深圳即将进入“APEC时刻”，深业商管重构城市商业新生态
撰文：赢商网 罗嘉欣
在城市商业的激烈角逐中，深业商管凭借前瞻性的战略眼光与创新的运营模式，在2025年交出了一份令人瞩目的答卷。深业上城晋升城市级文商旅名片，轻资产一年内拓展多个项目，泛文旅生态逐渐成势……它以“商业+”为核心逻辑，打破传统商业边界，将单一的消费场所升级为连接城市资源的“超级枢纽”，实现了从“商业运营”到“城市共生”的华丽转身。
进入2026年，当深圳迈入“APEC时刻”，全球目光聚焦于此，国际级消费流量汹涌而至。凭借“商业+”模式链接城市资源，深业商管在APEC机遇面前具备得天独厚的优势，将成为这波国际流量红利的核心消费载体，也必将推动其国际化运营能力的全面提升。
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标杆项目的国际吸引力
城市级文商旅名片的崛起
深业商管大胆创新，在深业上城打造国内首个“公园+商业+免税”融合试点项目。以“公园+免税+新场景”为三大核心引擎，构建“免税+退税+有税”的三维模式，打破传统免税店客群局限。这里汇聚21家离境退税商户、105家双语菜单商户，提供英阿日韩泰五语种服务，全方位打造境外游客友好型商圈，能够完美契合APEC会议期间境外游客的消费需求。
2025年，深业上城单日最高客流破32万人次，展现强大的消费爆发力。通过将免税业务与公园生态、跨境服务、本地消费深度融合，构建起覆盖多元需求的商业生态闭环，实现商业价值与社会价值的双重提升。
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非标体验驱动构筑“有意思场域”
深业上城高人气的背后，是深业商管对消费者需求的精准洞察和对商业生态的深刻理解通过持续聆听市场声音，聚焦“首店经济”与“创意营销”，为消费者带来独特的非标体验，持续推动城市生活方式的焕新与演进。
■首店经济驱动效能凸显：深业上城锚定首店经济核心抓手，全年完成品牌焕新调改超 60 家，其中首店达 22 家，占比高达 36%。
零售板块，集聚中式奢侈品牌上海滩深圳首店、Snow Peak 华南首家全品类生活概念店、Vision Street Wear 华南首店、众擎机器人全球首家概念店、迪桑特福田首店、NICE RICE 福田首店、MASONPRINCE 深圳首店等标杆首店，联动老佛爷百货、市内免税店等高阶业态，构建起顶奢引领、潮流聚合、生活方式赋能的多元消费矩阵。
餐饮领域，引入黔山 QIAN SHAAN等全国首店品牌，与鮨政、莆田餐厅等头部餐饮品牌形成业态互补，打造出地域风味、创意融合、高端宴请全覆盖的餐饮生态体系。
我们观察到，这种以首店为核心的品牌组合策略，不仅让深业上城成为深圳商业的潮流风向标，更强化了其“城市级文商旅目的地”的定位。
■365天场景营造激活商业活力：围绕“公园+节庆+场景”三大维度，深业上城打造了覆盖全年的活动体系，每年超200场活动策划，持续点燃城市消费热情。“粤港澳大湾区花展”“上城逛公园”等“公园+商业”IP，将自然生态与消费场景深度绑定；“甜甜一夏”冰淇淋甜品节、黑珍珠潮汐美食市集等特色活动，为消费者带来季节性消费惊喜；光影艺术季、圣诞季“绒绒熊的冬日邀约”等沉浸式主题活动，让购物与艺术氛围交融。这些活动就像一个个催化剂，让深业上城始终保持着旺盛的生命力。
它们不仅为消费者提供了更多的消费理由，也为商业体营造了浓厚的氛围。在这里，购物不再是一种单纯的消费行为，而是一种生活方式的体验。
据赢商大数据监测，深业上城10公里以上跨区域及异地到访客群合计占比48%，叠加超20%的港澳及境外游客，其城市级商业辐射力可见一斑。
值得关注的是，综合体生态的协同赋能，让深业上城成为境外高端消费旅客进入深圳的首选目的地。旗下深圳文华东方酒店的入住客人中，外宾及港澳台客人占比高于其他酒店，节假日时高达60%-70%，以来自欧洲和中东的客人居多。这些具备强大消费力的境外旅客，将深业上城作为感受深圳商业魅力、体验多元消费场景的核心阵地。
放眼深圳，这种具有成熟的境外客群运营经验、完善的国际化服务体系的优质商业体屈指可数，深业上城无疑将成为承接APEC会议期间境外政商人士消费需求的核心载体。
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多项目突破
商管轻资产扩张机遇
当商业存量竞争进入深水区，轻资产模式正成为专业商管公司“围猎”的关键赛道。深业商管以敏锐的洞察力，抓住了轻资产模式的机遇，加速了商业版图的扩张。
2025年初，深业商管发布“3+X”商业产品线战略，覆盖不同层次的消费需求。城市级以深业上城、湾中上城为代表，锚定国际化消费窗口，植入城市文化基因；区域级聚焦片区经济激活，打造全业态商业复合体并向全国扩张；社区级“深业拾集”扎根民生，叠加“医康养托”公益业态与便民服务；非标商业（X）创新激活增量市场。
这一战略为轻资产输出提供了清晰的产品矩阵与复制路径，标志着深业商管正式从“单一项目运营”向“体系化商管公司”转型。
轻资产模式，本质是商业运营能力的“系统化输出”。深业商管以深业上城为原点，将其标准化运营、资源整合与场景创新能力提炼为可复制方法论，通过“3+X”产品线渗透至城市各空间维度。
过去一年里，深业商管轻资产项目实现从单点突破到多子花开。
深圳之脉东区开业、深创投广场招商圆满完成等项目的高效落地，不仅彰显其强大执行力，更以地铁枢纽、商务园区配套等非标商业形态的成功探索，为轻资产扩张积累了宝贵经验。
■深圳之脉：“商业+交通枢纽+赛演经济”创新融合。作为深业商管与深圳地铁商业联合打造的创新项目，项目以“绿意、运动、人文、创新”为核心基因，打造城市场景新模式。它作为通往深圳市体育中心的必经节点，成为体育赛事和演唱会等赛演经济的重要流量入口与消费承接平台。同时，引入“微享生活”主理人平台，汇聚香港手指滑板工作室怪怪柴、设计师女装集合品牌COCO NONNO等首店品牌，以及朴坊、九木杂物社等文创潮玩品牌，构建层次丰富的创意消费生态。通过定期举办创意市集、人文艺术展、乐活运动等全龄活动，联合商户主理人构建“观赛+消费+休闲”多元场景。
而华富村“深业拾集”、深超总商业项目的连接获取，为深业商管探索不同的城市空间运营创造了更多可能。其中，深业商管将为深超总商业输出高端定制化运营方案，致力于将其打造为深圳湾超级总部基地的“金融消费新地标”。
■华富村“深业拾集”：作为深业商管社区商业产品线“深业拾集” 赋能社区生活的关键落地项目。以“公园+社区+商业”为特色：引入咖啡茶饮、餐酒吧等休闲餐饮打造“惬意食廊”，美容美发、儿童艺术等生活配套，成为“环中心公园活力圈”的重要组成部分，计划于 2026 年正式开业。
我们观察到，深业商管的轻资产扩张并非简单的规模复制，而是以“标准化输出+差异化创新”为双轮驱动。这不仅是商管公司成熟运营能力的集中展现，更是其以标准化输出与差异化创新，持续开拓城市空间运营新边界的生动实践。
从短期来看，APEC会议将促进深圳的交通、文化等领域的发展，为深业商管在“商业+交通枢纽+赛演经济”等非标商业领域的创新，也将提供更多的应用场景和市场需求。
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泛文旅内生延展
构建城市生活超级枢纽
在赢商网看来，深业商管就像一位敏锐的猎手，善于捕捉每一次城市消费机遇。
后疫情时代，当“公园户外治愈经济”成为城市消费新风口，深业商管率先锚定“公园 + 商业”模式，将自然生态与消费场景深度融合，为消费者提供了一个放松身心、享受生活的好去处。
随着深港通关全面恢复，港人北上消费潮汹涌而至，深业商管快速响应，引入众多符合港人消费习惯的品牌和业态，吸引了大量港人前来消费。
而当240小时过境免签政策为跨境消费打开新通道，深业商管主动争取配合市内免税店落地，并加速推进旅游度假酒店版图扩张，构建起覆盖境内外游客多元需求的商业消费生态闭环。
正是对每一次城市消费机遇的精准把握，推动深业商管从单一商业运营，逐步升级为以“商业+”多元场景融合为核心的城市空间综合运营商。
笔架山体育公园是深业商管探索“公园+商业”的标杆样本，围绕打造深圳市首个“公园+商业”国际生态圈及高质量“文商旅体”融合发展示范标杆的目标稳步推进。2025年开展各类活动超100场次，其中，粤港澳大湾区花展吸引超147万客流，拉动深业上城业绩提升40%；斯巴达勇士赛带动商圈周末客流27万人次，实现客流与销售双增长。
创新的消费场景，为消费者带来独特的非标体验，能够让境外游客在购物的同时，感受深圳的城市文化和生活方式。
除了公园与枢纽的创新融合，深业商管还在“商业+酒店”“商业+乐园”等领域持续发力。
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高端酒店集群：国际品质的服务保障
深圳文华东方酒店，凭借高端品牌效应，抢抓“演唱会经济”“赛事经济”机遇，客房收入登顶深圳奢华酒店市场，2025年蝉联福布斯“双五星”(酒店+水疗中心）并斩获“米其林一星钥”酒店，酒店内酒吧荣登2025亚洲50佳酒吧第21位；MUJI HOTEL通过优化服务、推出多元套餐及联动商场活动，持续吸附国际品质客群；商管旗下自营酒店品牌“憬居”系列形成四大产品线，覆盖商务、度假、服务公寓、康养四大场景，在营及在建酒店达17家。这些高端酒店能够为APEC会议期间的境外政商人士和游客提供高品质的住宿服务，提升深圳的国际形象。
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IP乐园集群：沉浸式娱乐的新地标
筹备中的湾中上城项目，以“IP乐园×滨水商业”为核心模式，携手美泰、孩之宝、沃贝、绘儿乐四大国际IP集团，引入变形金刚、小猪佩奇、史努比、芭比等10+头部IP，打造占地约2万㎡的亚洲首个国际IP室内主题娱乐综合体“魔法世界”，配套IP主题酒店、主题餐饮及零售业态，与约10万㎡的滨水商业街共同构建“沉浸式体验+全产业链”的娱乐消费生态，计划2026年全面亮相。凭借深中通道“30分钟”通达性，湾中上城将成为吸引海内外游客的微度假目的地，进一步延展“文旅+商业”的想象力。
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APEC深圳之约的新机遇
深业商管探索国际商业新范本
2026年，深圳将迎来APEC会议这一重大城市发展机遇。大波外国游客的导入，将为深圳带来国际级跨境消费流量。深业商管凭借其敏锐的市场洞察力和前瞻性布局，又一次精准踩在了城市的发展风口上。
APEC会议作为亚太地区最高层级的国际盛会，将吸引大量境外政商人士、媒体记者及游客入境深圳。结合深圳2025年前三季度入境外国游客同比增长65.5%的基础，APEC会议将进一步放大入境消费规模的影响力。
深业商管以“商业+”为纽带，联动旗下商业、写字楼、酒店管理、公园运营四大业务板块，构建起覆盖全维度生活需求的泛文旅生态网络。在APEC会议期间，这种生态协同效应将得到充分发挥。
境外游客在深圳不仅可以在深业上城享受购物、美食、娱乐等一站式消费体验，还可以在莲花山和笔架山体育公园参与各类活动，感受深圳的自然生态和运动文化；在深圳文华东方酒店等高端酒店享受高品质的住宿和餐饮服务。深业商管的泛文旅生态能够为境外游客提供全方位、多层次的消费体验，满足他们的多样化需求。
机遇背后，也对深业商管提出了更高的要求——国际级消费商圈的综合服务水平提升。
展望未来，作为深圳国企队伍中的“商业标兵”，我们期待深业商管以APEC会议为契机，继续秉持创新精神，进一步拓展城市商业边界，提升城市商业的国际化水平。不断探索新的商业模式和运营方式，为消费者提供更加优质的产品和服务，为城市商业生态的繁荣注入源源不断的活力。
