“资管之王”凯德投资，管理输出背后的商业战略升级

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 黎浩然

图片来源 · 凯德投资

当商业地产从 “增量扩张” 迈入 “存量提质” 的深水区，一场关于价值创造模式的革命正在悄然发生。

据赢商大数据统计，截至2025年6月底国内已开业商场（购物中心+独立百货+奥特莱斯）有近7000个，其中超7成项目处在C/D级，低效资产盘活成为行业核心诉求。与此同时，消费需求呈现 “品质化、场景化、社群化” 的结构性转变，传统商业运营模式难以跟上市场变化。

敏锐捕捉这一趋势，凯德投资将“管理输出”作为新增长引擎，朝着“资产价值管理伙伴”迈出关键一步。

对此，凯德投资集团首席战略官、商业管理首席执行官杨钦富表示，“管理输出是我们的一项全球策略。我们希望把我们的多元产品能力和全球资源应用到管理输出项目中，与合作伙伴共赢，为消费者带来更多元的商业体验。”

凯德投资以 “产品 + 能力” 双重优势证明：管理输出的核心不是品牌授权，而是将资管及运营经验转化为可复制、可落地的价值创造能力。

01.

多产品线精准卡位：

全场景覆盖与可复制能力的双重突破

近日，凯德投资正式推出“来福士・界”与 “凯德壹中心”两大新品牌，进一步丰富了其商业矩阵。

来福士・界：城市灵感新地标（Experiential Destination）

来福士・界定位于城市级灵感地标，在传承来福士品牌DNA的基础上，创新呈现“五大新界面 × 四大消费体验场景”。

来福士・界的产品理念直指城市存量资产 “同质化、体验单一” 的行业痛点，通过场景革新、业态重构，接入生活中的多元界面，满足新一代消费者对多元体验、情绪价值和生活方式的追求。

凯德壹中心：新型城市微中心（Micro City Center）

凯德壹中心面向周边3-5km的新中产家庭、白领人群，以 “一站式全品类综合服务，便捷、幸福的在地生活方式，与社群的愉悦互动” 三大场景为核心，打造 “城市微中心”。

该产品线精准契合 “区域型商业” 的升级刚需 —— 大量传统社区 Mall 面临业态陈旧、客群流失的困境，可提供更贴近本地社群实际需求的解决方案。

新产品线的推出，正是基于凯德对消费市场的长期趋势洞察。凯德投资（中国）商业管理董事总经理及负责人卢志昇在接受赢商网采访时表示，“中国消费市场正在经历深刻的结构性转变，新消费观将重塑商业生态。”

据卢志昇观察，如今消费者呈现两大特点，一是“理性且自我”，愿意把更多钱花在无形的服务和体验上，以获得快乐和个人成就感；二是“兴趣与认同”，冷冰冰的传统盒子商业不再有吸引力，需要通过“关系及场景驱动”，让消费者在这里遇见兴趣、连接社群、收获认同感，消费是自然发生的结果。

从“来福士・界”与 “凯德壹中心”来看，都是剑指“创造真正值得停留的消费场景”，让消费者愿意来、停留更久。

叠加两大新产品线后，凯德形成了涵盖三大类别、五大品牌的多元化产品矩阵，实现了“市场全覆盖、差异化竞争”的双重突破。

■ “多元市场覆盖”：构建全场景商业矩阵

通过矩阵化布局捕捉不同层级的市场需求，实现 “全客群 + 全场景” 无缝覆盖；同时，不同产品线适配不同区域的发展特征和客群定位，强化 “抗周期与跨区域复制” 能力，让其在市场周期中保持稳健增长。

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■“差异化产品包”：形成可复制的产品模型

以差异化产品实现错位竞争，既提高了“场景适配性”，也更具灵活性，从而降低 “合作决策成本”，让业主方清晰感知，为规模化扩张奠定基础。

卢志昇介绍说，未来的管理输出项目，将综合评估项目所在城市能级、区位特点、周边客群画像等核心要素，匹配合适的品牌，为业主量身定制。

凯德的多元化产品路径绝非简单的 “品牌扩容”，而是通过差异化突围、核心能力放大，将其超过30年积累的操盘经验转化为可复制、可落地、可增值的标准化解决方案，为实现管理输出的规模化增长打下基石。

02.

核心能力驱动：

精细化运营与全周期资管的护城河

如果多产品线矩阵是管理输出的“前端武器”，那么“精细化运营”与 “全周期资产管理”则是凯德投资不可复制的核心护城河。

精细化运营：从“空间管理” 到 “生态协同”

凯德不仅能够提供体系化、标准化的运营管理服务，包括招商、市场推广、物业管理等全流程管控，更以其独特优势为合作方赋能：

■ 平台价值共享

据悉，凯德投资目前在中国拥有超过10,000个零售租约，涵盖4,600多个品牌，品牌池持续扩容。同时，凯德还助力泡泡玛特等近 60 个中国品牌出海。其全球资源赋能的租赁体系，得益于凯德投资的国际化布局和多市场运营经验。

依托“T・R・E” 价值循环体系，即连接租户(Tenants)、零售生态伙伴(Retail Partners)与凯德资源平台(Ecosystem)，凯德的自有运营平台与丰富的品牌资源库，一方面为项目运营提供充足弹药，持续焕新；另一方面为品牌的增长赋能, 形成长期共赢的正循环。

■ 数字化赋能

敏锐地捕捉数智化趋势，凯德早在2015年就推出了“凯德星”数字化平台，经过十年的深耕，现已连接超10,000家商户、超2,200万会员和微信粉丝，可从客户引流、运营提效、招商赋能等维度，为项目运营提供全流程数字化支撑。在实现客户精准洞察的同时，降低项目运营成本。

■ 多元资产协同

不仅在商业地产界拥有响亮名号，凯德在办公、产业园区、酒店及公寓等领域都有数十年的深入布局，并且在每个赛道都建立了成熟的运营体系和强大品牌。

这使得凯德投资的管理输出不局限于购物中心，而能够依托其一体化运营平台，实现多元资产间的协同发展，为业主提供多元业态场景的解决方案。

如卢志昇所说：“我们希望以多元形态的生态，全面覆盖不同阶段的生活与消费需求，为不同项目注入更完整的场景生命力。”

全周期资管：从 “稳健回报” 到 “资产增值”

着眼于长期收益与价值增长，凯德投资的资管模式，打破了传统商管“重运营、轻规划” 的局限，形成覆盖资产全生命周期的闭环服务。

项目前期，基于深入市场洞察的精准项目定位、动线设计、业态规划是操盘的起点，也为后期成功运营奠定关键基石。

卢志昇表示：“在选择输出管理项目时，更倾向于未建成项目。这样能够提前介入项目定位和规划，帮业主方减少试错成本，避免不必要的资源浪费。毕竟面包无法变回面粉。”

在运营阶段，通过适时的资产升级改造（AEI），持续提升运营表现，实现资产价值提升。

不管是动线优化、布局重构，还是品牌焕新、街区打造，系统化、有节奏的调改贯穿于凯德所有项目的全生命周期，驱动其内生增长。

在凯德的资管全链条中，退出是关键一环，也是价值实现的必然要求。从成功运作近20年的凯德中国信托（CLCT），到今年9月在上交所上市华夏凯德商业REIT，凯德投资成功实现海外成熟模式在中国的落地，跑通了人民币“募投管退”全路径。

在精细化运营与全周期资管的双引擎下，前者解决 “运营如何提质” 的落地问题，后者破解 “资产如何增值”的核心诉求。

03.

“管理输出”模式下的价值重构

凯德投资瞄准管理输出，背后是 “能力产品化、资源平台化”的商业战略升级。

能力产品化：将30余年积累的运营经验转化为可复制的标准化服务，通过多产品线适配不同场景；

资源平台化：整合全球资源、数字化平台、资本化路径，打造开放平台，为业主方提供 “超出管理本身” 的定制化服务

对于未来的展望，卢志昇总结为：“与志同道合的合作伙伴，以追求长期价值为共同目标，实现 ‘城市发展、业主收益、消费者体验’ 的多方共赢。”

随着凯德投资这样的专业资管玩家下场，行业的价值创造模式将从 “重资产比拼” 转向 “资管能力竞争”。单纯依赖品牌与规模扩张的托管模式不再有效，竞争将回归到资产价值的本质——NOI、估值与现金流。

轻资产的核心不是变得更轻，而是更专业的资管能力，而这恰恰是凯德投资最硬核的武器。望向未来，一条带有鲜明“凯德范式”的管理输出新路，已然开启，徐徐向前。