行业观察 | 江西首个滨水POD商业，如何打磨赣州文商旅居新样本

近年来，“在地特色游”成为消费市场的一股显性浪潮。

在江西赣州，绵延3600余米的宋代古城墙、800多年历史的古浮桥、南宋诗人辛弃疾笔下的郁孤台，以及宋城古韵串联起city-walk路线；地道的江西赣南小炒、热情好客的客家人民与红色文化传承地，不断刷新全国游客来赣州这座城市旅游消费的热情。

这座承载千年宋城文化与客家摇篮底蕴的城市，在文旅融合和消费升级的双重推动下，正悄然迈入“文商旅居”融合发展的新阶段。在这一进程中，商业空间的角色不再局限于购物，而是逐步转向生活方式、场景空间营造、文化及情绪价值传递的引领。

在此背景下，赢商网注意到，坐落于赣州市章贡区水西板块、毗邻江南宋城历史文化旅游区的客+Village，作为江西首个POD滨水商业综合体，它以33万㎡体量及“街区+MALL+酒店+公园”多复合商业场景形态的组合呈现，不仅打破了赣州原有传统商业消费场景单一、文化及社交属性空间不足的“传统盒子”商业形态，亦将有力推动赣州商业从功能型向体验型转变，成为当下非标商业创新样本。

在12月5日举办的“2025赢商网大会”上，客+Village成功斩获“年度商业备受期待项目”奖项，拉满业界期待值。

注：POD，即Park Oriented Development，是以生态公园为导向的城市开发模式。

Vol.1

被低估的经济重镇

文旅驱动商业迭代升级

事实上，相较于人们热衷的诗与远方型文旅城市，无论是地理区位还是宏观经济体系，赣州均拥有超越能级的市场潜力：

·常住人口居全省首位（2024年为896万人），近千万量级媲美部分新一线城市，奠定庞大的内生消费基本盘；

·战略定位江西省域副中心城市，GDP总量与社会消费品零售总额常年稳居全省TOP2；

·产业基础和消费购买力扎实，稀土王国、世界橙乡、实木家居之都均享誉盛名；

·交通枢纽地位日益凸显，是江西乃至中部地区首个拥有两座民用机场（黄金机场、瑞金机场）的地级市，是江西对接融入粤港澳大湾区桥头堡。

得益于赣州西站及双机场形成的“2小时高铁+航空辐射圈”立体交通枢纽，赣州不仅打通了链接粤港澳大湾区的黄金通道，而且能够与国内一二线核心城市实现当日往返，同时还拥有长达127km的同城现代化高架快速路网络，大幅提升了赣州高效对接高质商旅资源的综合能力。

尤其文旅消费表现突出，2024年赣州累计接待游客量破亿，与厦门等知名旅游城市旗鼓相当。其中，作为赣州首个4A级景区，与客+Village一江之隔的江南宋城历史文化旅游区年游客量高达1600万人次，为商业项目带来稳定外溢客源。

而在商业服务能力上，赣州虽为江西省面积最大、人口最多的城市，但据赢商大数据监测，目前其商业存量面积224.86万㎡，人均商业面积仅为0.25㎡/人，远低于一二线城市水平，是潜力巨大的增量机会城市。

早在十年前，赣州便相继吸引了华润、万达、杉杉等优质商企及自身企业的明星产品线项目落子，体现出头部市场对城市商业价值的认可。

经历多年发展，赣州数个商圈虽集中于章贡区，但项目整体分布较散，且仍以大众化、中档为主，缺乏具有鲜明文化主题与场景体验的大型特色非标商业项目。此时客+Village的入局，恰好踏准了城市商业从“标准化”向“非标化”转型的关键节点，以“滨水POD+文商旅居”的全新模式，有望填补市场空白，激活区域消费能级。

客+Village商业建筑面积达15万㎡，是赣州未来筹开的五大项目中体量最大的综合体项目，其主打户外街区+MALL创新商业形态，同时一站式打通“文-商-旅-居”供给端，将是未来赣州商业提质升级主力。

具体来看，在地理位置上，项目位处赣州中心城区章贡区水西板块，一方面能够发挥周边水西大道与赣通大道的主干道功能，以及横跨章江的西河人行桥、接轨4A景区的地缘优势，构建“高架快速路+公交+城际巴士+专属接驳巴士”立体多维路网，扩大辐射边界；另一方面，其针对核心客群——来自市区及周边县域的年轻客群、品质家庭客及全国游客，通过人/车双动线规划，融入滨水POD户外体验动线，能够最大程度聚拢目标消费群体。

结合商业竞争环境来看，赢商大数据显示，客+Village周边2公里核心范围内并无其他商业项目，周边3公里年轻客群及年轻家庭客群占比高达73%，辐射的高净值客群约28%。

因而短期内，客+Village多元的业态组团无疑具备自成商圈的潜质，将填补水西大型商业及商圈空白，长远来看，项目更将成为提档城市商业级次、联动文旅资源、激活滨水消费体验的核心引擎。

Vol.2

非标商业赣州答卷

全场景体验与在地融合全新方式

在赣州商业发展脉络中，从早前满足基础消费的独立百货，到主打体验且功能集约的标准化盒子MALL，每一次商业更迭背后都由一座座里程碑式项目所引领。

一如坚守老城南门口商圈的国光百货、步步高新天地，还有开辟全新市级商圈的赣州万象城、君尚购物中心，它们精准捕捉并塑造了所属时代的商业风向及生活方式消费诉求。

而今在行业普遍寻求差异化突围的当下，非标商业已成为多地商业更新的共同选择。某种程度上，客+Village的到来，可视为赣州对非标商业的一次创新的尝试。

客+Village已签约洲际酒店集团，成功引入旗下高端品牌“洲际VOCO酒店”

公园式场景设计，全球设计团队在地化创新

有别于传统购物中心追求效率和坪效的建筑逻辑，客+Village选择让渡更多空间以在地文化符号与自然生态为主线展开设计，通过饱含宋城底蕴的建筑场景美学及高品质、社交化的特色业态组团，展露出以情感链接、在地文化和游逛体验为核心的新一代非标商业内核，彻底打破了过往购物中心封闭、标准、同质化运营思路。

项目特邀业内知名的LWK+PARTNERS设计机构与奥雅设计联袂操刀。前者统筹建筑设计，擅长将国际视野与本地化相结合，塑造项目整体骨架、地标形象与商业动线，确保空间价值与运营效率最大化；后者主导景观设计，侧重从场所精神与微观体验进行自然人文场景营造，为商业空间注入独特的情感氛围。

两大顶尖团队深度融合‌商业逻辑与在地文化价值‌，为客+Village创新打造了“水西之眼”艺术建筑形态，与对岸宋代古城建筑的层叠意象遥相呼应；此外，为了延续在地集体记忆，结合项目内承载百年香火的祈愿之树扩展打造榕树广场，与通向宋城古韵的新建古浮桥，一起将人文韵味融入城市公共空间及当代消费动线。

在项目“街区+MALL”的建筑形态中，还巧妙融入屋顶花园、鱼跃广场、探云廊桥等公园式生态设计，与赣州最长滨江外滩无缝衔接，同时导入水幕电影、水上运动、水上观光、城市界面夜景打卡等稀缺体验，真正实现了POD模式从概念到场景的完整落地，也强化了项目的记忆点与打卡属性。

内容生态重构，六大主题场景与十大差异化首发标签

据赢商网观察，围绕亲子家庭、年轻社群、旅游客群三类核心客群，项目以六大主题场景切入，融入差异化首发、唯一性内容，构建耳目一新的市场竞争力。

六大主题场景：囊括亲子儿童互动研学、户外运动休闲与宠物友好、青年社交与休憩聚集、滨水餐饮与夜生活、非遗文化文旅集散、重大活动与光影演绎；

十大差异性首发标签：涵盖赣州首个动物研学基地、宠物社交乐园、阶梯式演艺中心、绿色概念生活超市、全形态夜生活集群、运动支持服务中心、非遗民俗大师工坊、最全潮流运动户外矩阵、水上运动休闲体验码头、火爆餐饮打卡目的地；

五大唯一性内容生态：包括赣州首个4A级景区联动商业、城市庆典观礼台、水幕灯光演绎大秀、甜辣风街拍俱乐部、国际连锁设计师酒店。

具体至楼层布局，同样拥有清晰的业态主题，通过“潮流－家庭－乐活”主题分层，实现消费动线的自然引导，满足客群的多维需求。

不难发现，上述内容生态组合未来将与洲际VOCO酒店及周边文旅资源形成一站式体验生态，真正承接“文-商-旅-居”全天候、全场景需求节点。其中凸显的核心策略十分考究：

//时间动线折叠增强消费浓度。无论是年轻精致一族对潮流、社交、夜生活等多元体验的追求，还是渴望亲子互动的品质家庭，或是游客观光从日到夜的一站式吃住刚需及在地体验，客+Village希望做到全时程参与。

三大目标客群“一天时间线”

//业态功能交叠而非简单分区。复合型业态撬动全场景体验需求，比如一个江畔餐饮点位能同时实现“用餐+夜娱+打卡”三重功能，大大提升单位效率与内容黏性；

//根植本地实现‌全季候运营。以当地客家文化为内核，结合C端活动，致力于成为城市重大节庆的核心举办地、仪式感的标志性承载空间，主动性化解气候和淡旺季的客观制约。

在消费偏好持续变迁、商业竞争愈发胶着的环境下，客+Village以细腻的场景架构与创新非标业态组合，不仅刷新了赣州全场景体验型商业高度，更实现了商业空间与城市人文及生活方式的化学融合。

这种模式正是文商旅居+POD理念的前瞻性实践注脚，将为众多城市在文商旅融合发展、提升区域消费能级方面提供实践范例。

Vol.3

国锐集团携手建兴控股

双强联合赋能长期价值

按照规划，客+Village将于2026年下半年正式开业。目前，项目建设已进入最后冲刺阶段，机电设备安装、玻璃幕墙安装、屋面工程等各项进度已完成95%，预计2026年春节前完成整体竣工备案。

值得一提的是，未来客+Village将投入超千万级推广资源，全年规划超20场非遗主题策展、200场精准圈层活动，打造持续升温的沉浸式消费场域；通过系统布局日间内容，重塑工作日商业价值，激活全时段客流。同时，项目将构建城市级文旅营销体系，逐步完善“六大主题IP”活动矩阵，为长期运营注入持续动能。

高效有序的入市节奏背后，仰赖的是客+Village双强联合的企业背景。项目由来自北京的国锐集团与赣州本土国企建兴控股联合开发运营。这一组合，既是“京派”成熟开发模式与“赣地”深度资源融合的商业选择，也是项目从“产品力”迈向“持久力”的关键保障。

资料显示，国锐集团创立于2001年，2014年在香港主板上市（股票代码00108）,专注投资、资管、文旅三大板块，累计投资总额超500亿元，在管资产规模超200亿元。

其早在2002年便投资开发了曾名噪一时的北京三里屯Village项目，成为国内开放式产业街区先行者，开创并沉淀了独树一帜的“艺术城市”发展理念及注重文化、科技、生态有机相融的“Village模式”。

20多年来，国锐集团坚守精致长期发展路线，始终以“价值专家”为核心定位，通过Village模式、产城融合模式、特殊资产投资多元路径，在国内落地北京国锐·金嵿（产商服中心）、三亚国际体育产业园+国锐·亚沙村（文商旅产业园区）等项目，为城市高质量发展注入文化生命力、产城驱动力、资产创新力。

客+Village与该集团Village模式一脉相承，同时展示出因地制宜的本地化创新基因，这也是项目能够精准回应赣州人文底色与消费需求的重要前提。

而建兴控股作为赣州市章贡区政府直接管理的国有企业，不仅对地方政策、城市规划、资源衔接、市场动向具备前瞻把握，更在商业生态构建、文旅资源整合、公共服务配套等领域拥有深厚积累。

两者的战略协作，将以“专业化运营+在地化深耕”复合能力，为客+Village后续招商运营奠定坚实基础，引领项目始终与城市共生长、与消费趋势同迭代。

在赢商网看来，对赣州商业发展而言，客+Village不仅是一个项目的落地，更是城市商业发展模式的一种创新探索。在消费日益分层、体验持续升级的当下，单纯复制一二线商业模板已难以触动本地客群。如何根植城市文化、激活在地资源、构建可持续运营场景，才是破局关键。

而在商业地产进入精细化运营的时代，这种底层实力也是应对市场不确定性、实现长期价值提升的核心竞争力。