香港置地，被逼急了
连续四年亏损、负债高企，内地住宅业务深陷泥潭。
2025年，亚洲老牌地产巨头香港置地，在内外压力下被逼至墙角，以一场近乎 “刮骨疗毒” 式的战略与组织变革，实现业绩扭亏。
财报显示，2025全年，香港置地股东应占溢利达12.63亿美元（约98.51亿港元），一举扭转2024年亏损13.85亿美元的颓势；净负债同比大降30%至35.77亿美元，资本循环完成2027年目标的90%。
数字回暖背后，是住宅业务“清零式”裁员、高管集体下沉、内地城市全线收缩、新加坡资管破局的激进自救。
这场由巨亏倒逼的革命，既是止血，更是赌上未来的孤注一掷。
01
四年巨亏后扭亏为盈
账面回暖藏深层压力
香港置地，曾陷入长达五年的亏损泥潭。
据官方数据，2020年亏26.47亿港元、2021年亏3.49亿港元、2023年亏5.82亿港元、2024年亏损扩大至13.85亿美元，仅2022年短暂盈利2.03亿港元。
持续亏损叠加内地住宅库存减值、香港写字楼租金下滑，香港置地现金流与资产负债表承压，“断臂求生”成为2025年核心命题，成效则体现在年报的方方面面。
01 扭亏为盈，股东应占基本溢利涨了12.4%
2025年，香港置地录得营业收入14.48亿美元，同比下滑27.2%；实现股东应占溢利12.63亿美元，而2024年为亏损13.85亿美元，实现大幅的扭亏为盈。
可按照最新计算方式，香港置地股东应占基本溢利为4.58亿美元，同比下降8%，反映核心商业运营未完全走出低谷。这一下滑源于香港中環办公楼租金的负增长，以及“明日中環”零售改造工程对短期租金收入的暂时性影响。
不过，若按往期计算标准调整，公司2025年股东应占基本溢利为4.61亿美元，同比增长12.4%，建售业务在快速出清过程中仍为公司贡献部分利润。
收入结构上，集团总租金收入达13.49亿美元，同比下降2%，这一小幅下降主要受香港市场环境影响。一方面，香港写字楼租赁低迷，租金承压，而香港写字楼租金占公司总租金收入占比最大；另一方面，中环置地广场商场正进行大面积升级，影响了租金收入。不过，由于新加坡办公室组合的强劲表现，以及内地新开业商场的贡献让租金下滑部分抵消。
02 经营未全面好转，“资产重估+资本处置”托底业绩
虽业绩扭亏为盈，但并不是意味着香港置地经营的全面好转，而是其“资产重估+资本处置”的结果。
公允值回升托底业绩
2025年，香港置地香港、新加坡核心投资物业及联营公司资产公允值回升，成为扭亏关键，而2024年投资物业重估曾计提较大金额的亏损。
资产处置回血
2025报告期内，香港置地成功完成了36亿美元的资本循环计划（占2027年以资本循环回收40亿美元目标的90%），其中包括向港交所出售港交所大厦部分楼层、剥离新加坡和马来西亚的住宅开发业务（MCL Land），以及通过设立新加坡中央私募房地产基金（SCPREF）出售滨海湾金融中心三座的部分权益。
随着资本循环计划的有效执行，香港置地的债务水平有效降低。2025年，公司的净负债从2024年底的50.88亿美元显著降至35.77亿美元，降幅高达30%；净负债率（净负债/股东权益）也从17%降至12%；公司经调整的自由现金流达到8.10亿美元，与2024年基本持平。
财务状况稳企，为香港置地捕捉新的增长机遇做好了资金准备。香港置地主席John Witt在财报中提到，将会运用资本循环计划所回收资金的80%用于新增长机会，20%用于回购自身股票。
综上，漂亮的扭亏数据，暗藏“被动回暖”的底色：靠卖资产止血、靠非经常性收益填亏，主业增长乏力，倒逼香港置地抛弃“两条腿走路”，转向孤注一掷的商业与资管聚焦。
02
战略剧变断臂求生
重金押注内地商业
扭亏的业绩是旧途“止血”的结果，而重金押注内地高线之城核心商业项目，则是关乎未来生死一役。
01 住宅“清零”裁员，高管下沉商业一线
2025年，香港置地对内地住宅业务实施史无前例的“清零式”裁员，成为行业震动的标志性事件。两轮裁员，规模超2000人，缩减幅度超44%。
此举之下，香港置地宣告彻底退出开发赛道。明确“不再投资建售物业”，10年内通过出售资产筹集100亿美元重投商业地产，其中60亿美元通过出售50个项目（主要是住宅）以及部分低效购物中心来筹集；未完工住宅项目外包处理，全面剥离开发重资产，转向纯商业运营与资管。
伴随业务收缩，其同步启动“高管下沉、权力前移” 的人事革命，打破港资房企 “总部集权” 传统。
一方面，核心高管亲赴项目操盘。集团董事、资深高管关仕荣（Stuart Grant）辞任集团董事，转任上海西岸中环执行董事兼行政总裁，专职负责该亚洲最大在建商业综合体（180万㎡）的全周期运营。这位执掌集团核心资产多年的老将下沉，标志上海西岸中环成为内地“一号战略项目”，集团资源、资本、招商全面倾斜。
另一方面，引入转型操盘手。2025年初，挖角前万科集团首席组织官滕樱君，出任内地业务战略转型首席顾问。滕樱君曾主导万科史上最大组织变革，擅长架构精简与集权管控，助力香港置地推进 “去住宅、强商业” 的组织重塑。
住宅“清零”，高管下沉商业一线。香港置地放弃“遥控指挥”，让决策者扎根上海、重庆等核心项目直接对接集团高管，以大幅提升招商、运营、租户服务和决策效率，适配内地高线城市复杂商业业态需求。
02 守住高端招牌，重金押注内地高线之城
住宅板块收缩的同时，香港置地聚力商业。在香港，最核心的压舱石中环置地广场，正在进行一场78亿“明日中环”豪赌；在内地，其收缩非核心城市战线，重金押注高线之城。
香港：中环置地广场，仍是亚洲顶奢mall王者
据财报，香港置地在香港的资产组合，由位于中環的12座相互连接的顶级商业楼宇构成，提供450万平方英尺（约41.81万㎡）的一级办公空间和豪华零售空间。此外，该投资物业组合还包括，地标式文华东方酒店以及少量用于出租的豪华住宅单元。
2025年，香港置地香港零售组合展现出了超强的韧性，尽管年内有超过三分之一的可出租空间处于装修状态，但其租金收入仅较前一年下降了8%至1.76亿美元。
其中，最大的“功臣”是亚洲顶奢中环置地广场。从运营数据看，2025年，该项目平均租金上涨了12%，达到236港元/平方英尺/月，增长主要源于新签约的顶奢品牌旗舰店带来的正向租金重估，以及长期租约的到期重置。尽管场内部分区域处于施工状态，但意向出租率达到99.4%仍接近满租，显示出强大的市场吸引力。
更值得关注的是客户消费情况，报告期内，中环置地广场的整体客户支出虽较之前一年略有下降，但仍保持在过去十年的第四高位，且超高净值客群（VIC）客户支出较2024年增长了8%。
对此，去年末香港置地集团公司香港及澳门首席商场业务总监李国荣曾提及：“置地广场前100名顾客已创造了超过10亿港元的销售额。”
无疑，在香港置地全面退出住宅开发、向资管平台转型的大棋局中，中环置地广场是最核心的压舱石。目前，这个百年商业地标正在进行一次史无前例的翻新改造。
2024年6月，香港置地宣布启动“Tomorrow's CENTRAL”（明日中环）战略转型项目，投资4亿美元（约31亿港元）全面扩建及升级旗下置地广场零售物业组合，打造10个“品牌之家”旗舰地标。
截至2025年末，10个世界级多层旗舰店中已有3个完成开业，包括2024年开业的Sotheby's旗舰店，以及2025年下半年开业的Prada和Saint Laurent旗舰店。
Prada旗舰店是品牌在亚太地区最大的专卖店，横跨三层，总面积约1.4万平方英尺（约1300㎡）。这一旗舰店不仅展示了Prada最新的产品系列，还融入了艺术展览、文化活动和个性化定制服务，成为品牌与客户深度互动的平台。Saint Laurent双层旗舰店则位于皇后大道中，以其标志性的黑色玻璃幕墙和精心设计的室内空间，成为中環的新地标。
三家旗舰店的开业只是“明日中環”宏大愿景的序幕。进入2026年，置地广场又迎来了亚洲首家Schiaparelli沙龙式精品店、Miu Miu专门店升级至双层店重开、Acne Studios全新店铺。
至所有工程完成后，置地广场将拥有10个世界级多层旗舰店、超过200家奢侈品零售店和约100家餐饮概念店，形成一个全方位的生活方式目的地。这一系列的改造不仅是物理空间的升级，更是消费体验的全面提升，可为VIC客户提供高度个性化的独特体验，包括高级订制服装、私人餐饮概念、专属的礼宾服务，以及双层楼高的贵宾廊等独家服务。
内地：“双品牌”并行，瞄准核心CBD
香港置地自2000年进入中国内地市场，历经“住宅+商业并行”到“纯商业聚焦”的转变，当前已在8个核心城市布局15+商业项目，形成“双品牌+核心CBD”的布局策略。
2025报告期内，香港置地在中国内地的零售业务展现出强劲的增长势头。来自内地零售组合的总收入达到1.78亿美元，同比增长了27%。这一显著增长主要得益于两方面：一是南京和重庆的新购物中心相继开业，带来了新的收入来源；二是北京、成都和重庆等地的现有购物中心租金收入也有所提升。
截至2025年底，集团在内地已完成的投资性物业总估值为33.96亿美元，总建筑面积1180万平方英尺；其中已竣工的零售物业估值高达24.60亿美元，总建筑面积330.1万平方英尺（约30.67万㎡）。
//从魔都到金陵，新店双星登场
上海鑫耀·光环Live二期：2025年6月27日开业，该项目位于徐汇滨江核心，联动早于2023年开业的一期“光里”街区，形成约10万㎡集购物、文化、艺术与运动于一体的全时段生活中心。
商业内容方面，项目通过多元业态组合，提供全时段体验。南区“Beat”聚焦潮流与休闲，引入了上海首家带户外外摆区的西西弗书店、Grid咖啡（Gucci合作品牌）以及潮玩店“大美术馆”，并举办了《画江湖之不良人》十周年特展；东区“Vibe”主打运动与美食，集合了各类运动品牌，并在B1层打造了名为“Food Feast”的美食集合区；北区“Art”拥有整个项目最显著的地标，由国际建筑大师隈研吾设计的“音宇宙LIVERSE”双子星剧场，独特的悬浮形态神似“鸟巢”，迅速成为社交网络热门打卡地，店铺则引入超大空间的无印良品和美式餐厅Chili's等，构成生活美学场景。
开业期间，项目成功举办了多个高人气IP活动，包括“线条小狗”全国首展和《崩坏：星穹铁道》巨型机甲装置展，吸引了大量客流。此外，项目内规划了近2万平方米的“灵感雨林”生态绿地，并与相邻的桂林公园连为一体，强化了自然与商业的融合。
南京JLC金陵中環：2025年9月19日在新街口商圈登场。项目商业面积近9.2万平方米，由东西两区组成（地上8层、地下4层，配备1200席流光车位），将“城市社交客厅”（Urban Living Room）的概念引入南京。
项目成功引入超40%的江苏或南京首店，包括Christian Louboutin、Yohji Yamamoto、I.T、BAPE STORE、HARMAY話梅、方所书店及Olé精品超市等。餐饮上，全年引入28家餐饮首店，领跑南京市场，包括OONE CCUP全国首家概念臻选店、Rick Bella华东首店、余时冰室华东首店等高话题性品牌，还密集落地HUN混果汁、小乔回转寿司、Mokpo·木浦、苏宴等多家江苏首进品牌。
开业期间，项目还举办大卫·霍克尼艺术快闪、《红楼回响》数字艺术通道等文化内容及丰富的互动体验活动，形成全新拍照打卡点以吸引客流，提升项目热度。
//2026年华东三场，蓄势待发
今年，是香港置地华东新子爆发期，预料有上海西岸中環二期商业部分、南京光环花园城和杭州光环梦中心三个重磅项目开业。
其中，上海西岸中環最为瞩目，该项目是香港置地在内地最大的旗舰中環项目，项目总开发体量约180万㎡，总投资额逾600亿人民币，涵盖24万㎡商业零售、65万㎡超甲级写字楼、16万㎡高端滨水住宅和5万㎡的2座奢华酒店、超过5万平方米的文化艺术场馆及配套。
目前，二期商业部分已定于2026年4月底开业，将带来一批重磅首店，包括莱德拉之家亚太首店、三宅一生中国首家全系列旗舰店、徕卡之家中国内地首店等。这将是继鑫耀·光环Live后，集团在上海打造的又一重要商业节点。
此外，南京光环花园城和杭州光环梦中心也已进入建设或招商阶段，预计均将于2026年开业，这两个项目将进一步完善集团在长三角地区的多层级零售布局。
另悉，2027年，香港置地还有两个重磅高端项目开业，包括苏州首个顶奢商业综合体——苏州中環广场，以及与华润置地合作开发的旗舰项目——重庆中環万象城。
香港置地的2025年剧变，绝非偶然，而是行业周期、自身失误、外部压力三重逼迫的结果。而扭亏为盈，只是第一步。
退出住宅、聚焦商业的它，正从“传统地产开发商”转型为“亚洲核心城市高端商业运营商+资产管理平台”。为摆脱“重资产依赖”，香港置地2025年在新加坡打响资管第一枪，推出首支私募房地产基金SCPREF，开启“开发-运营-基金化”的双轮驱动。
但这场激进自救，仍存隐忧。被逼到悬崖边，唯有彻底颠覆过去，才能换得新生。
