体量分化、存量焕新，60个项目集中入市，2026年上海商业大爆发
作为中国商业地产的风向标，上海在商业项目开发上始终保持着高速度与高品质并进的态势。根据赢商网不完全统计，2026年上海计划开业的商业项目数量60个，覆盖浦东、闵行、徐汇、黄浦、静安等主要城区。从区域分布、体量规模、运营主体及项目类型来看，2026年的上海商业市场呈现出“区域多核化、体量两极化、存量更新常态化、运营主体多元化”的鲜明特征。
一、区域分布：浦东领跑，外围城区加速崛起
回顾近几年的筹开数量，2021年筹开项目29个，2022年22个，2023年23个，2024年跃升至47个，2025年40个，可见2026年将迎来新一轮供应高峰，上海商业也进入了加速扩容与持续升级的新周期。
从区域分布来看，浦东新区以17个待开业项目高居榜首，成为2026年上海商业供应最为集中的区域。其中不仅包括前滩太古里二期、前滩源等热门板块的续力之作，还有金融湾光耀之环（89万㎡）、PRISMA新嘉中心（22万㎡）等超大体量项目，显示出浦东在商业能级上的持续提升与区域商业网络的不断完善。
闵行区紧随其后，共有9个项目计划开业，涵盖大型产业配套与社区焕新项目，其中九星超级生活城100万㎡的巨无霸体量颇为引人注目；而仲盛世界商城的焕新改造和TODTOWN MALL天荟广场的开业，则将有效提升区域商业能级。徐汇区有7个项目入市、黄浦区和静安区各4个项目，则延续了中心城区高品质、高定位的更新路径。
值得注意的是，松江、青浦、宝山、嘉定等外围区域也均有多个项目入市，显示商业配套正随着城市扩张和人口导入向外围延伸，区域商业格局日趋均衡。
二、体量两极分化：“巨无霸”与“小而美”并存
2026年上海待开业项目中，体量分布呈现显著的两极分化特征。一方面，超过15万㎡的大型项目有9个，占比接近15%，其中如徐家汇中心ITC Maison（27.9万㎡）、PRISMA新嘉中心（22万㎡），森兰印象城（18万㎡）等，这些项目多承担区域乃至城市级商业中心功能，业态复合度高，强调体验与目的地属性。而一些总体量巨大的项目，商业占比有限，实际商业规模需要结合后续运营界定。
另一方面，今年3万㎡以下的社区型、邻里型商业同样占据相当比例，如浦发时光里（3万㎡）、国华金融中心（2.7万㎡）、大宁时光里（2万㎡）等。这类项目更注重便利性、高频消费与社区服务，反映社区商业的价值日益凸显，商业开发正从“规模驱动”转向“精准运营”。此外，3-5万方的商业项目依然占据了市场主流，共有23个，约占整体数量的近40%。
三、存量焕新：城市更新进入“内容重塑”阶段
在2026年待开业项目中，存量改造与焕新项目占比显著，显示出上海商业进入“更新时代”，正从增量开发转向存量运营的趋势。典型案例包括：太平洋百货改造为“新六百YOUNG”；绿地滨江1885转型为“浙邻荟”；淞南悦活荟更迭为“云瑞云锦城”；凯德七宝龙城转型为“嘉寰广场”；豫城时尚升级为“幸汇城隍”。
这些项目大多位于成熟商圈，通过建筑改造、业态重组、品牌升级实现资产价值重塑，也反映出在土地资源日益稀缺的背景下，存量资产的运营提升成为企业拓展的重要路径。
四、运营主体：多元共生态势持续巩固
从运营主体来看，2026年上海商业市场呈现多元竞争格局：国企与本地企业如陆家嘴集团、临港控股、百联股份、徐家汇商城集团等持续发力，尤其在区域开发与存量焕新中扮演重要角色；港资企业如新鸿基、太古、恒基兆业等继续深耕核心地段，主打高端消费与长期持有运营；专业商业运营商如华润万象生活、印力、招商商管等通过轻资产、合作开发等模式加快布局；此外，产业资本与新兴玩家如京东MALL、嵩霖商业管理等也为市场带来业态与运营模式的创新，进一步丰富了商业生态。
与2025年相比，2026年上海商业供应呈现数量更多、分布更广、类型更丰富的特点，不仅核心区持续升级，外围区域也迎来商业配套的集中落地。此外，2026年项目中文旅融合、TOD开发、产业联动等特征更为突出，如幻云东方商文旅综合体、TODTOWN天荟广场、漕河泾M+（北杨人工智能小镇）等，反映出商业与城市功能更深度的结合。
在社区商业兴起趋势下，机遇在于高频消费、服务延伸与社群运营，但同时也面临同质化竞争与租金压力。存量改造进入深水区，虽可提升资产价值与文化融合，却需应对改造成本高与定位难度大的挑战。超大型综合体在业态复合与目的地打造上具有优势，但招商协同、能源管理与人流组织等方面仍考验运营能力。部分区域供应集中虽可形成集群效应，却也加剧竞争，差异化定位与精细化运营将成为关键。
2026年的上海商业市场，将在“规模”与“内容”双重驱动下持续演进。无论是核心区的有机更新，还是新兴区域的配套完善，均指向一个更均衡、更融合、更贴近消费本质的商业未来。在这场量与质并重的进程中，唯有深刻理解城市发展逻辑、精准把握消费趋势并具备持续创新能力的参与者，才能赢得长远发展。
以下为部分项目介绍（排名不分先后）：
PRISMA新嘉中心：
PRISMA新嘉中心坐落于浦东新区张杨北路，总体量约43万㎡，是一座集购物中心、超甲级写字楼及高品质住宅于一体的TOD城市综合体。其中商业部分体量达36万㎡，建成后将成为浦东规模最大、全上海第二大的购物中心，有力重塑上海东北区域的商业格局。
项目无缝衔接轨交6号线、12号线及在建的21、22号线巨峰路站，依托“站城一体”的交通优势，打造面向未来的超级生活枢纽。商业规划引入近500个品牌，覆盖高端零售、美妆香氛、潮流运动、环球美食等多元业态，并已确认Olé精品超市、MUJI无印良品、寰映影城IMAX等八大主力店入驻。
新嘉中心强调“空间规模化+体验沉浸化”，规划有400米滨水步道和屋顶“棱镜花园”等特色场景，结合全明星滑冰俱乐部、岩时攀岩等体验型业态，致力于为消费者提供从基础购物到生活体验、从个体消费到社区共生的“全域生活”解决方案。
泗泾招商花园城：
森兰印象城：
森兰印象城坐落于上海浦东森兰板块张杨北路东靖路交汇处，由外高桥集团开发，印力上海与森兰商运负责商业管理与运营。项目总体量约18万平方米，与轨道交通6号线、21号线（在建）无缝衔接。
项目以“森兰山谷”为设计灵感，建筑形态外如山、内成谷，通过层层退台、联桥与步道，打造出充满自然能量与光影变化的特色空间。其最大创新在于采用了“购物中心+体育中心+社区中心”三中心融合形态，除商业功能外，还规划了约9000平方米的社区服务中心、9000平方米的市民体育中心以及约1.5万平方米的室外体育公园。
森兰印象城旨在超越传统购物体验，将生态、运动、社交与社区服务深度融合，构建一个促进社群联结、探索生活艺术的广阔社交场域，成为推动区域活力提升的新型生活枢纽。
首位中心：
首位中心是联美集团打造的“会展+枢纽+商业”超融合地标，雄踞虹桥国际中央商务区核心，紧邻国家会展中心，无缝衔接地铁2、13、17号线，坐拥会展与枢纽的千万级客流。项目总体量超140万方，规划43万方商业、40万方写字楼及剧院、酒店等全自持业态，以“虹桥首位，世界秀场”为核心理念，聚焦首店、首展、首秀等“首发经济”，构建多元融合平台。
空间上由国际团队以“组团式”布局打造四大主题商圈：A区艺廊、B区嘉年华、D区竞技场、E区奢品剧场，并通过“街区+MALL”模式串联。项目创新打造“首位大道”、地铁广场、屋顶公园三大城市景点，旨在重塑商业生态，为上海西片带来一座探索式的世界级消费目的地。
上海A.F.A：
上海A.F.A位于上海市长宁区淮海西路570号，总建筑体量约23万平方米。项目以“Art for life, Art for all”为核心理念，依托具有历史工业印记的文保建筑与大型城市生态公园的独特资源，致力于打造一座融合购物、办公、艺文与绿地的“艺享之城”。
项目规划由四大功能部分组成：ROJO艺文空间、A.F.A购物中心、A.F.A办公楼及THE PARK艺术生活公园，旨在通过空间联动，形成多元复合的综合社区，为市民提供丰富的文化与生活服务。
其中，A.F.A购物中心建筑面积约5万平方米，定位为高品质的“艺术生活”体验场，计划引入以山系生活、极限户外为代表的爱好型（Hobbies）零售，并集合精致杂货、特色餐饮、咖啡酒吧等多元业态，营造精致有趣、惬意松弛的生活方式氛围。
仲盛世界商城：
仲盛世界商城是仲盛集团在中国打造的首个大型购物中心，位于上海闵行区都市路5001号，坐拥莘庄城市副中心核心区位。项目依托一号线与五号线双轨交汇的交通优势，毗邻莘庄立交枢纽，辐射上海西南片区乃至长三角消费市场。
商城于2010年9月正式开业，建筑面积约30万平方米，涵盖地上五层与地下三层，配备约1500个停车位。场内汇聚近300家商户，涵盖时尚零售、餐饮美食、休闲娱乐、儿童亲子及生活配套等多元业态，为消费者提供一站式家庭时尚体验。近年来持续引入国际美妆、新能源汽车及人气餐饮等中高端品牌，持续提升商业竞争力。
2025年6月，商城启动全面升级改造，以“都市绿洲，立体公园”为理念，推动从传统封闭式商业向生态、休闲、社交融合的开放式现代化综合体转型，进一步巩固其作为上海西南地标商业的地位。
佛罗伦萨小镇三期：
上海FV佛罗伦萨小镇名品奥特莱斯是一座以纯正意大利风格建造的国际化商业综合体，于2013年签约落户浦东祝桥，分两期在2015年及2021年建成运营。
项目传承意式美学基因，以奥特莱斯业态为核心，汇集近300家品牌，常年提供低至2折的购物优惠，并配有“即买即退”的便捷离境退税服务。2024年，其年客流量已达510万人次，离境退税单量约1.17万单，市场影响力突出。
目前，小镇正推进三期建设。三期将延续意大利经典设计，引入复式商铺概念，建筑面积约5.9万平方米，并新增近1800个停车位。届时，项目总规模将突破10万平方米，品牌阵容将进一步升级。
未来，上海FV佛罗伦萨小镇将持续以创新姿态，演绎意式生活美学，致力为长三角消费者打造高品质的国际购物与休闲体验。
晶耀虹桥：
晶耀虹桥是由国际开发商铁狮门打造的“晶耀”系列力作，位于上海长宁虹桥开发区核心，坐拥双轨交TOD优势，无缝连接地铁2号线，高效串联虹桥与浦东两大机场及多个城市核心商务区。
项目总开发面积约19万平方米，涵盖约16万平方米甲级办公与约3万平方米精品商业。建筑由NBBJ设计，以“黄金十字转角”塑造钻石级曲面地标形象，并通过“云上花园”、空中连桥及多首层设计，打破传统办公边界，构建互联互通的活力社区。项目拥有约1.3万平方米中心花园绿地，并全面践行ESG理念，以LEED金级与绿建二星标准打造健康、智能的绿色楼宇。
其商业部分以“自然人文生活场”为定位，聚焦格调美食、休闲社交、兴趣零售与品质生活服务，旨在为周边高密度客群及国际社群提供一个充满活力与灵感的公园式商业体验。晶耀虹桥不仅是一个商务综合体，更是一个引领工作方式革新、促进多元社交的城市新界面。
新丸中心：
上海新世界大丸百货正式启动升级改造，于2026年1月1日起更名为“新世界新丸中心”。本次改造以“空间重构、业态焕新、体验升维”为核心，推动商场向年轻化、场景化、国际化的城市商业空间转型，围绕“摩登玩味，乐享生活”主题，打造集消费、社交、文化与体验于一体的多维场景。
改造将分阶段实施高区、沿街、低区三大提质规划。高区打造“外滩之眼”复合空间，融合观景、策展与夜经济；沿街南京路侧通过立面打开与品牌焕新促进客流融合，天津路侧构建“日咖夜酒”主题休闲街区；低区B1层已引入“赛博朋克”主题，集聚潮流服饰、IP店等多元业态。
作为黄浦区重点商业焕新项目，新丸中心旨在形成与周边商业体的差异化竞争力，进一步巩固其商业标杆地位，为上海国际消费中心城市建设提供创新样本。
聚梦天地DREAM LIVE：
聚梦天地DREAM LIVE位于徐汇区漕河泾板块，是一个总体量达60万平方米的大型城市综合体，以“全时段多元生态城市超空间”为核心定位。项目深度融合24万平方米科研办公、10万平方米全景商业及9万平方米租赁住宅，构建“工作-生活-娱乐”无缝衔接的复合场景，延续了漕河泾的产业基因。
项目交通优势显著：拥有4个出入口直连地铁9、15号线桂林路站，邻近12号线，五条城市高架环伺，10分钟可达上海南站，30分钟衔接虹桥枢纽，形成高效辐射网络。其商业部分以“城市漫游智趣场”为理念，通过街区、盒子与地下空间的多元形态，融合科技、潮流与创新业态，致力于打造一个连接都市与社区、当下与未来的情感体验新地标。
上海日月光中心二期：
上海日月光中心二期是黄浦区打浦桥商圈的关键性城市更新项目。项目总建筑面积约15.5万平方米，其中商业面积约5万平方米。作为地铁9号线打浦桥站的上盖综合体，它坐拥核心地段，并与著名的田子坊文化旅游区紧密毗邻。
二期项目通过B2层与一期商业空间实现无缝联通。两者合体后，总体商业体量接近19万平方米，成为黄浦区规模领先的大型购物中心。在业态规划上，二期旨在对原有商业进行补充与升级，重点引入影院、国际零售、潮玩体验及品质轻餐等夜经济品牌，致力于打造一个吸引年轻消费群体的时尚活力根据地。
