2025-2026，九大商业发展热点与风险
撰文/拯救上班卒
总结接近尾声，我们聚焦到“变化”本身，在危机中看到机会，也看到危机背后的机遇。
今天我们就从品牌、商场、从业者的几个维度，粗浅地聊聊2025-2026，九大商业领域的发展热点，以及背后可能隐藏的风险。
01
品牌出海
品牌出海热了好几年，大致分两拨热潮，去香港去美国，去泰国去雅加达。
这两拨动向背后，其实藏着更多驱动逻辑。
第一种，要上市，要让国际投资人更看得懂自己的生意，就要跑到他们面前去，展示操作。
第二种，要溢价要名声，更多是零售的朋友看到SHEIN，看到制造业的故事，于是跑去抢市场抢先机。
第三种，更个性化的，家里孩子要出去读书，国内的商场更喜欢国外镀金等等理由，让品牌突然出去开了那么一家。
这些或许都有新的机会，但同时我们也发现了很多Bug：国外法律税务的严格是习惯了“自己人”搞一切的品牌思维所不适应的；高额租金和运作成本算下来，高售价背后利润还不如国内；零售不同的size、餐饮不同的安全规则都变成了过程中的学费…
另一方面，很多品牌也因为前几年聚焦海外机会，反而在混战期迅速失去了自己原有的国内份额，让很多新生品牌逐步抢占了市场。
很大原因是，国内商业地产与品牌的生态，虽然卷、虽然饱和，却依然在保持某种默契的速度。
这种速度背后，是必须发展不然会死，必须继续不然会崩。
如果你不能陪我玩，那也会有别人陪我玩，因为国内的游戏永远不会结束，只会瞬息万变地调整规则。
所以回到风险提示，出海的适配度不仅仅看自己的产品，看溢价的蛋糕，还要真实评估团队能力和生意结构，更要看国内增长前景以及转型代价。
02
万物Bistro
这几年的餐饮，陷入了漂亮饭宇宙。
再也不只是精致上海滩的故事，而是蔓延到所有菜品类型的一场无声革命。
不管你什么价格，不管你是快餐是正餐是汤锅还是宵夜，份量不能太大，装饰一定要有，情绪一定得给。
从东北菜到江西菜，从菌汤到牛肉汤，从西餐到韩餐：胡恰、山石榴、黎明屯、左庭右院、O'eat、Need、蘑界、三出山、白玉串城…这些品牌，不管价格、不管新老、不管菜品更迭的多少，都逃不开做漂亮饭的魔咒。
有时候，逛商场会出现一种奇怪的感受，现在找不到几个适合家人一起吃饭的餐厅？座位设计尺度、菜品分量组合、装修音乐氛围，甚至套餐设计都指向更高效的双人、三四人情侣朋友模式。
这也映射到，很多购物中心，从上到下都在强调年轻人，仿佛只有年轻人吃高溢价的漂亮饭，成了某种消费必然，但另一边更多固定频率去购物中心的，其实是带孩子，三代同堂一家人。
未来，局势发展到一定程度总会转弯，审美疲劳是一方面，更重要的是，拍照和尝鲜，在美食这件事上，会越来越趋于多元化的审美和生命体验，拍市井小吃也是美，吃街头排档也是聚会，带家人吃一顿高质量正餐也是尝鲜。
年轻人可能会永远困于拍秀儿、追新、人设的Loop中，但是，当某种“新”多起来，也就变成了“旧”。
03
高端餐饮"已死"
餐饮的另一个趋势是低价、标准化。
厨师太贵、高端商务需求下降，套餐一再杀价，供应端和消费端似乎都习惯餐饮越来越便宜。
是不是高端餐饮没有空间了呢？新的高端餐饮又在哪里？
《一饭封神》里，高端餐饮的主厨们show了一把，不管是中餐还是西餐，如今核心的思路都到了走到了向下兼容：帅帅精致家常味、叒缘夜光杯、毒蛇面馆、来来来泰国街边排档…...
但这一切看似从高端大餐转型的故事中，也可以有另一种讲述——小餐饮、家常菜的精致化、高端化。
一碗面，从20元～40元，再到60元，这些年已经跨越了日本拉面的范畴，中式面馆、米粉、米线也都在不知不觉中上了台阶。
图源毒蛇面馆
同样，曾经只晓得哈根达斯、冰雪皇后、Venchi的我们，看到了更多国产冰激凌从街头到连锁，各种创新分层，从10元、20元一路到50元、60元。
新的高端，发生在，新的生活方式背后的价值理解。
一二线城市，Omakase其实越来越多了，要花钱吃，就吃一顿自己绝对做不出来且既要情绪服务、又要食材好、还要拍照美的消费。
日常的工作餐，其实更贵了，不管是一人食还是搭子吃，都要精致、健康、丰富、不拘泥于日常兑付的“舍己为人”。
这其实和年轻人花钱社交的逻辑一样，不再指向权威交换，而是悦己。
04
新能源车撑租金
口罩后的首层租金困局，在零售跌破底线之后，新能源车如救市英雄般出现，已经好几年。
伴随着一路拉高的首层租金，新能源车即将暴雷的危机预言也讲了好几年，每个购物中心体系都做了准备，却好像又一直没做好准备。
虽然是饮鸩止渴，但主动放弃新能源车可能是腰斩的力度，但随着非头部车企的不断放缓，非一线城市直营转加盟，特斯拉等城市体验店的发展，大家也开始接受这种萎缩，调整。
艰难减持的转折，发生在最近两年小米、华为的策略，从车停在停车场和路边，到不断扩大面积要加大力度卖车搞“大店”，商场又迷糊了，毕竟租金是真香。
指望互联网和科技企业的实体支持，本就不完全匹配的发展主渠道，像家居、体育娱乐，甚至宠物，都是一个测试思路，只是新能源车企业更有钱，资本变现的耐心更短。
短暂的互惠互利之后，羊毛注定会化为泡沫，快或许就在2026年，慢的话可能是“春江水冷鸭也先知”。
05
去“低效空间”
追求收入的趋势，是紧巴巴的当下每个商业体的追求。
我们看到很多外资都不装了，对于自持资产的铺位，能切小就切小，能抛弃书店影院就赶紧改造，能做多少多经点位，就搞多少摊位。
与此同时，书店、艺术剧场、电影院…...商业人那点“从前慢”的理想故事，都卖给轻资产合作的新甲方。
为了活下去做什么都无可厚非，但去掉低效空间，一定就是对的策略吗？
我们需要看到，与商业慢增速不同的是，消费者呈现不可逆的高速变化，人们对购物中心、消费场所的需求彻底从买货走向了体验。
不是简单的场景、活动、玩乐，而是与身边人重塑关系、与自我重新连接的需求，都在内容互动中完成。
你看，年轻人又爱上了逛超市，服装品牌又开始搞场景大店生活方式。
如果购物中心不去平衡业态、平衡组合背后的节奏和心态，那么，必然会出现品牌去构建新的生态、新的伙伴关系，不再与你玩了。
06
奥莱及折扣店
这两年Outlet折扣店成了一个风口。
从商业地产端的头部玩家入局，到品牌方从一百平米扩张到一万平米层出不穷，从零食杂品、护肤美容，一路“卷”到运动服饰、女装轻奢，从仓储一站式，再到度假村生活方式。
这只是一种经济下行的消费趋势吗？
我想不止，更多的是预期下降但精神鸦片还在的尴尬期，也是线上线下多年互搏后带来的信息平权。
对于一座城市来说，做得好的奥莱往往能成为一个小型迪士尼、度假村，是超越商圈的跨区域助力，但同时，在人口和消费不足够的情况下，靠得太近也会很痛苦。
再小一些，如荟品仓、Bigoff、好特卖、奥特乐......这些又是否能完全融入现有的商圈构建？又或者他们是辅助鲶鱼，还是短暂的大杀器？
其实很多我们感觉卖不动的牌子，在奥莱渠道依然稳稳当当，这或许也证明消费者对每个品牌和产品都有自己清晰的预设价值。
未来的商业竞争一定是全盘打乱、混合进行的，不同渠道共享同一个消费钱包，核心竞争力到底是什么，需要我们想清楚。
07
万能小吃街
还有一个业态，或者说类型——食阁（Food Court）也是商业人聚焦越来越多的。
随着这些年社交、场景、体验、烟火气、可持续等等概念被强调和创造，玩出的各种花样演化出了Foodie Social、MARKET、集市、食集等名字。
年轻人开始追捧烟火、小吃，创作者和资本开始挖掘创新的烘焙、零食、甜品、饮品。这些趋势，一方面造就了每个商业项目都要投入一个有主题的设计空间，以赋予集中快餐意义感。
另一边，是操盘手们早就习惯了通过这样的区域去提升租金，去打破单平租金天花板，去短平快的滚动。
但在未来，商场都在这样做，在预算有限、审美普遍中等、以承租连锁品牌为主的情况下，消费者会迅速产生疲劳感，具备差异化和份额把控的能力才是关键。
街头品牌的能力能被辅导成什么样？资本风口的韭菜周期会不会越来越短？场景打卡疲劳会不会不再重要？
孵化和压榨，并不该是商业构建生态的闭环，但成了如今大多数Food Court的叙事，值得深思。
08
追求“轻资产”
回到商业地产本身，轻资产成了每个体系的执念。
但同时，哪怕尊贵如SKP，也逃不过旗下DT51输出被诟病的宿命。
今年开业的西安DT51，我们清晰地感觉到一种割裂，一边是维持身份的自营百货各种Selected，一边是女装、家居、生活、餐饮混搭的现实，失去节奏，也就失去了灵魂。
这当然不是SKP的问题，而是所有轻资产改造，特别是非共同投入，非代建的改造合作，都难免陷入一种不和谐境地。
商业是一个古老的行业，同样古老的，还有需要被平衡和尊重的人性。
我们看到这个肉搏时代跑出来的项目，哪个不是长期投入，熬掉了头发和一波波打工人的坚持，哪个长红品牌是靠维稳守江山，得到巨大回报？
几乎没有。
所以未来，轻资产项目的发展更需要关注对人的激励，对团队的激励，还有最重要的，形成对未来的统一的期待。
09
“区域化”招商
最后，我们回到人，事情都是人干出来的。
这几年有个很好玩的现象，几乎排名前20的商业地产都在搞体系化建设，搞区域搞总部，从总台管控到层层业务加码，似乎领导们的希望都是一样：有一个厉害的人，抓大放小，救死扶伤。
但实际上呢，所有公司的区域招商都被反馈是最难干的，流失率最大的。原因很简单，没有抓手，没有实权。
行业发展到这个阶段，个人能力，几乎已经被平台壁垒和市场规则消解到了极致。
只有高速发展的混战阶段，才有牛人和先驱，如今存量的兼并苟活阶段，多是牛马和骗子。
本质上，位置、权利、项目本身才是达成目的那60%关键，其他经验、关系、专业顶天了，也过不了及格线，要不然你看，那些做着奢侈品、高化梦的项目，哪一个是因为某个人来了，就成了？
所以，这样一个机遇项目产出，日常几百个铺子、几万平米空间、几十个小时去生产的机器，怎么可能只依靠远程管理？
最后的结果是，远程故障修复和操作都很痛苦，现场配合也很别扭，安全考虑的背后反而制造出整个体系巨大的不安全感和暗中较劲。
1+1>1的故事老板爱听，但1+1<1的故事每天还在发生。
是时候改变了。
后记
这是今年“九大”总结系列的最后一篇，我们提出趋势风险并不一定有答案，但更希望是带来辽阔一点的视野和更多元化的追求。
经济快速发展时也有人没吃到红利，所以，经济下行期也有人赚到大钱。
对具体的个体来说，或许并不存在最好的时代。
而最好的时代或许又是现在，当我们踏上漫漫人生路，终于能坦然说出，是西天需要我们去“取经”，而不是我们需要西天来赐予我们“经书”。
