仲量联行：2025年第四季度上海商业地产市场需求温和复苏，投资市场热度持续回归核心区域

2026年1月14日，仲量联行2025年第四季度上海房地产市场回顾与展望媒体发布会圆满举行。2025年第四季度，上海商业地产市场呈现分化复苏态势。零售物业租赁需求在特定业态带动下保持稳定，投资市场热度持续向内环内等核心区域集中，酒店市场则在国际客流强势回归下业绩稳健增长。

零售物业：新兴消费业态驱动需求，租金持续承压

2025年第四季度，上海零售物业租赁市场保持稳定。消费电子、运动服饰、潮玩杂货、宠物消费及平价餐饮成为新增租赁需求的主要驱动力。本季度上海市区净吸纳量达27.3万平方米，推动2025年全年总净吸纳量录得40.4万平方米。

供应方面，第四季度共有两个核心商圈项目与一个非核心区项目竣工，带来26.5万平方米的新增供应。2025年全年，核心及非核心商圈合计新增供应47.6万平方米。

在租金优惠与灵活租约策略助力下，空置面积得到去化。截至四季度末，核心商圈空置率环比下降0.4个百分点至8.4%，非核心区空置率环比下降0.2个百分点至13.3%。租金方面，市场整体仍面临压力。四季度核心商圈首层平均租金环比微降0.4%，至41.8元每平方米每天；非核心区首层平均租金环比下降1.3%，至14.4元每平方米每天。

“2025年第四季度零售租赁市场保持稳定，主要得益于新项目良好的预租表现及针对现有租户的激励措施。“仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示。

投资市场：成交额小幅回落，核心区域资产受青睐

2025年，上海大宗交易市场累计达成89宗交易，成交总额约487亿元人民币，同比下降15%。从交易规模看，单体项目平均成交金额为5.5亿元，全年共录得15宗成交额超10亿元的交易，而成交额小于5亿元的交易占总成交宗数的63%。

办公资产仍是投资者的配置重点，其成交金额占比达52%，成交宗数占比为42%，稳固了市场基本盘。其余资产类别成交金额占比分别为：长租公寓(15%)、零售物业(13%)、酒店(8%)、产业园区(6%)及数据中心(5%)。

从需求结构看，投资性需求占比达82%，较2024年进一步上升。从成交区位分析，投资热度持续回归核心区域，内环内贡献了42%的成交金额和41%的成交宗数。多宗核心区标杆资产的成功交易，反映出投资者对位置优越、回报稳定的优质资产接受度较高。仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎表示：“展望未来，随着REITS试点范围进一步扩大，城市更新政策不断落地，投资退出路径愈发成熟，预计将迎来更多优质资产的交易机会。”

酒店市场：国际客流超越疫情前，业绩稳健增长

上海旅游市场持续回暖，国际游客显著增长。数据显示，2025年1至11月，上海接待国际游客828万人次，同比增长38.8%，并已超过2019年同期的824万人次。市场回暖推动酒店业绩持续向好，同期全市五星级酒店平均入住率同比上升2.7个百分点，平均房价同比增长1.2%，每间可售房收入（RevPAR）实现5.2%的稳健增长。

元旦假期市场表现强劲，本市宾馆旅馆平均客房出租率达70%。供应方面，2025年全年上海新增高奢酒店客房约3,838间，其中虹桥板块新增量占总量的30%，前滩及后滩板块新增量占比20%。