存量破700万㎡！2026年东莞商业将迎来“超级变量”
当“世界工厂”的硬核实力遇上“潮玩之都”的活力基因，东莞正迸发出前所未有的商业潜能。
2025年，东莞交出了一份稳健的经济成绩单。全市GDP总量达到12760.20亿元，稳居全国第24位；社会消费品零售总额达到4446亿元，排名全国第20位，为商业繁荣奠定了坚实的消费基础。
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存量破700万方，机遇藏于存量博弈中
据赢商大数据，截至2025年底，东莞存量商业规模已达710.27万㎡，位列全国第22位，拥有108家存量商业项目。尽管人均商业面积仅为0.67㎡/人，低于许多同级别城市，但这恰恰意味着巨大的市场潜力和增长空间。城市商业力指数8.24，也印证了东莞商业在存量竞争中依然保持着旺盛的生命力和吸引力。
作为全球制造业重镇，东莞不仅孕育了众多走向全国的本土优质品牌，更构建了从“制造”到“创造”的完整生态图谱。
在生活消费领域，诞生了以美宜佳、真功夫、徐福记、以纯等为代表的国民级品牌；
在智能科技领域，崛起OPPO、vivo、小天才、徕芬(Laifen)等硬核科技品牌；
在潮流文化领域，孵化TOPTOY、寻找独角兽（顶流IP孵化平台）等现象级IP；
在新消费赛道，更涌现出KKV、非烤勿扰、大赞寿司、香阁里辣等细分领域佼佼者。
这些品牌共同构成了东莞商业源源不断的创新活力，也为未来的消费升级奠定了坚实基础。
2026年，注定将是东莞商业版图上浓墨重彩的一年。备受瞩目的东莞万象城、东莞鹏瑞天玥广场、东莞欢乐海岸等多个重磅商业项目将相继入市。这些标杆项目的落地，标志着东莞正式迈入商业格局重塑的新阶段，“新莞起势”的浪潮已然到来，城市商业能级将迎来质的飞跃。
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2026 新莞起势 ：商业格局重塑之年
在此背景下，如何把握时代脉搏，激发城市商业新潜能？4月21日，由赢商网主办的“湾区新声·新莞起势”主题沙龙在东莞松山湖悠兰里-中国根书艺术馆成功举行。
此次沙龙选址于此，正是看中了悠兰里文化艺术街区作为“自然、文化、艺术与商业深度融合”的创新范本，从中亦能瞥见东莞商业正从传统的购物中心模式，向更注重精神共鸣与场景体验的复合型空间演进，展现出一种超越物质消费、致力于创造全新且有温度的城市生活体验的崭新面貌。
本次活动汇聚了华侨城商管、天晋商业、万科集团商业与酒店事业部华南大区东莞项目群、君尚百货、佳兆业商业、德汇商业、厚街时光、非烤勿扰餐饮集团、仟语餐饮、创思智慧城、凤凰新天地、长安万达广场、中天769文创园、滨海湾投发、莞民投集团、松山湖万象汇、大中集团、商策联会、华南MALL、松山湖万科生活广场、虎门君乐汇、东莞光大商业、石龙星汇、中堂玖洲新天地、东莞印象汇、魅KTV、老庙黄金、C-life数智运动、行一文创、凡可思、OPPO等商场运营商、品牌连锁数十位精英代表，共同围绕东莞商业的转型升级路径展开深度探讨。
活动伊始，赢商股份总裁助理兼华南区域总经理、广东省商业地产投资协会常务副会长李文生发表开场致辞，对各位嘉宾的到来表示热烈欢迎，“东莞作为大湾区重要节点城市，其产业基础与人口红利正转化为商业发展的黄金机遇。”并强调了在当前市场环境下，加强行业交流、共享智慧成果的重要性。
随后，赢商股份城市商业地图事业部高级研究经理盘璐莹带来《2026中国零售商业市场与消费新趋势》主题分享，并结合“赢运通”产品，展示了数据赋能实体商业的多种可能性。赢运通围绕商业项目 “高效引流” 与 “精准招商” 两大核心问题，通过客群洞察、竞争策略、招调策略与品牌推荐四大场景，提供从客群分析、竞品对标、业态机会识别到智能品牌匹配的全流程数字化解决方案。
活动的压轴环节是备受瞩目的“沙龙大咖对话”。本场对话由赢商股份华南区域市场总监魏宁主持，邀请了多位行业重磅嘉宾，围绕"东莞商业的破局与创新"主题展开了深度探讨。
#主题讨论话题
1、 如何将东莞庞大的产业人口和制造能力，转化为本地的高粘性消费？
2、在营商业项目如何构建独特的会员生态，让 “新莞人”产生归属感并持续复购？
3、 如何利用东莞 “ 文旅体产业支持政策 ” ， 挖掘城市更新中的商业新机会？
（以下为嘉宾分享摘要，按发言顺序整理）
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君尚助理总经理兼东莞君尚总经理方冬朋
新莞人已占东莞总人口的六成，呈现出家庭化迁移、重归属感、求情绪价值与消费效率等特点。君尚作为零售占比较高的项目，主要从四个维度开展会员运营：
差异化会员等级体系：在天虹通用的铂金卡之上增设增设黑金卡匹配高端客群，银卡侧重基础停车权益，铂金/黑金提供专属服务。积分深度结合业态，通过美妆积分膨胀等玩法，以小积分撬动大消费。
分层权益与专属服务：针对高端会员投入固定服务（生日/到店/复购礼），如黑金卡用户由副店总级专人对接并设专属停车位，从入场即享全流程专属服务。
数字化全生命周期管理：系统追踪会员行为，设置等级晋升刺激（如限量茅台购买资格引导金卡用户升级铂金卡），对久未到店的流失风险用户自动预警，实现精准触达唤醒。
客群适配的活动设计：顺应周末午后出行习惯，融合各地域习俗于活动与生日礼中，增强情感联结与归属感。
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德汇商业董事长邓惠红
我一直认为"来到东莞就是东莞人"，无论是本土居民还是外来建设者，我们都是城市发展的命运共同体。商业的使命，就是提供有温度的服务，让每一位在这里奋斗的人都有归属感。
关于会员生态和全场景服务，我认为这绝非商场一方的独角戏，而是需要与品牌方共建的生态。德汇商业在南城和大朗的两个项目，都是在行业低谷期开业的。能坚持下来，靠的就是精细化运营。
我们的定位很明确：周边已有9个成熟项目，我们不拼硬件规模，而是走“小而精、小而美”的路线，打造融合文化科技的绿色社区商业。为此，我们在招商时对书院、艺术空间、美术馆、陶瓷馆、书店等文化业态给予租金让利，但有一个硬性要求：必须高频举办公益活动。比如书店每周3场公益读书会，艺术空间每月1场展览，书法馆每月1场公益培训。
除了商户活动，商场自身也保持周周有活动：从周六日各类D l Y活动沙龙，到周三的演讲培训、周四的唱歌培训，到每月的急救培训，再到咖啡师比赛、嘉里艺术节等大型赛事，加上联动社区开展的节日服务，全年活动量高达400场。正是通过这种高频互动，我们让周边居民养成了来这里生活的习惯，建立了深厚的信任与复购。
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佳兆业湾区有限公司副总经理陈晓龙
2019年佳兆业文商旅与东实集团合作探索“产业商业”新模式，落地松山湖佳纷天地。当时“非标商业”概念尚未普及，项目藏于园区内、外部可视性差，按传统商业逻辑运营挑战极大。定位阶段赢商的数据分析支持打破了我们仅关注周边3-5公里的固化思维，最终确定锚定松山湖庞大科研从业者及高校师生群体，打造松山湖首个松弛感青年社交聚集地。
为深度匹配客群需求，我们对3万方的8栋独栋建筑做了错落连通设计，兼顾流畅商业动线的同时将松山湖景观融入园区，营造通透的滨湖休闲氛围。业态以酒店、超市、影院、餐饮等刚需品类为基础，重点孵化轻餐、咖啡茶饮类主理人品牌，同时叠加低空飞行、自助游船等特色体验业态，覆盖商务、社交、休闲等多元场景。
开业恰逢疫情，我们一方面为商户提供运营辅导，通过会员商城、社群、直播等渠道拓展销售路径；另一方面深耕本地线上流量平台，运营6年累计年均举办近300场活动，沉淀出公益联盟、主题市集、青年音乐节等招牌IP，陆续引入近20家松山湖首店，近年还打造了宠物友好商圈，精准匹配年轻客群需求。目前项目的运营成果验证了产业人群的消费潜力，也证明产业商业路径的可行性。今年我们也将在佛山大良打造全新“商业文旅+”项目，探索更多可能性。
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非烤勿扰餐饮集团创始人、东莞餐饮行业协会商业地产委员会主席钟建强
我2002年来到东莞，见证了东莞的发展，东莞的人口结构非常特殊：湖南人、江西人各接近200万，湖北、四川次之，广东本地人仅排第五，是真正海纳百川的城市。餐饮品牌运营要贴合东莞的消费特点。
第一，贴合人口结构做品类布局。东莞五湖四海的人口聚集，决定了各地菜系都有生存空间，比如我们近年推出的江西菜品牌-辣对对，就是瞄准近200万江西客群的家乡味需求，目前正在东莞快速拓店，今年目标开出15家。
同时，东莞消费者非常务实，不迷信大品牌，核心关注"质价比"：不仅要价格实惠、环境达标，还要能提供足够的情绪价值，很多在深圳的网红品牌进入东莞容易水土不服，核心就是没有适配这种消费习惯。
并且，东莞商业高度分散，32个镇街各有商业中心，要把每个镇街30%左右的高消费力人群聚集起来，非常考验运营能力。商业体需要通过高粘性的活动不断聚集客流，而餐饮品牌要积极配合商场的活动运营，共同给消费者提供实惠和情绪价值，实现双向共赢。
东莞的商业氛围非常好，甲乙双方坦诚交流，只要把本地市场做透，就具备走向全国的基础。
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仟语餐饮开发总古少玲
仟语餐饮旗下有两个核心品牌：大赞寿司和花千语西厨·岩烤牛扒，目前整个集团有90多家门店，以直营为主，主要布局在广州、深圳、东莞。
其中，大赞寿司在东莞已经深耕17年，我们的核心经验是随市场需求不断迭代。从最初的回转寿司，到现点现做，再到近年流行的板前寿司，我们不断从"卖商品"向"卖体验"进化，应对餐饮行业的高度内卷，避免被市场淘汰。
聚焦东莞客群，我们观察到一个很明显的现象：门店周一到周五的消费基本都是本地白领和产业人口，然后周末其实更多是就近消费。我们核心是去适配东莞消费者"15分钟消费圈"的习惯，门店布局也贴近社区、园区、商业体的消费场景。东莞很多园区的餐饮同质化非常严重，基本都是炒菜、面食类，我们的寿司、西餐品类刚好能填补这个空白，给消费者提供更多选择。
在合作上，我们非常看重与甲方的联动，当业绩遇到瓶颈时，希望甲方能够共同分析客流减少的原因，提供帮扶政策，双方一起优化运营，共同把市场做好，实现双向共赢。
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华侨城商管东莞公司总经理张雯
华侨城的核心优势是文旅运营，我们在东莞的第一个项目-松山湖悠兰里文化艺术街区，核心思路就是把文旅和商业做深度融合。
首先，强化政企协同。作为轻资产项目，我们高度重视与政府的沟通，积极联动政府的悠然咖啡节、面包节、开发者嘉年华、乐队大赛等丰富活动，有效提升了项目人气。
其次，活动与商户深度联动：所有活动策划阶段就设计商户联动机制，比如篮球场引流的运动员可持运动卡享受商户消费折扣，园区五个文化艺术场馆活动与商户的优惠及免票联动机制，将活动流量直接转化为商户营收。
再者，政策红利直达商户：主动为入驻商户申请政府乐购消费券，争取各大银行的消费立减金，同时协助商户对接企业团购客户，有效激发商户开展营销活动的积极性。
去年我们做了15场大型活动，数百场小型活动，人流量都非常可观。通过活动引流提升商户信心和营收，正在打造的东莞欢乐海岸项目也会延续这一思路，用政策撬动商户活力，实现多方共赢。
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东莞厚街时光项目总经理姚国良
厚街时光的前身是寮厦第一工业区旧厂房。我们核心的策略是利用好三把“武器”：
第一，差异化微改造，保留城市记忆。面对政府“微改造”要求，我们拒绝千篇一律的玻璃幕墙，部分选择保留水泥砂浆墙面与钢筋骨架，并植入东莞工厂标志性的橙色脚手架元素作为我们的外立面艺术装置，以此致敬东莞工人的奋斗精神，形成具有辨识度的空间记忆点。同时，我们植入篮球场、大草坪、灯塔艺术空间等公共配套，积极申报政府公共文化空间补贴以平衡投入。这些空间如同“胶水”，有效粘合不同客群：白天服务亲子家庭，下午吸引年轻群体，夜晚激活运动与夜经济，显著拉长全天消费时段。
第二，用活动驱动粘性。我们主动对接政府部门争取资源，采用“政府出资源+项目出场地+品牌出互动”的模式办活动。比如去年的“大象无形”艺术展，既提升了曝光度，也直接带动了商户业绩。
第三，和品牌深度共创。业态上，80%选择有想法的主理人品牌，20%引入连锁品牌稳住基本盘，优先引入首店和特色业态，并与商户共同举办主题活动，强化项目标签。目前，厚街时光已成为当地消费者打篮球、吃宵夜、喝酒的首选地。
文旅体政策不是口号，用活了对项目推动巨大。我们理解的文商旅融合，不是简单改造物理空间，而是要把城市记忆融入商业，让它和商业一起生长，这才是和政策最好的结合。
本次沙龙不仅为东莞商业从业者搭建了深度交流平台，更从产业人口转化、会员生态构建、文旅政策赋能等多维度，为“世界工厂”向“消费磁场”的转型提供了创新思路与实践范本。展望未来，随着更多优质商业项目的入市和行业同仁的共同努力，东莞的商业版图必将更加璀璨夺目，“新莞起势”的宏伟蓝图也将一步步变为现实。
