奥莱6年变局：杉杉增量第一，砂之船轻资产最猛
编者按Preface
【奥莱数据局】栏目，依托赢商独家大数据，拆解奥莱业态更迭之道、客流密码，输出奥莱权威榜单、行业发展硬核白皮书，弥补奥莱行业“数据真空”，消除“经验决策”盲区。
往期参考：2025半年度人气奥莱TOP30、2025年度人气奥莱TOP30、武汉奥莱餐饮图谱
以2020年为分水岭，中国奥特莱斯商业走过了激荡澎湃的六年。
据赢商大数据，截至2025年底，全国存量奥莱项目达296个。六年间，全国新增奥莱项目132个，累计新增商业面积1233.11万㎡，爆发力凸显。而此前17年（2002~2019年），全国累计开业奥莱项目仅160多个。
行业高速发展窗口期，头部连锁运营商强势“领衔”。六年间，国内五大头部连锁奥莱共新增35个项目、商业面积440.8万㎡。其中，杉杉奥莱凭借自身行业积淀与唯品会战略收购，新增16个项目。砂之船奥莱轻资产疾行，新增7个项目（6个为轻资产）。另有首创奥莱、王府井奥莱新开5个项目，百联奥莱新开2个项目。
奥莱商业数量与体量“双高”背后，企业战略转向，中国奥莱商业地图重构，小趋势逐渐转向大变量。
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2020~2025年新增奥莱
数据透视
六年“爆炸式增长”，中国奥莱商业在时间、空间、运营级次、运营商分布四大维度，均呈现出鲜明的周期性特征，清晰勾勒出行业发展脉络与格局。
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时间分布：峰值已过，增速放缓
纵观中国奥莱商业发展20多年，2020-2025六年处于第二个行业爆发周期。六年间，奥莱项目累积新增132个，年均新增22个，曲线陡升于高端商业与奢侈品遇冷的2022年，2024年达至历史峰值新增28个项目。
行至2025年，奥莱的“体感热度”尤在，但增速向下，行业正在步入从高速扩张转向高质量发展的新调整期。
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区域分布：华东“高地”，华南、西南加速
华东仍是奥莱扩张的核心阵地，6年新增项目52个，较2019年底增幅达113%。此番扩张后，华东在全国的奥莱占比从2019年的28.05%升至2025年底的33.11%，经济强劲、人口基数、城市发展相对均衡等聚合而成的区域势能步步强化。
华南、西南则是奥莱扩张的重要增长极，呈加速之势。6年分别新增奥莱项目15个、17个，增幅均为100%；奥莱项目占比也分别从2019年底的9.15%、10.37%，提升至去年底的10.14%、11.49%。
此外，华中、西北地区奥莱项目数六年增幅亦均超70%，稳中向上。
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城市与商圈分布：低线城市全面爆发，成熟商圈“开绿灯”
六年的动态扩张，改写奥莱商业城市分布格局。截至2025年底，商业一线、准一线、二线城市的奥莱商业占比，均不同程度下降；而商业三至五线城市占比，普遍增幅在3~5个点。
高线级城市增幅，远不及低线城市。数据显示，相较2019年底，商业三线至五线城市过去6年（2020~2025年）奥莱项目数暴增幅度依次为96.2%、191.7%、450.0%，新兴市场品质消费需求全面释放。
值得注意的是，低线级城市虽增长迅猛，但高能级、头部运营商的项目相对缺失，多数项目由地方民企运营，业态规划与运营能力短板明显，在“奥莱+Mall”模式间摇摆者不少。
成熟商圈开“绿灯”，是城市奥莱首选地。据赢商大数据统计，过往6年新增奥莱项项目，52个有商圈归属，其中成熟商圈占比高达78.8%。砂之船（苏州湾）奥莱、宁波前湾盛世里文旅·奥特莱斯、昆山首创钜潮荟等，坐享成熟商圈的人口聚集、商业氛围成熟、交通配套完善等多维资源。
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运营级次分布：S/A高级别奥莱稀缺，B/C档项目扎堆
数据显示，过往6年新开的奥莱项目中，S级为零，A级仅占2.27%。相较之下，2019底在营奥莱项目，S级项目占比为4.88%，A级项目高达17.68%。
数据反差，是市场格局、供需失衡共同作用的结果。一方面，头部奥莱项目的先发优势难撼。上海青浦百联奥莱、比斯特苏州、宁波杉井奥莱、武汉百联奥莱、浙江下沙奥莱等少数项目，锚定高级别赛道，并形成强大的区域虹吸势能。另一方面，高级别品牌在奥莱渠道开店指标有限，无法匹配奥莱项目的爆炸性增长，催生“中间项目扎堆”现象。这表明，奥莱行业同质化竞争加剧，品质化升级门槛推高。
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运营商分布：连锁与非连锁运营商竞合，错位发力
当前奥莱市场的运营商格局“有竞有合”，连锁运营商与非连锁运营商各自发力、错位布局。
● “竞”在于，连锁奥莱运营商的整体集中度下降，非连锁运营商崛起。截至2025年底，全国连锁奥莱项目占比64.2%，低于2019年底的72.0%；非连锁项目35.8%，高于2019年底的28.0%。
六大头部连锁奥莱运营商项目(首创奥莱、王府井奥菜、百联奥莱、砂之船奥菜、杉杉奥菜、佛罗伦萨小镇)，集中度下降明显：在营项目数87个，市占率为29.4%，低于2019年底的32.9%。
● “合”在于，二者市场布局泾渭分明。2020~2025新增的132个奥莱项目，连锁项目72个，商业一线、商业准一线、商业二线城市合占比高达70.6%；非连锁项目60个，三至五线城市项目占比高达74.9%。
聚焦到六大奥莱头部连锁运营商，坚守商业高线城市的趋势尤其明显。
截至2025年底，百联、首创、杉杉、砂之船、王府井奥莱、佛罗伦萨在营项目总数87个，商业一线、商业准一线城市项目占比高达52.9%，另有35.6%位于商业二线城市。这些城市，都是全国区域中心或重要省会城市。
杉杉商业过去六年，新增奥莱项目16个，有7个位于商业一线及准一线城市，商业二线城市亦有7个。杉杉奥莱勇闯商业高线级城市的项目有深圳杉杉、成都杉杉、天津杉杉、郑州杉杉二七店等，外加去年9月开业的武汉、长沙“双星”，织就了一张高线级城市的布局网络。
成都杉杉奥莱
未来几年，随着砂之船广州、上海嘉定、深圳项目的开业，百联成都、郑州、西安项目开业，佛罗伦萨奥莱上海及重庆项目扩建完成，头部运营商“集结”商业高线级城市的趋势，继续加强。
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三种奥莱吃香：
巨无霸型、盒子与街区复合型、爆改型
随着行业玩家增多、消费群体扩大，奥莱商业焕新加速，项目层面集中体现为疯卷“巨无霸”体量、复合建筑形态、存量爆改转型奥莱三大变化。
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项目体量：疯卷“巨无霸”，但需警惕效益边界
当前，奥莱玩家正疯狂拥趸“大者为王”的规律。赢商大数据显示，截至2019年底在营业奥莱项目中，15万㎡以上项目占比仅9.76%，而2020~2025年新增项目中这一比例飙升至16.67%，近乎翻倍。待上海青浦百联奥莱、南昌杉杉奥莱、比斯特苏州购物村等多个项目扩建完成后，“巨无霸”奥莱占比仍将持续攀升。
奥莱是“以大为美”的生意——容纳海量品牌、做强体验、有效承接节假日爆增的客流、提升跨城虹吸力等。然而，体量并非大无止境，需有合理的效益边界。
熟悉市场的业内人士告诉赢商网，欧美奥莱最佳效益面积为6~7万㎡。但国情不同，目前中国奥莱最佳效益参考面积约为10万㎡上下，这一“本土规律”已被头部项目验证：上海青浦百联奥莱一期12万㎡，2025年销售额达63亿元，连续13年蝉联“中国奥莱店王”；八达岭奥莱9.7万㎡，深受资本青睐；目前国内六大奥莱REITs底层资产项目主流面积也在10万㎡左右。
奥莱运营商应该警惕，盲目追求超大体量，易陷入品牌同质化、头部品牌不足、运营成本上升等难题。
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建筑形态：盒子为主体，街区体验是灵魂
2020~2025年间新增奥莱项目，盒子形态占比57.58%，街区形态占比31.82%。现实体感中，街区空间并未失势，反而与盒子深度融合。2020~2025年新开奥莱普遍为“盒子+街区”复合型形态，在东北、西北地区尤为突出。
砂之船奥莱2020~2025年新开7个项目，多数可见封闭式盒主体之上，融入街区元素。其中，乌鲁木齐砂之船采用盒子建筑主体，内部打造运动、音乐等主题街区，实现空间街区化；银川砂之船A、B、C三馆连廊贯通形成巨型盒子组团，C馆嵌入1.3万㎡室内江南水街，打造“塞上江南”独特体验。
杉杉奥莱2020~2025年新增的16个项目，因有标志性8字型街区动线，是“盒子+街区”形态的主要力量。沈阳杉杉采用多层闭合盒子抵御严寒，内部场景营造街区式漫步体验；大连杉杉定位全海景室内奥莱，配套室外滨海街区；长沙、武汉、成都等地杉杉项目，也均可见盒子与街区元素的深度融合。
沈阳杉杉奥莱
一方面，盒子可以最大程度规避天气因素（如寒冷、炎热、下雨、干燥等）造成的客流波动，保障四季可逛，提升零售效率、品牌聚合效应、空间利用率。另一方面，街区注入文化体验、游逛乐趣，有效延长停留时间，增强松弛感。
盒子与街区结合，成为奥莱项目吸客与留客的关键抓手，实现购物+体验+文旅的复合商业价值升维。
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存量物业转型奥莱，成为商业盘活优选
2020年以来，行业重新刮起存量商业转型奥莱风潮。6年内，新增16个“爆改型奥莱项目”，其中不乏10~20万㎡大体量者，如泉州复悦尚柏奥特莱斯、德州德百奥莱广场、宁波前湾盛世里文旅·奥特莱斯、泰州泰兴凤栖奥特莱斯、泰州中健玛玺（靖江）奥特莱斯活力小镇等。
泉州复悦尚柏奥特莱斯
存量商业转型奥莱风潮重燃，是行业周期、消费需求与政策导向共振的结果。传统零售商业承压，奥莱“名品折扣+微度假体验”模式契合理性消费趋势，成为存量商业从“闲置盘活”向“价值升级”转变的优选。
硬币的另一面是，存量商业转型奥莱可持续运营挑战重重。其一，警惕“伪奥莱”困境。地方民企在业态规划、品牌招商、体验营造上存在短板明显，陷入“四不像”境地。其二，低线城市品质消费需求，整体觉醒但持续力不足。10~20万㎡大体量奥莱可能面临客流、业绩不及预期难题，难以实现长期盈利。
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奥莱资管大潮到来，
轻资产蔚然成风
数据显示，截至2019年底，全国在营轻资产奥莱项目仅9个；而2020~2025年开业的132个奥莱项目中，轻资产项目达26个，占比近20%。
轻资产之风已然盛行，头部连锁运营商是主要推手。
砂之船高歌猛进，六年新增6个轻资产项目，落地福州、苏州、乌鲁木齐、银川等城市。杉杉商业亦于2022年开出首个轻资产项目（深圳杉杉奥莱）。中骏商管轻资产奥莱项目已落两子，分别是昆山花桥项目和北京长安项目。
福州砂之船小镇
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奥莱轻资产成风，是行业发展逐步成熟的标志
经过20多年的发展，奥莱业态模型、品牌组合与运营体系日趋标准化，头部企业已具备成熟的管理输出、招商落地与营销运营能力。
商业地产存量时代，重资产拿地成本高、资金压力大，轻资产模式更符合稳健扩张需求。同时，低线新兴市场物业资源丰富，但地方运营商普遍缺乏专业奥莱运营经验，对于轻资产合作需求强烈。奥莱轻资产时代大潮已起，将推动行业进一步从粗放规模扩张，转向精细化、专业化发展。
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奥莱REITs资管时代到来，加剧轻资产开发运营趋势
2026年开年，奥莱市场又有三个优质项目纳入奥莱REITs底层资产列表，分别是郑州杉杉奥莱中牟店、哈尔滨杉杉奥莱、西安砂之船。
奥莱REITs时代到来，进一步加速轻资产模式普及。REITs核心看重稳定现金流与专业运营能力，轻资产模式让运营商聚焦管理提升资产价值，获取持续管理费与收益分成。
对资产持有方而言，REITs提供了清晰的资产退出路径，更愿意引入头部运营方提升项目估值与收益。
对运营商来说，轻资产无需大额资金投入，可快速扩大管理规模，提升行业话语权。在资管逻辑下，奥莱行业从“重开发”转向“重运营”，轻资产成为打通“资产—运营—资本”闭环的关键路径，推动行业向专业化、资本化、轻量化升级。
综上，2020~2025年的六年，中国奥莱行业实现量质齐升，132个新增项目重构了行业格局，头部运营商严守高线城市、轻资产盛行、项目形态复合化成为核心趋势。
未来，随着增速放缓，行业将进入精细化发展期，唯有坚守效益边界、深耕运营体验、贴合本土需求，才能在机遇与挑战中实现长效发展。
