中关村没有躺平，大融城开业、领展焕新、新中关老了
中关村始终是北京这座城市的特殊坐标系，它不仅是一个地名，更是中国科技创新的心脏与象征。作为北京城市级成熟商圈，这里的商业叙事从未脱离其科技底色，却在时代的浪潮中，不断重新定义着自身的价值内核。
从昔日海龙、鼎好电子卖场扎堆，商业仅作为科技硬件交易的配套存在，到如今中关村ART PARK大融城的公园式商业落地成为商圈增量核心，领展购物广场焕新、新中关购物中心深耕，中关村的商业早已跳出科技附庸的定位。
本篇，赢商网将实地观察，中国科技商圈如何从产业驱动迈向人本驱动，让商业空间不再是产业的简单配套，转而成为深度适配年轻一代生活、社交与精神体验的立体场域。
Part 01.
前世今生
浓缩的中国科技商圈进化样本
中关村的零售商业，从诞生之初就带着浓厚的科技底色。它的进化，从来不是孤立的商业行为，而是与区域科技产业发展、客群结构变化深度绑定的结果。
01
草莽时代：1990-2003年，
流量为王的电子圣地
这个时期，中关村的代名词是海龙、鼎好、e世界，这些专业卖场凭借着超过20万方的经营面积，构建了亚洲瞩目的电子产品集散地，鼎好电子城年销售额一度逼近100亿元，印证了那个线下流量为王的野蛮生长期。商业逻辑简单直接，一切消费行为围绕科技研发与使用展开，以最大密度提供最多硬件选择，服务中国早期互联网的基建需求。
野蛮生长的落幕，是时代发展的必然。2010年后，京东等3C电商强势崛起，以便捷性、价格透明打破电子卖场的信息壁垒，电子卖场自身业态单一、价格乱象等问题，则加速其衰落。海龙转型创新中心，鼎好开启业态调整，中关村零售商业迎来第一次根本性转型。
02
启蒙时代：2004-2010年，
购物中心填补空白
数十万高知人群聚集的区域，需要满足日常消费、休闲娱乐的综合商业体。在这一背景下，中关村零售商业迈入购物中心启蒙期，核心特征是填补空白，让商业看见“人”。
2004年，中关村广场购物中心（现中关村ART PARK大融城西区前身）开业，首次引入了美嘉欢乐影城、家乐福等北京首家外资影院和国际零售巨头。2006年，新中关购物中心携ZARA、H&M等快时尚品牌登场，精准锚定年轻学生与白领。这一阶段的商业命题，是如何服务好这片土地上人的基础生活与社交需求，宣告了从卖零件到经营生活的转向。
03
体验浪潮：2010-2020年，
主题商业精准破局
中关村核心客群的需求从“有得买”升级为有特色、有体验、有社交，单一综合购物中心已无法满足其多元化需求，中关村零售商业顺势迈入主题化、体验化转型期，核心特征是精准细分客群，让消费成为社交方式。
2009年9月开业的欧美汇购物中心放弃了全客层路线，聚焦25-35岁都市时尚人群，用更精致的品牌组合和空间设计，开启了细分客群运营的先河，2015年被领展基金收购。2016年底引爆的食宝街，则将餐饮主题街区模式做到极致，日均客流量超过5万人次，证明了极致化、网红化的体验型消费在中关村的巨大引力。
04
新生时代：2020年至今，
存量增量双轮驱动
进入城市更新新时代，中关村的客群结构更加多元，他们对消费需求升级为品质化、生态化、全场景化。商圈核心特征是老项目焕新、新项目补位，打造科技人才的全天候生活空间。
鼎好DH3 A/B座相继完成改造，从电子卖场变身商业办公综合体；原欧美汇升级为领展购物广场，2021年正式更名中关村领展购物广场，开启不闭店改造；2025年中关村ART PARK大融城东西区先后开业，填补了区域生态商业的空白，真正实现了从“服务人”到“深度适配人的生活方式”的跨越。
Part 02.
各项目各显神通
勾勒中关村零售新格局
如今，这个成熟商圈的脉搏强劲而清晰。据赢商大数据统计，中关村商圈目前商业存量项目数量6家，存量面积约25.74万㎡，人均商业面积32.56㎡，首层平均租金645元/月/㎡，印证着这片科技高地寸土寸金的商业价值。
驱动这一切的，是周边五公里内聚集的119万高知办公人群，以及商圈本身对年轻客群（TGI指数达1.52）强大的吸引力。商圈内零售及餐饮业态比例85.81%，来访客群的家庭结构中年轻客群和年轻家庭占比超过67%。
目前，商圈存量规模已定下发展基调，仅存的新增预期仅为3.2万㎡的中关村5°lab中心场。这意味着，商圈已彻底告别规模扩张的粗放时代，进入存量优化与增量补位的精细化竞争阶段，内部项目差异化博弈白热化，外部还要承接周边商业板块的消费分流。
01
中关村ART PARK大融城，
公园式商业的生态表达
作为中关村商圈的全新增量核心，中关村ART PARK大融城是北京四环内最大的城市更新体之一，直接改写了中关村的商业格局。
ART PARK大融城的核心亮点，在于公园式商业的独特定位，打造了超过2万平方米的城市屋顶公园，将公园绿地与商业景观完美融合，让消费者在购物、餐饮之余，能享受自然休闲的体验；同时，项目最大限度保留了双螺旋雕塑、古树、御道等中关村的历史文化元素，让现代商业与科技底蕴交相辉映。
从单一的食宝街升级而来，ART PARK大融城彻底摆脱了餐饮业态的局限，融合零售、餐饮、文体娱、生活服务等多元业态。而在最考验招商能力的潮流零售板块，项目已交出一份足够有说服力的答卷：3.1PhillipLim北京首店、alexanderwang、lululemon、COACH概念店已相继开业；Barbour、TORY BURCH、Y-3正在围挡待揭幕；西太后、Hollister、MONOLOGUE、Theory等也在持续填充品牌矩阵，其品牌策略鲜明指向高消费力的年轻潮流与精英客群。
餐饮方面，一大批餐饮首店及人气品类集聚，构成了北京购物中心少见的跨地域、多层次餐饮文化氛围。引入Chili's 奇利斯餐厅、The boots泥靴、GAGA京西旗舰店、Osteria A'moo、一栗京西首店；还有B&C黄油与面包、shake shack海淀首店、霸王茶姬北京首家宠物友好店、M stand、星巴克臻选等热门烘焙、咖啡品牌，更有COMMUNE RESERVE甄选店、鸟屯、下酒等夜间餐酒吧。
作为商圈的新生力量，ART PARK大融城不仅让食宝街的烟火气以更高级的形式延续，更成为中关村零售商业向生态化、品质化升级的核心载体。
02
中关村领展购物广场，
不闭店改造的潮流焕新
2015年，领展房地产投资信托基金收购欧美汇购物中心，2021年5月6日项目正式更名中关村领展购物广场，凭借精准的改造思路与落地策略，成为中关村商圈存量商业焕新的标杆项目。
不同于多数商业体闭店改造的激进模式，领展立足中关村商圈成熟的消费生态与稳定的客流基础，选择分区域不闭店调整的方式推进焕新，既实现了改造与运营的无缝衔接，更最大限度保留了核心客群的消费粘性，这一改造路径也成为核心成熟商圈存量商业升级的最优解。
在整体商业布局上，中关村领展购物广场与新晋的中关村ART PARK大融城形成了鲜明且互补的差异化定位，大融城以公园式商业打造全场景生态体验，领展则聚焦年轻潮流客群，深挖细分消费需求，通过业态与品牌的双重调改强化自身标签，形成商圈内的良性商业互补。
在走访中，赢商网发现此次改造的核心调整集中在两大维度：
其一，B1层的整体焕新，将该楼层定为核心调整方向，打造全新美食街区嗨饭zone，同时引进麦当劳、萨莉亚、瑞幸咖啡，以头部连锁餐饮的聚客能力夯实客流基础；更精准切入年轻客群的兴趣偏好，引入宝可梦官方卡牌道馆打造特色引流业态，搭配泡泡玛特1号店的潮流属性，让B1层成为兼具消费与社交属性的年轻客群打卡地。
其二，以餐饮业态为核心抓手进行品牌升级，在滨寿司、肉问屋、纽约贝果博物馆、大渔之观等既有热门餐饮品牌的基础上，精准引入山缓缓、豆腐家等新晋网红餐饮品牌，让餐饮业态成为项目吸附客流、提升到访频次的重要支撑。
03
新中关购物中心，
地铁上盖的日常消费基本盘
在中关村商圈的演化史里，新中关购物中心是一个无法被绕过的坐标。
2006年开业，4.5万㎡的体量，放在今天的商业尺度下并不算大。但它占据了一个无可复制的生态位：海淀黄庄地铁站上盖，地下二层直通4号线与10号线。这是中关村商圈第一个真正意义上的地铁上盖商业项目，也是迄今为止轨道交通接入最深、动线最顺的案例之一。
但守住不等于不变。如果仔细观察新中关当下的品牌构成，会发现它的竞争力正越来越向餐饮一侧集中。巴奴、蜀龙码头、火炉火、达尼罗叔叔、GAGA等品牌形成了颇具人气的餐饮矩阵，成为吸附客流的核心抓手。而从整体业态布局来看，零售占比37.26%、餐饮占比39.65%，服饰、美妆、生活服务等业态全覆盖，客单价贴合大众消费，客流始终保持稳定。
不过受限于运营年头过久，新中关也暴露了明显的硬件短板，商场地面墙砖出现明显磨损，场内灯光布局偏昏暗，整体空间体验感大打折扣，这也让其在商圈中的竞争力有所不足。
04
中关村5°lab中心场，
特色商业街的差异化想象
尚未开业的中关村5°lab中心场，计划2026年中开业，3.2万㎡的商业街体量，是中关村商圈唯一的待开业商业体，尚未开业已备受关注。
作为商圈内少有的商业街形态，5°lab中心场将填补区域特色商业街的空白，结合中关村的科技属性和年轻客群的需求，主打体验式、沉浸式的消费场景，聚焦网红打卡、特色文创、小众餐饮等业态，与大融城、领展、新中关形成业态互补。在中关村商圈以购物中心为主的存量格局下，5°lab中心场的开业，将为商圈注入差异化、体验化的新活力，值得市场期待。
这是一场没有先例的转型。
从一个产业特区的商业配套，进化为一个成熟城市商圈的独立叙事，中关村用了二十年。这片中国硅谷的商业未来，终将继续锚定年轻高知客群的需求，在科技与生活的融合中，持续探索存量空间的价值升级，让硬核科技高地，生长出更有温度的商业活力。
