恒隆地产陈文博致股东函： 中国内地零售市场已逐步回稳，但我仍保持谨慎
作为恒隆集团与恒隆地产的新任董事长，陈文博在2025年报《董事长致股东函》中，指出中国内地零售市场已逐步回稳。
他分享了“恒隆V.3”计划的最新进展，同时提及公司可持续发展的主要成就、杭州恒隆广场及上海恒隆广场扩建等重点项目进度，以及领导层变动。
陈文博：2025年可谓非常充实，不乏可供讨论的话题。我会挑选其中几项我认为影响最大的议题，进行深入探讨。
2025年下半年，我们在中国内地的物业组合持续改善，非高端市场带动零售销售额录得强劲增长。这个令人鼓舞的趋势始于上半年，期间销售额同比降幅逐渐收窄，至下半年更录得正增长。因此，我们的零售销售额已连续五个季度向好。有投资者问，这何时才会更明显地反映于租赁收入，对此我回应指：过去几年我们致力提升基本租金，务求加强韧性，刻意放弃部分较不稳定的销售租金，故零售销售额上升于短期内不会完全转化为租赁收入的相应增长。事实上，管理层对中短期的看法审慎，认为更明智的做法是维持防御策略更长时间，宁愿舍弃部分增长潜力以换取更大的下行风险保障。
我欣然向各位报告，恒隆旗下各个商场的客流量都维持高水平，延续2025年上半年的强劲表现。若结合上述零售销售额趋势一并考虑，在任何其他市场这都会被视为极佳的讯号；然而，基于几个原因我仍保持谨慎：首先，我们的表现似乎与市场普遍担忧的经济放缓并不一致；其次，我仍看到重大的业务风险，从地缘政治和宏观经济，到科技领域（特别是人工智能），以及监管法规等。对于一家拥有并营运长周期、重资产业务的公司，我深刻明白上述领域中的任何单一风险，都足以对我们的业务构成重大影响，更遑论多项风险相互叠加。因此，我们的优先要务仍然是：提升可持续的经常性收入、降低杠杆比率、控制成本，并建立一个韧性与效率俱佳的企业。
2025年中期业绩公布后，我们又宣布了两项重要的「恒隆V.3」计划：一项位于上海，另一项位于无锡。顺带一提，「恒隆V.3」是建基于我们在内地现有重资产投资的项目之上的轻资产业务线。这些「恒隆V.3」项目将显著提升我们在部分核心城市的业务布局，并对未来业务有长远影响。
我在中期报告《致股东函》中已说明了推行「恒隆V.3」的主要原因，为方便读者及内容完整起见，现于此再作简要概述。
「恒隆V.1」是公司创办人暨我已故祖父陈曾熙先生所奠定的业务模式，以在香港发展销售住宅（发展物业）为主。「恒隆V.2」则是公司荣誉董事长、我父亲陈启宗先生的愿景，拓展内地巿场后转而专注以租赁为主的高端零售及商业物业（投资物业）。去年公布的「恒隆V.3」旨在于现有业务营运城市中，加入特定的策略性轻资产项目，以巩固现有资产，同时借助它们营运新的租赁资产。
由于「恒隆V.3」主要涵盖恒隆以长期租约营运的资产，我们能够在资本开支显著降低、项目周期大幅缩短的情况下，创造更多收入，从而提升回报表现。值得注意的是，这些新资产大多属非高端物业，因此平均租金水平很可能低于我们的现有资产，而这是有意作出的选择。
外界对我们现有商场的一项批评，是我们对非高端品牌，还有广义的「社区营造」（placemaking）拨出的空间不足、关注不够。为此，我们投入时间和精力改善非高端配套（涵盖食肆、咖啡店、运动休闲、娱乐和服务等），同时加强宣传及推广活动。归根究底，具吸引力的非高端消费设施同样能吸引我们的奢侈品顾客，因此我们将借助「恒隆V.3」平台扩大这些配套。某程度上，「恒隆V.3」等同于加大我们社区营造力度的同时，增加我们的可租赁楼面面积。
我们其他显着的里程碑包括实现了「25x25可持续发展指标」，并获得外部评级机构给予历来最佳的可持续发展评级。我们还发布了一份白皮书，探讨恒隆实现温室气体净零排放目标的可行性和实践方法。这份白皮书在多方面开创先河，包括：自下而上的详尽分析；以开明态度披露不足之处及挑战；并以极为严谨的态度进行探讨。白皮书在可持续发展领域获得广泛认可，我对其成果及所传递的信息引以为傲。
随着「25x25可持续发展指标」的完成，我们会把焦点转向2030年的目标，迈向我们净零排放旅程的下一个里程碑。更多详情请参阅与本财务报告同日发布的可持续发展报告。
展望未来，马年将迎来几项重要发展。我们期待杭州恒隆广场在第二季度开业，购物商场及部分相连的办公楼会率先开幕，随后有杭州文华东方酒店于2027年开业。我们还预计渖阳市府恒隆广场的城市公园概念项目将在2026年下半年启用。这个公共空间位于未来服务式寓所的地面层，集体育、娱乐、活动设施和快闪零售于一体，毗邻我们的购物商场和办公楼，将为项目注入额外的客流量、社区空间和活力。另外，上海恒隆广场扩建项目将于2026年下半年启用，是该项目在过去十年内第二次重大升级——大家或许还记得，上一次的购物商场全面翻新于2017年9月揭幕。稍后，我们亦即将推出升级版的VIC专享贵宾室及优化后的天台空间，以容纳更多顾客并增加可使用面积。
在无锡，我们已开始预售位于无锡恒隆广场南面的「恒隆府」，市场反应良好。截至2025年12月31日，573个单位中已有53个获认购。这个二期项目还包括拥有105间客房的「无锡锡喆寓，希尔顿格芮精选」，由希尔顿集团旗下的「格芮精选」品牌营运，预计在2026年第二季度开业，标志着我们对无锡恒隆广场综合项目的初始愿景全面实现。再加上我们最新公布、毗邻无锡恒隆广场的「恒隆V.3」项目，可谓天时地利兼具。该个前身为百货公司的项目大部分闲置了逾10年，预计于2028年交付，其后我们将全速推进改造工程，希望能在一或两年内开业。以上每项新增与优化项目皆旨在提升物业的营运表现、吸引力和抗风险能力，我们诚挚欢迎各持份者亲临参观，见证成果。
业务营运以外，2025年12月中旬，我们还宣布了行政总裁卢韦柏先生（Weber）即将荣休。尽管不少人对此感到意外，但对董事会则不然，因为早在2025年1月Weber已首次向我透露其意向，自那时起我们便已着手相关的准备。尽管目前暂无任何具体公告，但可以说各项工作正在有序推进，我们会适时汇报最新进展。至于Weber在过去八年对本公司的贡献与成就，我暂不在此细说——最好留待我下一封（或下两封）《致股东函》中再详谈。Weber服务公司这八年来表现卓越、全情投入，我在此再一次致以由衷的谢意。
2025年10月，我们宣布委任韦安祖先生加入董事会。他在毕马威会计师事务所拥有丰富的工作履历，成绩斐然，最终领导该事务所的全球房地产业务及香港办事处。他把跨地域的深厚行业知识带进董事会，我期待他为公司作出贡献。
凭藉恒隆稳健的管理团队，我有十足信心公司能应对今年可能出现的各项挑战，并期待半年后再与各位分享进展。
董事长
陈文博
香港，2026年1月30日
