重磅消息：德基首个奥莱项目改造方案曝光了！
最新消息！南京市规划和自然资源局近日对《南京仙林羊山风情街改造项目规划设计方案》进行批前公示，公示期为2026年1月5日至1月14日。
值得关注的是，该风情街即备受行业关注的南京仙林德基奥莱。随着新一轮改造方案落地，其定位进一步明确为“国内首个艺术概念奥特莱斯”，项目也进入冲刺开业的关键阶段。
01、最新规划设计方案出炉
从区位来看，南京仙林德基奥莱位于南京仙林大学城，拥有得天独厚的自然景观。项目东至羊山湖、南至仙林大道、西至仙境路、北至规划绿地，并与地铁2号线中医药大学羊山公园站紧密衔接，是标准的公共交通导向型项目，而非远郊奥莱。
△项目区位图及公示地点
根据批前公示信息，该项目为既有建筑改造。占地面积 34757.78平方米，规划用地性质为B11零售商业用地，总建筑面积约9.7万平方米，1.0≤容积率≤1.05，建筑高度≤18米，建筑密度≤55%，绿地率≥3%。
△项目总平面示意图
从总平图观察，沿城市界面一侧设有多处指向性的入口标识，采用分布式布局，有利于将客群引导至不同街区，避免单一主入口的拥堵。建筑以连续的“云朵”形态组合成带状街区，沿湖岸线展开，组团之间留有巷道与节点空间，自然贴合奥莱所需的漫游式消费动线。
明显的空中连桥、台阶上行，有利于形成停留点和回游路径。另一侧湖岸界面则赋予了项目微度假氛围，更易吸引周末家庭客群与大学城年轻客群的社交型消费。
从最新释放的效果图来看，项目外立面风格高度统一，白色云朵视觉冲击力拉满，屋顶有明显的艺术装置和造型构件，明显指向年轻客群的审美偏好。大面积开放步行界面营造出公园式的可逛性，地面铺装采用黑白斑马纹，强化了整体视觉符号。
根据近期航拍画面，大面积白色“软包感”外立面已经上墙完成，玻璃幕墙也基本安装到位，滨水景观与外部市政界面同步施工。目前现场仍有多个吊机作业，施工重心已转向屋面机电、幕墙收口与室内精装阶段。
相关报道显示，南京仙林德基奥莱规划店铺超200家，将融合生态公园、文化休闲与商业娱乐功能，有望今年与河西德基同步开业。
南京及周边市场并不缺折扣型奥莱，缺的是能被记住的“内容型奥莱”。德基提出把奥莱做成艺术概念，目标很可能是拉开与传统奥莱的同质化。从这份改造方案来看，差异化的建筑语言让项目从开业前就具备高辨识度和自发传播基础，艺术概念首先落在空间语言上。
然而，高强度的场景化设计也意味着更高的招商与运营门槛。品牌与场景的融合度、动线规划的合理性、导视系统的清晰度，都将直接影响项目的实际体验。否则，“好拍不好逛”“好逛不好买”的落差会影响复访。
更关键的变量，在集团资源协同。此前赢商网曾深度分析过南京奥莱市场演变，仙林德基奥莱将与新街口德基广场、河西德基时刻形成“顶奢+潮奢+奥莱”的战略矩阵，共同巩固南京商业霸主地位。
若德基奥莱未来能够承接新街口德基的奢品库存，并与其他两座项目形成联动矩阵，它的角色就不只是一座新奥莱，而是德基在南京的第三个抓手。对品牌而言，这是库存与客群的更高效衔接；对城市而言，则是一个头部商业集团对消费分层时代给出的系统化解法。
02、解密南京仙林德基奥莱
从最早的地块出让算起，南京仙林这个商业项目历时十年，一波三折。德基接手后并未选择将就开业，而是持续以更高标准重做定位与形象，最终把它从传统街区型商业，推向更具辨识度的奥莱赛道。
2015年，该地块正式出让，次年以“羊山湖风情街”为名启动建设，原计划2018年底投入使用。然而项目实际推进缓慢，直至2020年，工程仍处于地下施工阶段。
转折点发生在2020年8月，德基广场有限公司以7650.78万元收购南京仙林羊泰置业有限公司100%股权，正式接手该项目。
由于涉及商业部分股权转让事宜，相关流程、手续和信息需要及时变更调整，耗费周期较长。2021年，据仙林大学城管委会透露，该项目定位为“德基文化艺术高端商业中心”，总投资约24亿元。
2023年，项目主体结构封顶，一度传闻将在当年开业。但当时的方案未能完全体现德基追求的高端形象与品牌调性。力求精益求精，德基决定对项目“提档升级”，后续规划也因此进入调整阶段。
2024年，项目传出要爆改的消息。随后，已接近完工的建筑外立面和部分主体被大规模拆除，全方位改造正式启动。这种近乎“推倒重来”的改造力度，在行业内并不常见，也折射出德基对产品完成度的强控制力。
2025年之后，项目的打造计划逐渐明朗。工地围挡上的标语从“德基时刻”悄然变为“德基奥莱”，首次明确转向奥特莱斯业态。同年8月，“江苏德基奥莱商业发展有限公司”正式注册，奠定了运营基础。
如今，新一轮规划方案终于正式亮相。这个备受瞩目的奥莱项目，在定位、设计、业态上几经调整，反映出开发商在应对市场变化中的持续思考与战略进化。
德基奥莱真正的看点，是它能不能把“德基标准”从顶奢赛道迁移到奥莱赛道，跑通一套艺术奥莱方法论，赢商网将持续关注。
