消费REITs资产值不值钱？看这份报告就够！
消费REITs项目经营监测月报
来源 · 赢商网（ID：winshang）
作者 ·雨晴 哎呦薇
图片来源 · 项目官方
当消费REITs成为市场焦点，纷繁的信息中，如何摒弃噪音，捕捉决定资产长期价值的真正信号？赢商认为，价值的答案，深藏于城市、商圈、项目、品牌的层层穿透之中。
我们不止于呈现数据，更致力于解构数据——从底层资产所在城市、商圈客流趋势，到项目业态组合与品牌调整动态，再到竞品对比分析，环环相扣，直抵价值内核。我们致力于将复杂的市场信息，转化为清晰的决策罗盘，助力投资者在资产证券化的浪潮中行稳致远。
凭借15年的内容积淀与数据建设，赢商以“内容+数据”双轮驱动，助力行业决策从经验判断迈向数据洞察。对消费REITs行业研究以及定期发布项目经营现状分析受到广泛好评。基于此，我们推出《消费REITs项目经营监测月报》——集全维度数据、深度研究与动态监测于一体，旨在为投资者的投研决策提供坚实支撑，精准识别资产价值，敏锐捕捉市场机遇。
01.
多维解构：
穿透资产价值内核
《消费REITs项目经营监测月报》通过客流监测、业态品牌分析、营销活动、财务表现四大核心板块，结合风险与机会进行客观评估，以月度为单位，提供穿透市场表象、精准把握资产价值的决策利器。
客流监测：
通过四维客流分析模型，全面评估项目竞争力
■城市增量：全面洞察市场竞争格局变化
示例：华夏首创奥莱REIT
——武汉首创奥特莱斯
（新开项目武汉杉杉奥莱）
■商圈洞察：量化项目在所处商圈中的客流占比及份额变化
示例：华夏凯德商业REIT
——长沙凯德广场·雨花亭
（所处商圈在城市中的客流排名）
示例：华夏凯德商业REIT
——长沙凯德广场·雨花亭
（项目在所处商圈中的客流占比）
■竞品监测：实时监测主要竞品项目的客流趋势，发现差异化机会与潜在威胁
示例：华夏凯德商业REIT
——长沙凯德广场·雨花亭
（主要竞品项目客流分析）
■项目本品剖析：深度剖析项目客流节点分布，如工作日/节假日客流对比、同期客流对比，直观呈现项目经营情况变化
示例：华夏凯德商业REIT
——长沙凯德广场·雨花亭
（全市占位及项目自身客流类别对比、
同期对比分析）
业态品牌分析：
构建业态评估体系，评估项目调改成效及运营持续性
■业态结构剖析：按照一级、二级、三级业态层层穿透，深度分析项目业态特征、是否符合市场趋势、是否持续稳定
示例：华夏金茂商业REIT
——长沙金茂览秀城
（业态结构洞察与分析）
■调改追踪：每月更新项目品牌入驻、调改及闭店情况，分析调改背后主被动因素、市场逻辑与运营策略
示例：华夏金茂商业REIT
——长沙金茂览秀城
（月度品牌调改按业态分析）
示例：华夏金茂商业REIT
——长沙金茂览秀城
（月度品牌调改按楼层分析）
示例：华夏金茂商业REIT
——长沙金茂览秀城
（月度品牌调改趋势分析）
■竞品监控：对比直接竞品的业态调整，根据市场趋势分析项目运营调改是否具备竞争力
示例：华夏凯德商业REIT
——广州凯德广场·云尚
（竞品项目品牌调改对比，新开店维度）
示例：华夏凯德商业REIT——
广州凯德广场·云尚
（竞品项目品牌调改对比，新关店维度）
营销活动总结：
系统化梳理分析，评估项目市场敏感度
■PR活动、SP活动监测与系统化梳理，评估管理方的市场敏感度
示例：华夏凯德商业REIT
——广州凯德广场·云尚
（营销活动监测）
财务指标解读：
透视资产价值
■报告提供关键财务指标，包括营业收入构成、营业成本/费用构成拆解，以及租金水平、出租率、租户结构等数据解读，可及时掌握资产运营状况
示例：华夏金茂商业REIT
——长沙金茂览秀城
（财务关键指标）
示例：华夏金茂商业REIT
——长沙金茂览秀城
（租金收入情况）
风险点与机会点客观评估：
资产健康度检测
■风险预警与机会点分析：报告将评估影响资产表现的各类风险点，包括宏观经济、行业竞争、资产运营等。以及深化分析潜在机会点，包括政策红利、资产稀缺性、运营能力等带来的投资机遇
示例：华夏金茂商业REIT
——长沙金茂览秀城
（机会与风险评估）
02.
机遇锚定：
项目风险预警与增长洞察
《消费REITs项目经营监测月报》的核心价值是什么？
购物中心同其他资产不同，其长期价值不取决于宏观叙事，而在于单个底层资产项目持续的造血能力与进化能力。个体经营层面差异带来的影响远大于市场整体供需带来的压力，消费REITs投资者需要持续跟进底层资产与可比项目的运营指标与业绩走势，用以评估底层资产的实际经营状况与风险预判。
■穿透运营本质，洞察“消费韧性”与“成长性”
项目的区位、硬件、运营数据与客群结构，共同构成了资产的真实价值。我们深入研究每一个底层资产项目，将商业项目置于城市与商圈的坐标系中，与竞品进行全方位对标，并通过解读市场供应、项目客流、业态、品牌等核心指标，为投资机构持续客观评估底层资产的真实健康状况与收入增长潜力。不论是REITs产品战略配售阶段还是上市后的投资决策，都为投资者提供了超越公开信息的、坚实的价值锚点。
■预警项目风险，捕捉商圈变迁与品牌调改的先机
消费趋势瞬息万变，商圈竞争格局暗流涌动。《消费REITs项目经营监测月报》跟踪的价值，在于能及早发现周边新开业项目带来的分流效应、热门品类对传统业态的冲击，以及品牌调改所带来的长期影响。及时捕捉项目动态，是评估资产风险暴露的前提。这份对微观市场的持续洞察，将成为投资者获取决策主动权、规避信息滞后的关键。
付费订阅，值不值？
在投资迈向更前瞻、动态、精细化的今天，赢商凭借覆盖全国全量商业项目的动态数据库、历经市场验证的行业研究方法论，已成为资本市场首选的了解购物中心行业及消费REITs生态的首选合作平台。
■赢商强大的行业大数据能力
2015年，赢商前瞻性地布局购物中心行业大数据领域，用十年时间构建起覆盖城市、商圈、项目、品牌的超大规模数据库，数据覆盖全国368座城市、2000+商圈、40000+商业项目、350000+品牌，让行业决策从经验判断升级为数据洞察。
如今，赢商研究中心站在全域生态链的新起点，为公募REITs、私募REITs投资者提供商业项目动态跟踪服务，“数据+研究+监测”三位一体，助力精准识别价值、敏锐发现机会、有效管理风险。
■赢商研究中心成熟的研究方法论
赢商研究中心针对消费REITs的底层资产，形成了十分丰富的研究成果。
消费REITs的公开披露机制，提供了持续、透明、可比的经营与财务数据。这不仅是研究底层资产项目的宝贵资源，也为市场定价、资产对标与投资决策提供了标准化依据。结合赢商大数据，赢商研究中心可以动态追踪底层资产的客流水平、业态结构、品牌调改、租户结构变化、营销力度等，如同对资产进行“定期体检”；同时，将可比项目进行横向比较，从而在更广阔的视野下评估资产的真实价值与管理人的运营能力。
赢商研究中心的研究范围已覆盖一级市场投研、二级市场的权益投资、REITs等偏固收类投资。基于赢商分布在28个城市的团队，已完成覆盖中国头部城市的商业线下调研，如上海、北京、深圳、广州、杭州、长沙、武汉、西安、苏州、南京、大连、济南、青岛等城市。尤其针对公募REITs底层资产，均由在地专家形成独家核心的调研成果。
目前，赢商研究中心已为公募基金、私募基金、资产管理公司、不动产公司、保险机构、信托机构、券商自营、券商研究所、海外对冲基金等客户提供服务。
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