广州零售市场2025年度回顾：区域及项目表现分化，情绪消费、体育经济持续增长

广州，2026年1月6日—— 戴德梁行携手凯华国际中心，联合举办了2025年度商办市场回顾及展望新闻发布会。

会上发布数据显示，2025年广州甲级写字楼市场共迎来37.8万平方米新增供应，全市存量攀升至704.5万平方米。市场竞争扩大致使全市租金水平延续下行趋势。在供应放量与价格下调的双重刺激作用下，全年累计净吸纳量较去年同比上升43.1%至18.2万平方米。空置率同比上升1.8个百分点至20.7%。零售市场方面，年内广州优质零售物业市场在供需两侧均呈现活跃态势。市场分化加剧，存量项目积极通过调改升级应对挑战。赛事经济成为驱动消费增长的新动力。

01

甲级写字楼市场

供需博弈加剧，租金承压下行

2025年全年，广州甲级写字楼市场迎来6个新项目的交付，为市场带来37.8万平方米优质办公空间，总量超过去年同期的两倍。国际金融城是年内供应的主力区域，供应总量占全市之比达到81.3%。新项目集中入市激化市场竞争。截至第四季度，全市平均租金降至每月每平方米116.3元，环比和同比分别下降3.1%和11.5%。供应放量叠加价格调整有效刺激了部分租赁需求的释放，全市全年累计净吸纳量录得18.2万平方米，同比增加43.1%。由于新增供应的放量速度显著高于需求增长。全市空置率较上年同期上升1.8个百分点至20.7%。市场供需矛盾仍然突出。

·审慎的租赁策略仍是主流，金融业释放高质量办公需求

宏观经济增长放缓令企业普遍采取审慎的租赁策略。升级搬迁、续租及租约重组成为年内的需求主流。存量物业业主为降低空置风险，普遍愿意提供更具吸引力的续租条件以保留现有租户。同时，企业对于装修成本的敏感性持续上升。对此，多数业主方通过提升交付标准或提供更灵活的装修补贴方案予以回应。

在全年新设立、搬迁和扩租的类型的租赁需求中，金融业以22.2%的租赁成交面积占比位居各行业之首。这一表现与宏观经济数据相呼应：2025年前三季度，广州市金融业GDP增加值同比增长6.1%，增速比上半年提高1.3个百分点，成为年内拉高广州GDP增速的主要动力之一。银行、AMC、保险等金融机构的业务扩展推动了行业对于办公空间的升级需求。TMT、贸易和零售业分别以19.7%和19.3%的租赁成交面积占比紧随其后。头部企业的空间整合带动了一些大面积的租赁成交。

·未来展望

“十五五”规划的深入推进预示着政策和资金将更多地向新质生产力发展和现代化产业体系建设倾斜，这有望成为办公市场培育新的需求增长点。戴德梁行广州公司总经理罗进良表示：“到2028年，广州甲级写字楼市场预计还将有258.5万平方米新增供应投入使用，由互联网及实业企业开发建设的总部楼宇将成为未来供应的主力。供应压力下市场竞争仍将扩大，单纯依靠区位、硬件和租金的传统策略难以突围。项目运营团队需要及时把握经济发展趋势，精准洞察客户需求变化，提供高质量的赋能服务，才能打造出项目的核心竞争力以在激烈的市场竞争中脱颖而出。”

02

优质零售市场

新项目丰富消费场景，区域及项目表现持续分化

2025年，广州优质零售物业市场在供需两侧均呈现活跃态势。全年新增供应达41.4万平方米，同比增加77.7%，推动全市优质零售物业市场总存量攀升至624.5万平方米。

广州迎来汉溪K11、白云湖金铂天地等多个购物中心的开业，带来41.4万平方米的新增供应，同比增加77.7%。截至年末，全市优质零售物业市场总存量达到624.5万平方米。新项目集中入市的同时，存量的调改升级仍在持续，部分项目为吸引首店及优质品牌而主动让渡核心铺位租金以提升竞争力。全市最优层平均租金同比下降7.2%至每月每平方米641.3元。

广州优质零售市场租金/空置率 来源：戴德梁行研究部

·情绪消费持续增长，体育经济发力

2025年，品牌方更加注重打造融合购物、体验、社交、文化展览等功能的复合型消费场景，以回应消费者对于深度体验的升级需求。需求方面，尽管多数存量物业的空置率保持稳健甚至有所下降，但由于部分新项目开业率较低及传统商超百货业态持续调整，全市空置率同比上升1.0个百分点至9.5%。

受益于十五届全运会的成功举办与赛事吉祥物的走红，相关文创产品引发消费者购买热潮。据统计，十五运会衍生品销售已突破8亿元。情绪价值持续驱动消费增长。另一方面，体育运动消费规模不断扩大。据统计局数据显示，1-8月全市体育业实现营业收入增长15.9%，带动运动零售品类加速拓展，众多细分专业品牌首次进入广州市场。戴德梁行广州公司商业地产部主管及董事孙斌表示：“当前，体育及赛事经济正处于政策红利窗口期。广州已在《体育强市建设规划》中提出，到2035年将打造国际体育消费中心，通过发展冰雪、水上等运动，推动体验式、运动型旅游，培育一批精品项目。目前戴德梁行参与的多个重点项目，包括花都区的‘广州国际冲浪天地’、海珠区的‘黄埔涌世界级滨水经济带’，均将成为湾区未来体育文旅消费新地标，承接体育消费井喷式发展需求。”

·未来展望

展望2026 年，广州预计将有超过65万平方米的优质购物中心投入市场，包括白鹅潭万象城、聚龙湾太古里等备受市场关注的优质项目。市场规模的扩大将为品牌拓展提供更广阔的选址空间。如何在持续扩容的市场中精准定位、创造独特的消费体验，将成为业主、运营商与品牌方共同面临的核心课题。

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REITs市场

REITs助力完善有效市场

2025年，中国REITs市场持续扩容深化，成为推动经济与房地产转型的重要引擎。政策端持续加码，试点范围拟扩至写字楼、酒店等资产，申报路径优化，在超2000亿市场规模基础上，为行业注入新流动性，也为公众开辟了优质投资渠道。

在行业层面，具备优质运营能力的房企可通过REITs回笼资金、优化财务结构，加速向资产管理商转型。资产端借助公开市场定价，形成价值锚，助力稳定市场预期。

戴德梁行广州公司估价及顾问服务部主管何肇烜表示：“作为从‘增量开发’转向‘运营存量’的关键工具，C-REITs远期规模有望突破5万亿元，支撑行业可持续发展。市场已涌现出如华夏凯德商业资产REIT等首单外资消费类公募REIT，以及华夏中海商业资产REIT等实现‘收购-改造-退出’闭环的先行案例，标志着中国REITs市场正朝着成熟化、国际化稳步迈进。”