业绩“炸裂”的首创奥莱，有了新烦恼？
2025年，华夏首创奥莱REIT完整运营首年，财报答卷多项指标超预期。而刚披露的2026年一季报显示，这一增长势头仍在延续——报告期内基金实现收入8315.96万元，同比增长15.18%；可供分配金额达4225.65万元，同比增长33.21%，为全年业绩奠定了良好开局。
财报数据显示，2025年该REIT营收达2.55亿元，超额完成招募书预测的9.73%，净利润7094万元同比激增156.18%，可供分配金额1.29亿元同比翻倍增长，展现出强劲的盈利与现金流能力。
底层资产武汉、济南双项目整体出租率高达98.96%，租金收缴率100%，429个租户形成高度分散的健康结构，前五租户租金占比仅15.93%，共同勾勒出REIT运营层面的扎实根基。
然而，高光之下，“新烦恼”已然浮现。
这边厢，在武汉，杉杉高调上场，形成“三足鼎立”之势，首创奥莱租金和出租率都遇到一定的压力。2026年一季度，武汉首创奥莱出租率同比减少1.82个百分点。
那边厢，在济南，虽首创仍是绝对的第一，但随着百联奥莱·济南海那城二期正式营业，租率与租金单价可能面临一定的下行压力，区域竞争风险不容忽视。
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完整运营首年：
全方位超额兑现，
济南首创出租率创历史新高
报告显示，2025年，华夏首创奥莱REIT实现收入2.55亿元，净利润7093.96万元，经营活动现金流净额1.09亿元。期末基金总资产21.47亿元，净资产19.65亿元，份额净值为2.4565元。
从分配金额看，2025年可供分配金额为1.29亿元，较2024年同期增长192%；实际分配金额9330.4万元，2024年同期超1454万元。
营收、净利及可分配金额等财务指标变化幅度较大，主要原因是：一、上年同期为2024年8月基金成立至年末的短周期运营数据，2025年为完整年度运营数据。二、项目公司经营业绩同比提升。
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多项业绩指标超预期
若与招募说明书的预测值对比，2025年，华夏首创奥莱REIT各项数据均超额完成。其中，收入完成率达113.33%；EBITDA完成率达114%，可供分配金额完成率达111.58%。
在分派上，华夏首创奥莱REIT亦完成承诺，2025年内分红2次，合计分红金额9330.4万元；截至2025年末累计分红3次，累计分红金额约1.08亿元。
分项目看，济南首创奥莱2025年营业收入为1.39亿元，完成度达113.02%；运营净收益/净现金流量为0.78亿元，完成度达112.54%；武汉首创奥莱2025年营业收入为1.17亿元，完成度达105.82%；运营净收益/净现金流量为0.67亿元，完成度达102.03%
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项目出租率创新高
2025年末，基金底层资产总出租率为98.96%，较预测值高5.96个百分点；全年租金单价为168.62元/㎡/月；租金收缴率达100%，维持较好安全性。
分项目看，济南首创奥莱2025年末出租率达99.04%，较2024年同期提升1.98个百分点，创历史新高；2025年全年租金单价为180.83元/㎡/月，季度租金单价峰值出现在2025年一季度，为225.09元/㎡/月。
武汉首创奥莱2025年末出租率达98.89%，虽整体维持高位，但较2024年同期仍降低了0.28个百分点；全年租金单价为155.37元/㎡/月，季度租金单价峰值出现在2025年四季度，为181.46元/㎡/月。此外，截至2025年四季度末，武汉首创奥莱出租率为98.89%，较2024年同期下降0.28个百分点。
在武汉项目波动的租金曲线中，可明显感知的是，区域竞争加剧带来的直接冲击，之于首创来说是必须直面的问题。
一方面，在武汉，杉杉奥莱的入局，形成“三足鼎立”竞争格局，以价换量压力大。另一方面，在济南，虽目前首创处于第一之位，但去年12月27日，百联奥莱·济南海那城二期正式试营业，二期项目将总体量提升至15万平方米，将进一步分流济南首创奥莱的客流与租户。
03
一季度延续高增态势
进入2026年，华夏首创奥莱REIT的业绩增长势头不减。最新披露的一季报数据显示，一季度项目整体出租率为97.73%，同比提升0.27个百分点；平均租金单价达226.39元/㎡/月，同比上升13.72%。基金一季度实现可供分配金额4225.65万元，同比增幅高达33.21%，延续了2025年以来的良好态势。
分项目来看，一季度，济南首创奥莱出租率出租率为98.10%，同比增长2.17个百分点；平均租金单价为256.48元/㎡/月，同比上升13.95%；武汉首创奥莱出租率为97.32%，同比减少1.82个百分点，主要与一季度部分区域主动调改有关；平均租金单价为193.23元/㎡/月，同比上升12.55%。
02
新烦恼凸显：
区域竞争加剧，
多维出击突破竞争包围圈
面对上述新烦恼，首创奥莱REIT要实现从“开门红”向“长红”的跨越，需多维出击，突破重重包围圈——淡季招调，旺季开业，踩准节点提升业绩。
01
做强头部品牌，打造国际品牌矩阵
//济南首创奥莱2025年累计完成49家品牌招商调改，招调面积占比达22%，助力品牌业绩同比提升28%。
完成重点品牌如KAILAS、FILA、波司登等的移位改造及扩铺升级，集中打造运动街区氛围，提升门店级次及货品优势；完成国际品牌爱步、NAVIGARE等的移位新装，并引入PINKO、BESIONIA等潜力品牌，提升国际街区的品牌定位，强化协同效应。
其中，2025年“五一”假期期间，李宁、MLB、New Balance等9家新开及重装品牌集体亮相，助力济南首创奥莱销售额同比提升31%；新入驻品牌GANT、潮宏基以及场内调整（移位、扩铺等）品牌Teenie Weenie、伊芙丽等均于中秋、国庆假期期间开业亮相，以配合项目年度营销节点。
这强化重点品牌的策略在2026年一季度得到延续。济南首创奥莱一季度完成了重点品牌爱步的移位扩铺，于元旦焕新开业，新引进的百丽、思加图集合店及东更道均于春节前亮相，并同步签约RAPIDO、尹默等优质品牌，预计二季度入市；武汉项目在推进区域改造的同时，设计师品牌MR.MAIMAi已成功开业，并签约Y-3、Marisfrolg等国际名品及轻户外品牌，品牌矩阵持续升级。
//武汉首创奥莱2025年累计完成67家品牌汰换升级，招调面积占比达33%，驱动品牌业绩同比增长10%。
新引进TOMMY HILFIGER、PINKO、Montbell等国际及户外优质品牌，不断提升品牌级次及货品吸引力；同时，完成361°、特步、URBAN REVIVO等重点品牌的扩铺、重装升级等工作，优化品牌店铺形象及货品丰富度。
TOMMY HILFIGER、Marc O’Polo、G-STAR、NAUTICA、JOTT、Montbell等国际及户外品牌主要在三季度签约并启动装修，于四季度集体开业亮相，配合国庆及年尾的销售旺季，其中Montbell为华中地区首个奥莱店。
进入2026年，面对着愈发激烈的竞争态势，武汉首创奥莱在一季度加紧了调改的步伐，重点推进了两大核心区域的改造：一方面将原“食美汇”美食广场区域进行业态规划调整，推进Adidas、SKECHERS等品牌的扩店升级；另一方面将原二楼鞋区转型为品质餐饮区域，引进胖仔蘇、辣汀等多家连锁餐饮品牌。
上述调改影响一季度出租率约1.55个百分点，但待品牌陆续起租开业后，该区域坪效预计将显著优化，进一步增强项目的客流留存能力。
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聚焦核心营销节点，借力重点品牌引爆消费
2025年，济南首创奥莱项目紧扣“品牌、货品、价格”三大核心优势，以重点品牌和优惠力度为中点，结合各项营销节点实现销售突破。
如六周年店庆期间，济南首创奥莱销售额、客流分别同比提升35%、32%刷新纪录；“五一”期间，项目销售额同比提升31%；国庆节期间，品牌broadcast斩获全国销冠，COACH、TOMMY HILFIGER、Nike、Adidas等84个品牌实现山东省销冠，HAZZYS、LACOSTE、斯凯奇等18个品牌实现济南市销冠，销冠品牌数量再创新高。
武汉首创奥莱在2025年则聚焦节点营销、资源联动、会员深耕三大核心，以月度主题活动为抓手，串联赛事、IP、明星等多元热点，联动媒介矩阵及异业资源，从而触达更大范围的客群。
2025年新春年货节期间，武汉首创奥莱销售额同比提升50%；“五一”期间恰逢项目七周年店庆，项目销售额、客流分别同比提升20%、12%，创历史纪录；国庆节期间，自营CO店、Coach销售额分别同比提升206%、198%。
延续2025年的营销节奏，2026年开年双项目再度交出亮眼答卷。
2026年一季度，济南首创奥莱紧抓7周年店庆与新春消费节点，推出“200+品牌享山东省ZUI低价”等活动，1-2月期间项目整体销售额同比提升15%、客流增长7%，Nike、Adidas、FILA等94个品牌斩获山东省销冠，GAP、HAZZYS等13个品牌斩获济南市销冠，销冠数量再创新高；
武汉首创奥莱新春年货节期间销售额与客流分别增长7%和9%，Coach定向邀约活动带动品牌销售额激增176%，GANT、艾诺丝雅诗在“女神节”期间分别增长151%和54%。
于首创奥莱REIT而言，2025年的高光业绩是基础，2026年一季度的良好开局则印证了增长惯性的延续。而化解“新烦恼”、实现持续增长，才是其从“开门红”向“长红”跨越的关键。
从行业角度来看，首创奥莱REIT作为国内首单奥莱类公募REITs，其发展过程中所面对的问题，反映出消费基础设施REITs在推进过程中的一些挑战。随着行业的不断成熟，只有那些能够持续优化运营效率、控制成本、丰富资产结构、提升投资者回报的产品，才能在激烈的竞争中脱颖而出。
