2026商场发展趋势：跟泰国的商场比，我们到底差在哪？

当我们还在讨论坪效时，泰国人把最赚钱的楼层做成了森林和未来实验室......

上个月我刚从曼谷回来，心里那股劲儿还没过去。这两年，我带着国内很多商业集团的领导都去泰国学习过商业，考察Icon Siam，考察新开的Central Park。但这次去，我又有了更特别直接的感受：我们和泰国那些顶尖商场之间的差距，到底在哪？是设计、审美或品牌上的差距？还是根本上的商业认知的代差？

我们很多人，包括我自己，思考的起点还是“如何把商场经营得更好”。但最近泰国曼谷的几个新项目，它们的起点似乎是另一个问题：在今天，我们为什么还需要一个实体商场？

这个问题不同的答案，让一切马上就都不一样了……

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当“好逛”被重新定义，泰国曼谷有三个答案

曼谷最近几个项目，各自给出了令我惊艳的答案。

答案一：Emsphere —— 把商场做成永不落幕的城市节日

Emsphere这个项目从一开业我就开始关注，基本每年都要去好几次，这个商场最让我觉得不一样的地方，是它骨子里的那种“不严肃”。大中庭，那个在传统商场里最核心、最追求坪效的位置，被改造成了共享的空间，经常举办大型的室内主题市集。我12月去的时候是圣诞季，整个中庭挂着亮晶晶的流苏，一个个红绿色的小木屋卖着小吃、手工艺品，中间甚至摆了个开放式酒吧，大家就拿着酒，随意地站着聊天。我1月下旬再去的时候发现已经变成了中国龙元素的“楼痛”，充斥着中国春节浓浓的元素与氛围，在这样的氛围下，充斥着各种肤色的人，大家在聊天、吃饭、喝咖啡、精心挑选着各类商品……

那种感觉，不像在逛商场，像是在参加一个热闹又松弛的嘉年华。它没有在“卖”东西给你，它在邀请你“参与”进来。它的运营逻辑是，只要这里一直好玩，一直有新鲜的活动，人们自然愿意来，消费是停留过程中自然而然的事。

答案二：Dusit Central Park —— 在市中心盖一座立体的公园

如果说Emsphere是“反传统”，那Central Park就是“反商业”。这个项目做了一个在财务报表上很难解释的决定：在商场的4到7层，拿出超过1.2万平方米的面积，做了一个真正的、立体的空中森林。这里有步行道、草坪、流水、小剧场，甚至宠物公园。

你逛店的感觉变了。你不是从一个密封的盒子走进另一个盒子，你是在公园里散步，然后偶遇了一家有趣的店。他们把最宝贵、最该用来收租金的面积，“浪费”在了让所有人免费享受的绿色和公共空间上。

这背后的逻辑是什么？是商业的终极吸引力，可能已经不是商品本身，而是它能否提供一种更理想、更健康、更贴近自然的生活方式。Central Park的空中森林每年能吸收约11吨二氧化碳，相当于900棵大树。这里卖的不是商品，是未来城市生活的愿景。

答案三：Icon Siam —— 把一个国家装进一座商场

Icon Siam已经火了很多年，但每次去都有新的体会。它的成功在于，它把一个商场，做成了一座微缩的泰国。它不是简单地放些泰式装饰，它在G层原样复刻了一个水上市场，有真的木船和船娘；楼上的餐厅区是泰式风格，配上15米高的室内瀑布灯光秀；窗外就是湄南河。

更厉害的是它的混搭。一边是LV、爱马仕的旗舰店，拐个弯你就能坐在路边摊一样的小凳子上，吃一碗地道的船面。奢侈和烟火气，在这里毫不冲突。能让不同消费能力的人，都能在这里找到自己的位置和自在感。这个商场早已超越了购物场所，成了曼谷的一张城市名片，一个游客必到、本地人也愿意常去的公共客厅。

答案四：暹罗百丽宫NEXTopia —— 把商场变成通往未来的原型

暹罗百丽宫在开业20年后，做了一个可能是全球最大胆的改造：拿出5楼和5A楼，共1.5万平方米的面积，投资超过8.5亿泰铢，做了一个叫NEXTopia的空间。这完全不是我们理解的品牌调整或业态升级。

NEXTopia是一个关于“明日世界”的生活原型。在这个空间里，地板踩上去能将动能转化为清洁电力并实时显示；拥有泰国最大的商场太阳能屋顶系统之一；用辐射制冷取代传统空调，减少粉尘；甚至还有一个16米高的清凉瀑布来自然降温。这里汇集了超过40个将可持续发展作为核心理念的品牌。

NEXTopia本质上是一个大型的可持续发展实验室和展示中心。它问的问题是：未来的零售空间，能否在提供愉悦体验的同时，也对地球友好？它把商场从一个消费终端，变成了一个启发思考、展示未来、共同创造的起点。

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那我们的商场到底差在哪？其实不止是“术”，更是“道”

看完这些，回到我们自己的项目，那种差距感也很具体。我认为主要在三个层面：

第一，对空间价值的理解不同。

我们需要考虑的是领导喜欢什么样的商场，想的是容积率和得铺率，想的是如何塞进更多店铺，跟他们收多少钱，至于品牌未来活得好不好，也不会优先去考虑。而泰国搞商场思考的是场所精神和消费者的情绪价值，敢把核心面积用来造森林、建未来实验室、做永久性的公共市集。他们相信，让人愿意长久停留的空间，本身就是最具价值的产品。泰国零售业现在正加速向体验曝光转型，商场提供的是超越购物的记忆点。

第二，与城市和文化的关系不同。

我们的商场常常是一个孤立的、精美的“盒子”，与周边街区的关系是割裂的。而像Icon Siam，它用接驳船把商场和湄南河文化脉络连接起来；Central Park则与曼谷最大的伦披尼公园无缝衔接。它们不是城市里的孤岛，而是城市肌理的有机延伸和活力节点，承担了传播泰国文化的功能，这种“在地化”就不是符号堆砌，是能沉浸式地在人们的生活场景里再现。

第三，运营的使命不同。

我们的运营目标往往是提升销售和增加客流。他们的顶级项目，似乎肩负着更宽的使命。比如NEXTopia，它由50家创新机构和30多个社区共同打造，目的是共创更美好的世界。Emsphere和Central Park则通过持续不断的内容和活动运营，源源不断地吸引全球的游客，并且还要确保本地人反复来访。他们经营的不是短暂的客流，而是一个社区长期的归属感和活力。

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未来的商场：情绪容器、文化枢纽、未来社区

泰国曼谷的实践，已经清晰地指向了实体商业的几个未来趋势。这不仅仅是泰国的方向，应该是全球商业人的共识。

1. 从“交易场”彻底变为情绪价值的承载地。

未来的商场，首要功能是提供情绪服务：松弛感、愉悦感、归属感、启发感。无论是Central Park的绿色治愈，Emsphere的节日欢庆，还是NEXTopia的未来憧憬，都是在管理顾客的情绪。人们为此买单，消费商品只是获得这些情绪的副产品。

2. “文化的在地化”从口号变为核心竞争力。

Icon Siam已经证明，最高级的文化表达不是建一个仿古街区，而是把本土最鲜活的生活方式和审美，用现代的设计语言和商业逻辑翻译出来，让年轻人和国际游客都能欣然接受并为之骄傲。我们的国潮往往停留在表面图案，缺乏对本土生活哲学的深度转化和当代化表达。

3. 商场将成为“未来可持续生活的样板”。

NEXTopia指明了方向：商场将不再是被诟病的能耗大户，而是展示绿色科技、循环经济、健康生活的前沿平台。它通过互动体验（比如那个动能地板）教育公众，通过聚集绿色品牌影响供应链。它卖的是关于更好未来的信念和解决方案。

4. 运营的核心从“管理租户”变为“策展内容与社群”。

商场运营团队的角色，会越来越像杂志主编、电影节策展人和社区主理人的结合体。他们需要拥有强大的内容策划能力、社群连接能力，以及和品牌共创新型内容（而不只是租赁合同）的能力。就像NEXTopia所做的，它本质上是一场大型的、持续进行的关于未来生活的策展。

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给中国商业人的思考：重启我们的商业操盘逻辑

所以，去泰国看什么？不仅仅是看漂亮的设计和有趣的品牌。更重要的是去理解，驱动这些项目背后的、那一套完全不同的商业操盘逻辑。

在算“坪效”之前，可以先算算“心效”：评估一个空间的价值，除了能产生多少销售额，更要问它能让多少人感到愉悦、放松、被启发，并愿意再次回来。

在招商之前，先“招魂”：明确你的商场要承载什么样的城市精神、文化特质和生活主张。让所有的空间、品牌、活动都服务于这个“灵魂”。

敢于“浪费”，才能创造稀缺价值：重新审视那些被视为低效的公共空间。把它们变成森林、市集、实验室、艺术展场。当这些空间成为人们的目的地时，稀缺性和价值就诞生了。

与城市共呼吸，而不仅仅是共存：思考你的商场如何解决一个城市问题，或丰富一种城市生活。是提供了稀缺的绿色？是复兴了本地手艺？还是为年轻人提供了表达创意的舞台？

我们和泰国商场的差距，或许可以缩短。但这需要我们进行一次艰难的认知重启：忘掉那些习以为常的KPI和考核标准，回到那个最原始的问题——在数字时代，我们为何还需要相聚于一个真实的物理空间？

未来的消费者愿意去的商场，一定是为了体验无法被虚拟的情感连接，为了感受扎根于土地的文化温度，为了亲眼看见并参与一个更美好、更可持续的未来。

这将最终决定下一个十年，我们的商场会站在哪里。