社区商业：万科玩不转，领展、新建元风生水起
赢商网专栏作者 梦见电子杨
任职于头部商管公司，凭借研策、投资及资产管理经验，沉淀全周期商业思维，同时始终保持对于实体商业的热爱，善于总结分析，持续探索行业趋势与未来发展方向。
万亿社区商业蓝海，同为巨头，但境遇迥然。
挣扎的万科，享受过社区商业带来的高光时刻，引龙湖、华润纷纷效仿，争抢“最后一公里”生意。可在时代大浪中，热潮褪去，盛况难续，其曾被寄予厚望的“五菜一汤” 模式终未规模化盈利，而多数学步者亦陷入 “单个项目收益微薄、资产分散难以退出” 的尴尬境地。
对比之下，从容的领展、新建元们却能在社区商业这门生意中，实现“稳收益、扩规模”的良性循环。
为何手握海量住宅资源的万科，在社区商业领域始终“玩不转”？而聚焦专业运营的领展、新建元们，却能持续风生水起？
这一问题成为行业内热议的焦点，但答案绝非简单的运营能力差距，而是深层战略思维、资管逻辑与价值导向的根本分野——万科的“开发基因”与社区商业“长期持有、资产增值”的核心属性天然相悖，而领展们则以“资管思维”与“长期主义”精准契合了行业本质。
它们在战略定位、资管逻辑、运营理念与考核机制等多个维度的系统性差异，是“开发思维”与“资管思维”、“短期主义”与“长期主义”的根本碰撞。
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社区商业的时代困局
社区商业的核心价值在于“便民性” 与 “普惠性”，但这一属性也天然形成重资产与低收益难退出的多重制约，使其长期难以摆脱“小打小闹” 的标签。
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收益端看，社区商业的盈利空间存在天然天花板。
不同于购物中心依靠品牌溢价、体验式消费实现高租金与高坪效，社区商业以生鲜超市、便民餐饮、生活服务等刚需业态为主，客群锁定在0.5-1公里半径内的固定居民，消费频次高但客单价偏低。
单个项目的可租赁面积多集中在1-2万平米，部分小型项目甚至不足1万平米，有限的规模与偏低的租金水平，导致单体项目的净物业收益（NOI）往往仅数百万元，难以产生具备吸引力的投资回报。
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退出端来看，社区商业的资产特性使其陷入“退出无门” 的困境。
一方面，单体项目估值偏低，多数不足1亿元，远未达到基础设施REITs要求的10亿元以上资产规模门槛，难以直接对接资本市场；
另一方面，社区商业多为非标物业，如沿街铺面、地下室改造项目等，改造难度大、标准化程度低，且部分项目存在产权分散问题，老旧社区商铺的业主可能多达数十个，资产整合成本极高。
这些因素导致社区商业资产缺乏合格的第三方买家，投资者投入资金后难以实现有效退出，形成“投得多、退不出” 的资本循环僵局。
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社区商业的运营费效比高，进一步压缩了盈利空间。
虽然相较于标准化购物中心，社区商业的营销推广成本与人力成本有所减少，但其能源费用、维护维保费用等刚性支出并不与项目面积呈等比例缩减，这使得社区商业（尤其是3万平米以下的小盒子形态）费用化率居高不下。
同时，社区商业的租户以中小商户和个体经营者为主，这类群体契约意识相对薄弱，决策链条短且灵活，导致项目出租率易出现大幅波动，现金流稳定性受到挑战。
多重因素叠加，使得社区商业在很长一段时间内成为“食之无味、弃之可惜” 的资产，难以获得资本青睐。
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社区商业规模化与资本化退出
的三个典型案例
当传统地产开发模式驱动下的社区商业发展遭遇瓶颈，通过规模化整合与资本化工具的运用，成为打破社区商业发展枷锁的关键路径。
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香港领展：社区商业资产证券化的先行者
提及社区商业资本化，领展无疑是绕不开的行业标杆。
领展的前身是香港特区政府公营房屋部门的商业产业板块，其设立初衷是通过资产证券化缓解政府财政压力，却意外开创了社区商业“规模化+REITs”的核心发展模式。
2002年，香港房委会因停售居屋导致财政收入锐减，现金结余较往年减少50亿港元，旗下大量公屋配套商业资产面临运营难题。
为破解这一困境，香港政府决定将这些商业资产打包成立REITs，通过市场化运作实现 “还富于民” 与高效运营。
2005年，领展（当时名为 “领汇”）在港交所挂牌上市，成为香港首个公募REITs，其底层资产包含180个香港的商业资产及停车场，总估值338亿港元，发行规模约220亿港元。
领展的核心策略是“聚焦社区商业+规模化运营”。其位于香港的零售类资产中，社区商业（汇坊、邻里）的收入占比高达81%。
虽然单个社区商业项目的收入规模有限，但通过规模化整合，形成了稳定且抗风险能力极强的资产包。
数据显示，2019-2024年间，领展社区商业（汇坊、邻里）的出租率始终维持在97%以上，其中汇坊的出租率从2019年的97.8%稳步提升至2024年的98.5%，远高于都会型购物中心的出租率水平。
租金增长方面，领展邻里项目的平均租金复合增长率达到3.2%，超过都会型购物中心的1.3%，展现出更强的成长性。
规模化与REITs的结合，让领展实现了从 “政府资产” 到 “全球资本宠儿” 的蜕变。通过REITs平台，其获得稳定资金来源，随后开启全球化扩张之路，收购了北京欧美汇、上海七宝万科等内地资产，以及悉尼、伦敦的海外资产，进一步扩大规模效应。
截至2024年，领展在香港本地管理的社区商业资产已达92个（35个汇坊、57个邻里），形成了“收购-改造-运营-证券化”的成熟模式，证明社区商业只要通过规模化整合，就能突破单个项目的收益局限，成为资本市场认可的优质资产。
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苏州邻里中心：新加坡邻里中心的国内样板
作为大陆社区商业的低调先行者，苏州邻里中心起源于1990年代中新合作的苏州工业园区开发，其核心定位借鉴了新加坡的邻里中心模式，并在1998年开业了首个项目——新城邻里中心，至此正式开启标准化复制的征程。
经过二十余年发展，据官方公众号，目前苏州邻里中心在运营项目达28个，其中近20个集中在苏州工业园区，已形成庞大的规模体系。
这些项目遵循标准化模板：可租赁面积集中在1-2万平米（最大4万平米、最小0.8万平米），基础服务面积占比不低于45%，整合了商业、文化、教育、医疗等12项居住配套功能，涵盖生鲜菜场、便民餐饮、图书馆、社区工作站等民生设施，达成 “商业属性与普惠价值” 的有机统一，而标准化与规模化为REITs发行奠定了坚实基础。
东湖邻里中心便民业态与设施考察照片
早在2018年，苏州邻里中心的母公司新建元集团就发行了国内首单社区商业类REITs——“中联东-新建元邻里中心资产支持专项计划”，以湖东、玲珑、翰林等10处邻里中心为底层物业资产，发行规模达20.5亿元，产品期限5年，发行利率5.8%。
截至目前，其24个在营项目中已有13个发行类 REITs产品，形成了“开发-培育-REITs-再开发” 的良性资本循环。
规模效应带来的不仅是资本层面的突破，更实现了运营效率的提升与抗风险能力的增强。
数据显示，苏州邻里中心的多数项目出租率维持在90%以上，沁苑邻里中心、翰林邻里中心等项目的出租率更是长期保持95% 以上。即使受改造、疫情等因素影响，出租率出现短期波动，也能快速恢复，如新城邻里中心2020年出租率降至73.23%，2023年重新改造开业后回升至92.27%，2025年1季度进一步提升至94%。
稳定的运营表现支撑了租金收入的持续性，也使其在资本市场获得认可，成功破解了单个项目收益低、退出难的问题。
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嘉实物美消费REIT：国内首单零售型社区商业REIT
如果说领展是社区商业国际化REITs的成熟典范，苏州邻里中心是标准化社区商业在前REITs时代的资本化探索，那么嘉实物美消费REITs则真正开辟了国内以零售商超主导的社区商业REITs上市路径。
作为国内首批消费基础设施REITs之一，嘉实物美消费REIT向市场证明，即使是聚焦超市等单一零售业态的社区商业资产，通过规模化整合与专业运营，也能实现资本化退出与价值提升。
嘉实物美消费REIT于2024年3月在上海证券交易所挂牌上市，底层资产包含北京物美华天店、德胜门店、大成店、玉蜓桥店四个项目，总建筑面积达7.79万平米，均以物美超市作为主力租户，是周边居民日常消费的核心场所。
这些项目虽然单个规模不大，但通过统一运营与整合，形成了符合REITs发行要求的资产包，发行后迅速展现出强劲的经营韧性。
2025年第3季度数据显示，嘉实物美消费REIT整体出租率为95.7%，租金收缴率98.4%，加权平均剩余租期6.8年。
在整体消费市场承压、餐饮消费受冲击的背景下，项目凭借贴近民生的业态组合与稳定的客群，保持了高效运营。
其成功的关键在于“零售资源 + 规模化运营”的深度结合：原始权益人物美商业拥有丰富的社区超市运营经验与庞大的供应商网络，能够通过开拓新租户、更新设施、精准服务商户等措施稳定项目运营。
同时，四个项目形成的规模效应，提升了资产的整体估值与抗风险能力，满足了REITs对资产规模与现金流稳定性的要求。
更重要的是，嘉实物美消费REIT为投资者带来了实实在在的回报。根据基金季度报披露，2025年分红总金额达到67,52万元，每份基金份额分红0.1688元。
这打破了“零售物业难以证券化” 的传统固有认知，证明零售型社区商业资产只要形成规模、运营规范，就能通过 REITs实现资本退出，同时为投资者创造稳定收益。
规模效应解决了社区商业“小而散” 的资产痛点，REITs则打通了 “投融管退” 的资本闭环，两者有机结合，让社区商业从 “民生配套” 升级为 “资本宠儿”，实现了 “小社商大生意” 的质变。
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未来展望
REITs深化下的社区商业新趋势
随着国内REITs市场的进一步发展成熟，以及 “15分钟生活圈” 政策的深入推进，社区商业将迎来更多新的发展机遇，“小社商大生意” 的模式将进一步深化，预计将呈现三大主要趋势：
社区商业REITs多元化
2025年12月31日，证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，商业不动产（含酒店、公寓、办公等物业类型）将正式纳入REITs发行范畴。在此背景下，社区商业REITs将从目前的单一资产类型，向综合资产类型演进。
底层资产将更加多元化，除传统的社区商业中心、零售超市外，养老服务设施、社区医疗中心、便民服务中心等资产将逐步纳入REITs 资产包。
此外，公募REITs的扩容将进一步降低社区商业REITs的发行门槛，让更多中小规模的资产包也能实现证券化。
资产整合规模化
随着社区商业REITs产品的逐渐丰富，将吸引更多市场主体参与社区商业领域。
一方面，现有运营商将加速整合存量资产，通过收购、合作等方式扩大规模，满足REITs发行的资产包要求。
另一方面，也将吸引其他领域的跨界玩家入局，如物业巨头（万物云、万象生活）凭借住宅社区的流量数据，拓展整合分散底商商铺，互联网电商（小象超市）加大线下重资产布局等，推动社区商业形成多元化、规模化发展趋势。
运营模式精细化
随着人口老龄化、少子化趋势的进一步加剧，不同社区的消费需求将呈现差异化特征。
因此，未来社区商业在规模化发展的同时，并非意味着“千店一面”。
运营方将根据社区的人口结构（老龄化、年轻化）、消费偏好（高端化、性价比）等因素，定制差异化的业态组合：老龄化社区将增加养老服务、理疗馆等业态，年轻社区将引入宠物店、共享办公等场景，高端社区将提升业态的品质与体验感。
同时，随着AI大模型在行业内的深度应用，社区商业的经营效率也将得到质的提升，通过大模型分析消费偏好、优化商户组合，借助会员小程序推送专属福利与品牌活动，实现 “精准服务+高效运营”。
社区商业作为城市民生服务的核心载体，长期受困于“小而散” 的资产属性，难以充分释放商业价值，也无法实现资本的有效退出。
未来，随着资产整合的进一步深化、运营模式的持续创新、REITs产品的不断丰富，社区商业将迎来更加广阔的发展空间。
它不仅是居民“家门口的幸福”，更是资本市场的 “稳定器”；不仅是城市微更新的重要抓手，更是实现共同富裕的重要载体。在REITs的赋能下，社区商业将彻底摆脱 “小而散” 的标签，成为商业地产领域最具活力与潜力的赛道，真正开启 “小社商大生意” 的新时代。
