成都大悦城成熟期红利：2025年至今年首季 EBITDA录正增长
华夏大悦城消费REIT（下称，大悦城消费REIT）最近完成了更名。
这是一场涉及多只公募REITs的集体行动。近期，全市场6单消费基础设施REITs相继将名称中“商业”字样变更为“消费”。
虽说仅一词之差，但在商业不动产REITs审批提速、资产扩容扩围的背景下，这一集体性动作被赋予了特别的战略意义。监管层与市场参与者正推动划出一条清晰的边界，以突出两类REITs不同的风险收益特征，以提升市场辨识度。
“商业”一词，在C-REITs语境中一度指向那些以购物中心、写字楼、酒店等为核心的混合型资产。“消费”二字，则精准锚定了与终端居民需求直接挂钩的零售商业业态。
而本次更名的主体，其底层资产是位于成都武侯区的成都大悦城。这座开业至今已运营超过十年的购物中心，在西南地区的商业版图中，始终扮演着一个低调但无法被忽视的“优等生”角色。
通过更名，意味着未来在资产扩募、运营策略乃至二级市场的估值逻辑上，大悦城消费REIT都将在成都大悦城的基础上，围绕“消费”这一被清晰定义的核心，讲出更具想象力的故事。
检验这一叙事的唯一标准，便是业绩。在刚刚过去的2025年及2026年Q1，这份业绩的底色，究竟几何？
业绩底色
成都大悦城开业于2015年12月，截至目前已完整运营超过10年。在成熟的商业地产周期中，十年往往意味着一轮硬件折旧与消费代际更替的考验。
但从大悦城消费REIT现时披露的数据来看，该项目各项核心指标仍维持在较高水平，并未显露出疲态。
先从基金合并层面的财务数据来看。2025年全年，大悦城消费REIT实现合并层面收入3.41亿元，完成度102.58%。利润端，期内该基金实现合并净利润3777.84万元。
同时，年内大悦城消费REIT实现可供分配金额1.82亿元，完成度达到102.92%。若按基金初始募集规模测算，2025年实现的年化现金流分派率为5.48%。
进入2026年Q1，基金延续了这一态势。期内实现合并收入9147.76万元，净利润1376.94万元，可供分配金额4618.88万元。按基金募集规模计算，年化分派率提升至5.64%。在利率持续走低的大环境下，超过5%的现金分派率在国内主要REITs产品中属于中上水平。
从项目公司层面观察，成都大悦城项目公司营业收入录得3.37亿元，同比增长226.65%（主要因2024年为非完整年度），EBITDA1.95亿元，同比增长235.18%。按此计算，成都大悦城的EBITDA Margin约为57.9%，盈利能力不错。
在2026年Q1，成都大悦城项目公司则实现营业收入9052.49万元，同比增长8.66%，EBITDA录得5379.44万元，同比增长9.12%。EBITDA Margin短期内提升至59.4%。
出租率是衡量购物中心健康度的核心指标，市场普遍将95%视为商业项目的健康线。截至2025年末，成都大悦城可供出租面积约8.56万平方米，实际出租面积约8.40万平方米，期末出租率达到98.10%。值得注意的是，其租金收缴率在2025年全年达到了100%。
进入2026年Q1，项目期末出租率微降至96.13%。
对于这一波动，商业客参与了大悦城消费REIT在4月末举办的投资者开放日活动，活动中基金管理人解释称，为了维持项目的品牌新鲜度，招商团队在年初选择主动进行品牌汰换。
管理层强调：“无论是去年全年的每个季末时点，包括今年一季度末，我们的出租率水平都超过了首发招募预测的96%水平。”
租金单价方面，报告显示，成都大悦城2025年月均租金单价为362.75元/平方米/月。到2026年Q1，该指标攀升至389.79元/平方米/月，环比涨幅7.45%，同比涨幅7.23%。
作为背景，成都大悦城2026年Q1内录得销售额同比增长24%，客流同比增长16%，销售额增长推高了租金收入。
主动进化的红利
能够支撑租金持续增长而维持高出租率的，是持续不断的品牌汰换。
据透露，2025年成都大悦城全年调改品牌120余个，调整面积超过1.3万平方米，年度调改率达15.76%，并引入42家各类首店。
具体看不同场馆的策略，A馆以女性时尚氛围为主轴，加强时尚潮流定位，引入了Polo Ralph Lauren、泡泡玛特等品牌；B以运动潮流为标签，引入了Descente、Wilson、ECCO AL等户外运动品牌；C馆则在餐饮上做文章，补充了此前缺失的菜系，引入了费大厨、甬江烟火、阿嫲手作、裕莲茶楼等餐饮品牌。
管理层在活动上表示，项目品牌调整往往会提前一年甚至更早就开始基于租约到期情况、品牌在成都市场的表现数据以及项目未来的定位方向进行规划。“我们严格按一户一价去落实租金，调整之后的位置必须在销售上有提升，品牌能级上要与项目定位匹配。”
据了解，在2026年，成都大悦城三区的功能定位将继续细分。A馆会继续攻坚轻奢品牌，汰换低效品牌，提档升级女装品牌组合；B馆继续延展运动生态，预计将引入Nothomme BLUE（蓝岐）、Mammut猛犸象、mont-bell等品牌；
C馆则继续强化餐饮业态。值得注意的是，2025年9月底亮相的“公园里”便主要位于C馆内。“公园里”是一处5200平方米的半开放式垂直生态场景，将绿植、宠物社交、休闲停留等功能植入原本利用率较低的公共区域。
据管理层透露，该空间开街首月即带动主入口客流大幅增长，后续已在此落地20余场活动，持续转化为销售增量。
推广方面，2025年全年成都大悦城铺排了SP促销及主题活动175场，落地6档重磅IP首展和3场高量级明星活动，这些活动都转化为不小的曝光量和客流。
管理层亦称，项目2026年会加强在活动上的规划，落地成都/西南首展不少于3场、与千万店和S级品牌合作不少于20场次，以及落地超过3场自创IP活动。
将视角拉回到成都市场的竞争版图上。成都的商业地产市场历来以竞争激烈著称，但城西的商业相对而言是一个“防守型”市场。从区位来看，成都大悦城目前3公里半径范围内缺乏同等体量的大型竞品。
不过项目8公里外的青羊新城板块，青羊大悦城已启动建设，同时华润置地亦在该板块成功拿地并预计有商业项目落地。
对此，管理层的判断是，新项目距离较远，各自将保持独立的辐射半径，短期内不会形成直接的客群争夺。相反有利于提升整个“大城西商圈”的能级。
同时，除正在建设的青羊大悦城外，大悦城在成都布局的另一项目成都天府大悦城，已在2023年12月开业，正处于培育期。同城多项目的存在，未来在招商资源共享、会员体系打通以及区域消费数据整合上可能产生协同效应。
另一方面，单一资产运营得再好，终究存在集中度风险。对于华夏大悦城消费REIT而言，扩募是绕不开的下一步棋。对比已先后推出扩募方案的其他REIT产品，大悦城方面虽尚未给出明确扩募时间表，但信号已相当清晰。
关于扩募的具体方向，市场关注其是否会继续在消费REITs这一赛道内装入资产，还是转向新近扩容的商业不动产REITs板块。管理层就表示，对于两种证券化路径仍在同步评估。
无论选择哪条路径，大悦城控股手中的项目储备量级都足够支撑后续运作。截至2025年底，其在全国范围内布局商业项目44个（含轻资产和非标产品），总商业建筑面积约470万平方米，其中在营项目37个，总体量约388万平方米，在建及筹备项目7个。
这些资产中最成熟的项目，主要集中在北京、上海、成都、天津、杭州等一二线城市的核心商圈，从城市能级和资产规模来看，存在筛选注入上市平台的空间。
“大悦城一直致力于商业地产的投融建管退资产循环。已有一些工作，包括有一些动作，可能也随时会向市场释放。”管理层提及。
