融合：校园文化IP，社群运营，精准定位、场景化，动态调整与人才培养。物业管理核心：满足师生生活需求的同时，确保商业活动和校园教学消防安全、设备安全，环境卫生、食品卫生，日常维护等。

大学商业系统性管理建议：建立分类管理的差异化模式，动态平衡机制（建立公益指标和经营性指标），破解资产权属复杂路径，统一规划产权界定标准和登记制度，明确各类产权归属，建设专业化人才队伍，构建现代化管理体系（流程管控、合规、审查），全面预算管理和风险管控体系（评估、预警、应急机制）。

未来发展方向展望：管理模式创新、技术赋能智慧化转型、产教融合，政策扶持，创新监管。新的社保政策和租赁税的执行，导致企业用人成本会越来越高，品牌和大学商业运营的成本随之增加，未来大学生的学以致用与变现能力是企业未来最看中的能力，大学商业与学校公益事业紧密合作形成产业链，相互融合共存。