解决产权分散痛点，时代保利中环广场逆市增长密码
粤港澳大湾区内，看似低调的珠海商业，走出了亮眼的市场行情。
依托港珠澳大桥与港车北上政策，与澳门一水之隔的珠海十字门片区，承接海量港澳跨境流量，成为商业热土。
这里不仅有当地龙头国企打造的十字门华发商都，一街之隔的时代保利中环广场，亦展现出强劲的市场实力。
这个曾被视为“难啃”的分散产权社区街区，自鸿宇商管接手统一运营管理下，运营成效显著改善。
· 鸿宇商管在管面积4000㎡实现100%满租，远超十字门片区48%-72%出租水平；
· 精准招商+品牌优化策略，带动各类区域首店、品质连锁品牌落位，占比近30%，提升整体街区品质；
· 精细化运营赋能，定制1对1帮扶方案，助力商户渡过培育期，实现稳定经营，商户掉铺率低于1%。
当如今城市面临结构性商业配套过剩、购物中心平均空置率居高不下等多重压力叠加，时代保利中环广场这类小体量商业街区通过鸿宇商管精细化运营，在逆市中交出硬核成绩单，无疑给行业提供了一个韧性发展鲜活样本。
01/商业体量与港澳客流激增的珠海，这个商业街区给出突围答案
珠海，在粤港澳大湾区内有着独特的发展优势。
作为珠江口西岸都市圈的核心城市及省域副中心城市，珠海以超4500亿元GDP体量挑起经济大梁，也是粤港澳大湾区“黄金内湾”的重要一极。
最明显的一点，随着港珠澳大桥开通，珠海与港澳实现紧密相连，在“澳车北上”“港车北上”带动下，承接“泼天流量”。
今年第一季度，经港珠澳大桥珠海公路口岸出入境港澳单牌车达103万辆次，同比大幅增加17%，单季度首次突破100万辆次，创历史同期新高。
正是因为拥有优渥的区域优势和经济活力，近年来珠海商业迎来了大爆发。
据赢商大数据市场监测，2024年至2025年，珠海新增近20个新项目、超百万方体量，且2026年还将新增6个项目、拟增商业面积50.7万㎡，当中便包括在当地市场备受关注的十字门华发商都三期。
商业繁荣的背后，亦加剧市场竞争，尤其是中小型体量商业生存空间将进一步压缩。
位于十字门商圈的时代保利中环广场，也面临市场机遇与挑战双重考验。
一方面，项目享受十字门商圈红利，承接横琴跨境澳门、港车北上等流量，在区位和客流上有着天然地段优势。
另一方面，随着珠海增量爆发，吸引众多名企带来旗下产品线接连入市，新开购物中心抢占市场关注，商业也面临激烈的市场竞争。
自鸿宇商管承接时代保利中环广场后，让原本产权分散的街区商铺实现统一经营管理，以运营优先、资产增值为导向，通过统一运营+深度服务+业绩实证，打破了以往商铺业主只看重地段和流量优势而忽视运营的弊端，重新建立业主、租户、商管三方信任。
同时，项目在定位和打法上更与同商圈内的十字门华发商都差异化错位，其作为商圈内首个开放式街区形态及24小时全时段运营，以社区刚需+特色餐饮+养生服务+夜经济，可与华发商都实现商业互补与共融，共同营造商圈全时段商业生态，成为十字门商圈不可或缺的烟火气担当。
02/鸿宇商管三大运营策略，破解小体量商业街区经营痛点
存量商业竞争加剧、散售产权治理难题，已成为当下开放式街区商业共同面临的考题。
在珠海十字门商圈，鸿宇商业接手运营管理时代保利中环广场，跳出以往“填铺式招商”与“粗放式管理”的传统商业打法，而是通过品牌焕新、精细化运营、跨境破圈三大核心打法，将小体量街区做出高出租率、高业主满意度与高资产增值力，为行业提供了一套可行的运营范本。
//策略一：品牌焕新提升经营，融入商圈实现差异化互补、共融
从接管操盘运营时代保利中环广场伊始，鸿宇商管便基于项目特性敲定了“24小时情景街区”定位，这种定调，让项目没有陷入“小而全”的购物中心填铺逻辑，而是在商圈内进行消费差异化的业态与时空互补，走出一条共生之路。
鸿宇商管统一经营的优势由此得以发挥，项目在品牌招调焕新层面的调性保持一致，以“精准招调+品牌升级”重构业态矩阵，引入与项目定位匹配、具备生命力的优质品牌：
· 新进驻有着高性价比的苍井寿司，以及来自深圳连锁日料品牌正渔尚三文鱼，丰富街区日料餐饮，强化珠海这座沿海城市餐饮文化特色；
· 遇山野火锅以特色生态食材和川渝融合风味打造差异化火锅体验；加上珠海首店品牌龙一柠檬茶，配合有调性的咖啡茶饮品牌门店，进一步激活年轻客群社交氛围；
· 此外，广州主理人品牌洛诗时光食养炖汤、专业月子餐品牌玥妈妈营养餐，以及金泰古法按摩SPA，则精准覆盖家庭与养生客群，补足社区健康消费缺口。
在鸿宇商管一系列招调举措，中环广场有效实现一批优质且极具特色的品牌落地，带动街区商铺的品质调性及品类丰富度提升，提升整体经营氛围和吸引力，且避免分散性产权业主各自为营、单打独斗、调性混乱等痛点。
更进一步而言，中环广场与同商圈内十字门华发商都形成错位经营，填补当地填补商务配套、夜间消费、社区便民等市场空白，为商圈创造独特的烟火气。这也为行业看到，即便珠海商业市场竞争越发激烈而陷入内卷，但同属商圈的商业项目不一定就是竞争对手，还可以创造1+1＞2的共生效应。
//策略二：重视精细化运营，把资产管理和服务做到极致
存量时代下，购物中心从规模化发展转向精细化运营。这不仅体现在大体量购物中心，小体量商业街同样受到重视。
鸿宇商管在经营和服务层面上，聚焦可感知的细节提升，解决时代保利中环广场街区商业商铺产权分散，无法有效进行统一管理等问题。
· 场景升级，提升形象再做经营，让价值“看得见”：针对中庭美陈、打卡点位场景设置，契合如今开放式街区非标调性，以“城市童话”为主题，融入绒线艺术装置，持续进行街区空间升级，以此提升整体商业氛围。这种“先做颜值、再做经营”的思路，让业主与商户第一时间感知到经营价值，且针对消费者能快速提升街区吸引力与到访停留时长。
· 服务兜底，责任前置，解决物业管理顽疾：面对分散产权项目常见的工程维保权责不清、推诿滞后等痛点，不论是建筑质量、建设维保、还是大物业等问题，鸿宇商管始终以满足商户经营需求为出发点，通过补位快速维修，坚持解决问题优先，建立全闭环工程服务体系。项目实现应急维修平均响应15分钟，紧急故障2小时内启动方案，一次修复率达98.5%；全年完成日常巡检102次，排查隐患89项；节假日前专项安检全覆盖，问题整改率100%。从应急处置到日常防护，全方位为业主、商户“经营无忧”保驾护航。
· 商户深度赋能，提升经营业绩，实现共生共赢：以商管赋能思维，解决小产权且分散难题，通过建立专业商管机制，打造商户成长体系，建立“诊断—方案—跟踪—优化”帮扶机制，针对场内不同商户的经营痛点定制帮扶方案，如商户租金纾困与宣传助力平稳升级，优化商户产品及招牌重塑，以及辅助商户进行线上直播指导和拓客。正是通过鸿宇商管1对1帮扶，12家困难商户全部留存，3家商户月营收平均增长35%。助力商户长效发展，实现从“管理租户”到“培育伙伴”升华，让街区生态在共荣中持续增值。
· 联合营销，深度内容塑造，实现价值广域传播与共鸣：契合时下热点，利用新媒体优势，进行商家联合营销、抖音&小红书社交视频传播、达人探店种草等，多维度为商户精准引流，把线下场景优势转化为线上传播力，持续提升街区知名度与客流转化。
在鸿宇商管全面调整并实施多项运营举措下，时代保利中环广场的商户实现满意度和业绩的提升，得到业主的认可，在合同到期后，不少商铺业主从前期的收回自营到重新洽谈委托管理，避免业主自营带来的市场策略把控难、管理责权混乱、经营维权困难等风险，解决了复杂的小产权结构，实现街区有效的统一管理策略，进一步带动项目的经营改善，实现资产正向循环。
正如鸿宇商管总经理彭文渊所言：“商管团队始终秉承精细化运营的恒心，以统一运营破解产权分散痛点，致力于让商家经营有信心，业主收益放宽心，实现项目各方收益持续递增的长期主义。”
//策略三：扩大经营边界与影响力，做实流量基础与经营转化
立足十字门片区成熟配套，鸿宇商管聚焦周边酒店、会展、商务办公三大核心流量来源，为时代保利中环广场搭建稳定、精准的客流获取体系，让小体量街区实现客流可持续导入。
项目深度联动周边会展中心、高端酒店及商务写字楼，通过停车场广告、酒店内点位宣传、办公社群触达等方式，精准承接会展活动潮汐客流、酒店住客消费需求、办公人群日常及商务社交需求，把周边客流高效转化为街区消费力。
同时依托港珠澳大桥及横琴跨境政策优势，项目以24小时开放式街区为特色，主打微度假、休闲社交、夜经济场景，可承接跨境客群“非购物型”休闲需求，与周边商业形成场景互补，进一步补充客流来源。
项目通过扎根片区、吃透周边，牢牢锁定酒店、会展、办公等核心客群，配合社区稳定客流，构建稳健流量，为商户经营提供持续、可靠的客流支撑。
结语
当行业竞争越发激烈，当规模龙头商企在市场占有率“独占鳌头”，时代保利中环广场却走出一条精细化运营管理的市场行情。
对内，项目针对街区分散的商户，以统一运营建立标准，以运营口碑和业绩增强市场信心，最终形成良性循环的生态。
对外，面对珠海商业不断扩张的市场规模和竞争压力，通过错位经营，实现互补和共赢局面。前者代表规模实力与品牌效应，后者则验证小体量商业精细化运营的可发展路径。
2026年，市场仍有众多不确定性因素，鸿宇商管基于专业运营建立信任，未来将持续时代保利中环广场进行赋能，赢得更多业主信任，让商户从“租赁关系”迈向“共生关系”。
