2026广州如何应对商业“大年”？

3月20日，第21届中国商业品牌节暨中国商业共赢合伙人大会全国联动沙龙【大湾区-广州站】在广州华美131数字体育城市综合体隆重举行。

本次沙龙以“湾区新声·千年商都新潮派”为主题，聚焦千年商都广州，读懂行业潮向与在地底蕴，携手众多商业伙伴一同讲述潮派新声。

现场吸引来自：华美131box、中建四局、时尚集团、广州地铁资源、广州交投实业、日耀集团、八号仓集团、广州港集团、珠江电影制片厂、广州中运投资、智汇集团、越秀商管、合生商业、万民商业、安居商业、云门NEW PARK、信达金茂、中华广场、华新333park、ING未来印、迈特沃斯、绿地缤纷城、广州安华汇、领峰新天地、黄埔合景悠方、凯德广场·云尚、凯德乐峰广场、时尚天河、丽影广场、会江C街、海珠万达广场、萝岗万达广场、鱼珠时光/香雪时光、广州保利广场、天河合生汇、白云五号T5 MALL、乐益天地、白云汇广场、Get Mall云汇天地、嬉椒中国乡野菜、小天才、西昊、B.Duck、茶亭序、比音勒芬、Sani、楸楸、入续、Just.foto大头贴、OPPO、荣耀、酋长潮宠部落、SUPIN/BAI.GONG、BEERBRO、VeRyland奇境乐园、乐摩吧、零团团等商管企业、项目、品牌等代表参与。

活动伊始，赢商股份总裁助理兼华南区域总经理、广东省商业地产投资协会常务副会长李文生代表主办方发表致辞。

李文生表示，随着年初马场土拍并带来SKP华南首店的重磅消息，今年广州商业迎来重要发展机遇，据赢商大数据统计2026年广州拟开商业体共26个（含焕新），预计将带来近218万㎡新增供应，新增商业供应反超深圳，迎来近十年难得的发展窗口期，市场信心显著提升。本次广州沙龙以“千年商都新潮派”为主题，正是看好城市商业焕新。

随后，作为本次沙龙场地赞助方，华美131Box项目执行总经理李志鹏致辞时透露，赢商监测数据提到2026年广州筹开项目中，华美131数字体育城市综合体便是其中之一，商业体量为6万㎡，预计2026年12月开业。

面对如今激烈的市场竞争，该项目将以“运动+社交+家庭”为内核，有“8万㎡元宇宙GOLF+1万㎡网球羽毛球篮球运动中心+印钞街+运动跑道+大型儿童乐园+萌宠乐园”特色主题内容，以此覆盖以运动青年和家庭客群为主的全龄偏好，未来还将推动运动场景社区化与赛事IP化，呈现一座无边界、会呼吸的全天候多巴胺绿洲。

本次沙龙，赢商股份城市商业地图事业部研究总监杜晓莹分享了《2026中国零售商业市场与消费新趋势》。

她指出，过去十年，商业体面积高速增长，截至2025年底，中国内地存量商业项目达9356个，规模6.67亿㎡，零售商业赛道变换、行业更迭中，结构性增长机会加速到来。其中，广州现有商业存量项目262个，存量体量达1737.72万㎡，且近6年来，广州每年新开商业项目数量均保持双位数，新增供应保持稳定输出，备受市场关注。

但同时，伴随存量竞争持续加剧，商业环境依然存在较大不确定性，存量经营面临机遇与挑战并存局面，参考行业标杆跃升启示，精细化运营思维成为穿越周期的稳定器，可实现确定性的增长。

活动现场，还正式发布了赢商股份大数据新产品“赢运通”，助力存量博弈时代商业项目突破引流、竞争、招商、增长四大痛点。该产品聚焦两大核心模块：

一是客群运营，通过精准客群洞察、竞争分流分析，结合算法输出自动化报告，提供获客及竞争策略，动态优化运营方案；

二是招商赋能，依托赢商5万+全业态品牌库，挖掘机会品类、优化招调策略，精准匹配优质上行品牌，实现高效招商，以数据赋能商业精细化运营，助力项目实现经营增长。

在本次沙龙主题对话环节，嘉宾围绕围绕“新商业爆发”、“竞争护城河”、“价值共生”三个核心方向，对以下三个主题议题来展开对话：

■议题一：市场竞争加剧，商业体如何构筑自身发展护城河？

■议题二：广州新商业爆发，“多中心”商圈格局加速成型，带来哪些发展机遇？

■议题三：新周期下，商业体与品牌方如何从“租户关系”走向“价值共生”？

以下按嘉宾发言顺序整理

越秀商管天河分区负责人 刘翀

面对市场竞争，越秀商管通过三大举措构筑发展护城河。

第一，持续调改。每年将对重点项目进行持续调改，比如今年将分别对广州ICC环贸天地、VT101维多利广场进行调改焕新，包括项目定位升级，业态内容调整、场景氛围打造等，通过每年持续投入保持市场热度，确保项目与商户协同提升竞争力。

第二，生态资源整合。作为综合体运营商，打通写字楼、酒店、商业等内部业态的客群资源，实现互融互通；同时在越秀集团内跨业态联动（比如风行牛奶、教育板块），将资源引流至商户，增强业务协同价值。

第三，客户粘性强化。借助赢商股份会员系统统一运营，实现越秀集团各板块的积分互通，会员量目前已超2000万，积分可兑换物业费、消费或服务，提升内部转化率和忠诚度，强化粘性和复购，形成独特竞争优势。

广州白云五号商业发展有限公司总经理 王芳

在商业项目的运营上，不能只关注自身层面，而应观察宏观环境，聚焦构建健康的商业生态。如果将项目比作一个孩子，那同一区位版块及商圈则相当于一所幼儿园，周边商业当作班里的同学，在关注自身孩子长板和短板外，更应关心班里同学的发展情况，形成良性且健康的成长环境。

如处于白云新城商圈的白云五号T5 MALL，拥有近5万㎡户外空间及1000多个地上停车位等硬件优势，并且盒子+酒吧街的特点使其具备夜经济文化基础，但项目基于区域商业发展理性分析长短处，摒弃竞争思维，而是寻找“同频”的合作伙伴形成共鸣，联合周边项目构建健康商业生态，才能实现商圈发展与共赢。

中建四局招商中心副总经理 黄莎杉

作为城市建设主力军，我们深刻感受到国家发展方向已经从过去的大拆大建逐步转向存量资产精细化运。去年12月，中建四局运营事业部应运而生，围绕城市更新、片区综合开发、文商旅融合等核心政策方向，精准布局商业赛道，重点参与地方政府存量资产盘活、民生商业配套、文化产业园等项目。

以新时代国央企视角，商业项目的护城河打造总结为：

一、紧跟政策导向，筑牢发展根基，为项目落地与长效运营保驾护航；

二、发挥主业优势，打造高品质标杆，以运营为导向进行项目建设，从源头确保商业项目的高品质与高辨识度；

三、整合头部资源，通过与专业资源方强强联合，弥补运营短板，高效推动项目落地与高质量运营

四、深耕在地文化，打造非标特色商业，避免同质化竞争，致力于将文化真正转化为可落地的商业内容；

五、推行“产业链招商+新锐主力店培育”双轨创新招商与运营模式，培育有生命力的创业型商户。

今年我们将战略布局华南、华东、西南等重点区域，期待与更多品牌方、商业平台、行业伙伴深化合作，共赢城市更新新机遇。

安华汇商业中心总经理 王芬

在优质品牌数量存在“天花板”，而商业项目差异化探索“无止境”的双重背景下，一个商业项目的核心竞争力并不在于追求品牌差异化，而在于找准项目独特的DNA，服务好核心客群，专注做好自己，不盲目跟风或模仿。

结合安华汇打造广州白云区文商旅商业标杆的创新探索，我认为一个商业项目要塑造独特的DNA可从四个维度发力：

一、空间场景：通过建筑设计、室内空间设计、灯光、动线乃至香氛、美陈等空间元素，塑造项目独特的商业气质；

二、品牌组合：品牌必须与核心客群的真实需求高度匹配，而非盲目追求首店效应；

三、营销调性：坚持长期主义，通过持续的高品质活动沉淀出差异化的项目气质；

四、运营服务：摒弃盯着商户的传统思维，转而聚焦会员与社群，通过精细化服务增强会员粘性与复购率。

广州保利广场项目总经理 吴伟东

在 “人 - 货 - 场”转化为“人 - 内容 - 场”的当下，广州保利广场仍在逆市保持近2年动态满租，核心策略在于打造“首店、首展、首形象、首发”四大内容，持续提供 “海珠区唯一”的稀缺体验，形成内容差异化的护城河。

首店：挖掘本土孵化品牌与电商品牌，如 引入“织物猪”广州首店，打造首店效应和品类补全。

首展：引入行业头部 IP 的广州独家首展，包括《第五人格》、《哈利波特》、《明日方舟》、《航海王》等 ， 打造全城唯一性，带动可观的业绩与客流。

首形象：推动品牌开设形象升级店， 如“PAPER STONE”全新形象广州首店、“太二酸菜鱼”鲜活门店全国首店，为消费者带来了耳目一新的品质消费体验。

首发：依托存量租户的优异业绩，争取品牌首发产品资源，如 KKV将广州唯一首发产品落地该商场。

凯德广场·云尚总经理 卓景行

凯德深耕中国30多年，凯德广场·云尚也在去年迎来开业10周年。面对白云新城的商业竞争格局，凯德广场·云尚在构筑发展壁垒的过程中，有两个核心实践。

第一个是凯德体系最具差异化的竞争力所在——商业地产全周期投融管能力。已成功发行的华夏凯德商业C-REIT是国内首单外资消费基础设施公募REITs，其底层核心资产就包含凯德广场·云尚。从资本端看，依托华夏凯德商业C-REIT的成功发行，我们实现了资本的高效循环。从运营管理端看，作为华夏凯德商业C-REIT的运管主体，凯德将超过30年的亚太地区资管经验注入项目，通过动态品牌调整、空间价值重塑、数字化会员运营等主动管理手段，保持项目的活力与竞争力。

第二个是依托凯德的国际化基因，以出海赋能为纽带，反哺国内商业体的生态护城河。一方面，我们的合作品牌通过凯德的全球化平台实现了出海规模扩张和价值提升；另一方面，通过联动全球资源，我们更加加深了与头部品牌的战略合作，让国内的项目始终保持与国际项目接轨的视野，从而拓宽自身的护城河，避免陷入同质化竞争。

乐益商业负责人 林楚佳

在广州多中心发展格局背景下，处于广州东部的乐益天地将通过五大核心竞争力抢抓市场机遇：

一、精准定位。项目规划打造20万方纯商业体，在所处区域版块以更大体量的纯商业空间填补空白，占据市场高地。

二、强化内生动力。项目通过自营超市、影院等核心业态展现市场决心，借助自营体系保障客流与现金流，实现自我造血。

三、聚焦首店经济。积极引入区域首店及特色主力店，如名创优品、天空之城电玩城、反弹蹦床等，覆盖全年龄段客群，提升项目吸引力。

四、深耕核心客群。精准锁定周边3公里50万、8公里160万人口，通过5大业态实现深度覆盖，夯实客流基础。

五、发挥交通优势。依托地铁13号线与高速路网的双动脉优势，配合2500个停车位，有效辐射广州黄埔、增城及东莞等周边区域，打造自我循环的东部新生活中心。

星晖商业创始人/333Park项目负责人 刘嘉

广州商业市场即将迎来阶段性的增量爆发，精细化商业运营也将经历新一轮迭代升级。面对市场环境的变化，商业项目打造护城河需要抓住三个核心：

坚守基本面：专注打磨业态组合与配套服务，以此稳固根基，不盲目追求无意义的创新；

深耕在地文化：结合项目位于广州老城区、周边以本地居民为主的特点，将独特的广府生活烟火气、传统文化底蕴与在地化消费偏好融入项目肌理，形成大型标准化商业项目难以复制的差异化优势；

拥抱文商旅融合：单纯依赖零售、日常消费体验等基础业态已难以为继，未来商业项目可以通过文化、旅游等元素来带动客流提升。

BEERBRO渠道总 David

广州商圈“多中心化”趋势催生以下机遇：

消费便利性提升：传统单中心（比如天河路、北京路）格局被打破，白云新城、科学城等新商圈崛起，消费者可实现“就近消费”，效率大幅提升。

商家选址灵活性增强：品牌方摆脱核心商圈依赖，能依据客群画像精准选址，更易触达目标消费者，降低拓客成本。

区域文化深度匹配：差异化商圈要求商业体深耕本地化运营，未来需要深度理解区域客群的消费习惯与文化特质，通过内容与场景打造增强在地认同感。

酋长潮宠部落创始人 焦劲峰

作为新兴的潮宠行业品牌，品牌方需明确在不同阶段自身能够为商业体创造的核心价值。

初期是引流和存流，以新奇元素吸引家庭客群，弥补坪效不足的短板；其次是提升复购与存留，聚焦Z世代年轻人，通过潮流感装修和新鲜感体验增强用户粘性；最后深化共生内容，针对商业体普遍倡导“宠物友好”但落地不足的痛点，品牌提供洗护、寄养及周边零售等服务，优化宠物动线与人宠共处场景，为商场注入治愈感，实现真正互惠。

这种深入合作需品牌主动学习与创新，以内容共创推动长期共生。

嬉椒·中国乡野菜创始人 林樹浩

新周期下，也是新消费时代，甲乙方必须秉持长期主义，成为命运共同体。

同质化严重的今天，商管方能为新秀品牌提供同台竞技的平等机会，在供应链与市场数据分享、场景打造与内容构建等方面提供支持，以资管思维赋能品牌成长，一起形成共创、共生、共赢新局面。

作为品牌方，通过差异化创新找准细分市场，不仅为消费者营造极致感官体验，而且能够建立品牌自身护城河，打造拥有被稳定选择的能力，实现双向赋能，最终构建从“热恋”到“搭伙过日子”的可持续生态。

SUPIN联合创始人

BAI.GONG联席CEO

时尚家创投合伙人 柳刚

面对当前行业高度内卷的现状，商业体与品牌方应从传统租赁关系回归“联营模式”，实现真正的价值共生。

以曾经的百货业黄金期为例，早期联营模式下双方深度绑定，商业体不仅参与品牌形象、货品SKU管理，甚至介入人员形象等细节，形成利益共同体，而后期市场繁荣催生的纯租赁模式，更强调权责分离。

在新周期下，我认为顶层设计需转向“双方一体化”逻辑：通过联营重建合作共生关系，让商业体与品牌方成为“一家人”，共同承担经营风险、共享增长收益，重塑健康生态。

会江C街项目总经理 赵亮

如今市场，大型商业项目有着投资大、资源广等实力，但与此同时，细分市场在消费升级浪潮下也将蕴藏巨大机遇，无论是社区商业还是非标商业，未来仍存在很大的发展空间。

谈及商户关系问题，在过去，百货时代的联营模式因与经营业绩挂钩，本质上就是价值共生，而后迈入购物中心时代，经营方式转向租赁模式，但弱化了运营管理。进入新周期，面对激烈的市场竞争，商业项目与品牌一体化，联营模式将重新成为主流。这需要从顶层设计上改变合作逻辑，由操盘手先行推动意识转变，进而影响决策层，最终落实到运营细节，真正实现商户与场方的一体化共赢。

VeRyland奇境乐园创始人 郑心

商业体与品牌方的价值共生，核心在于共同创造不可替代的体验与流量。以VeRyland奇境乐园为例，它将VR、XR技术与运动体验深度融合，成为Pico全国战略合作伙伴，引入VR机械臂、VR蹦极等创新项目，打造出80种玩法、覆盖全年龄层的沉浸式场景，这种创新业态实现了周内与节假日的客流互补，成为商场流量发动机。

在选址拓店时，品牌方离不开商场支持，VeRyland奇境乐园首店位于广州百信广场东区，项目提供大面积空间并进行结构性改造，门店投入了3000万，年客流达15万人次，节假日单日峰值超1800人，与商场形成流量反哺。

除了大店，我们也探索了适合不同空间的小店与快闪模式，实现可复制的灵活拓展。在合作模式上，双方升级为共同投入、互为支撑的价值共创体。