独家发布！《2026购物中心年度发展报告》 来了

当潮水方向改变，智者不再追逐浪花，而是倾听新声。

2025年，中国零售商业站在了一个特殊的历史节点。这一年，“难”是注脚，信是答案。行业从“规模扩张”向“价值创造”深度转型，新的声音正在汇聚成潮。

赢商网全年输出1200+篇原创文章、170+个原创视频，举办50+场行业活动，深入访谈多家头部商管企业、品牌商，赢商大数据对全国368城、9000+个集中式商业项目、500+标杆购物中心进行系统性追踪……用专业与坚持，绘制了一份中国零售商业最真实的航海图。

这张航海图，聚合而成的《2026购物中心年度发展报告》，如约而至。超10万字、7大篇章、28大主题、数百个数据图表……它不是对过去的简单复盘，而是对未来的深度预判。

01.

数据突围

在分化中看见真相

在“行业·数观新势”中，我们用硬核数据拆解2025年的真实图景。

2025年全国新开业集中式商业项目仅360+个，创下2013年以来新低，同比下滑超24%。但这并非行业衰退的信号，而是“质量竞争”时代的开端——近20%为存量改造再开业项目，实际新建物业不足300个。

开关店比1.05，看似平稳，背后却是剧烈的结构性洗牌。高档商场坚守零售阵地，餐饮开关店比高达1.41；中档/大众化商场靠体验突围，文体娱开关店比飙至1.70。B1B2层轻餐饮扛大旗，首层汽车、服饰集体撤退，高楼层正从“冷区”变“特色区”——每一次品牌更迭，都是消费逻辑的重构。

2025年空置率创五年新低，全国600+商场不足9%。北京空置率降至一线城市最低，郑州出租率位列26城第三。全国商场场日均客流1.72万人次，同比增长5.3%，从修复性反弹转向内生性常态化增长。

数据不会说谎。分化，是存量时代唯一的确定性。

02.

企业沉浮

谁在穿越周期？

在“企业·守正出新”篇，我们深度剖析六大类型企业的战略抉择。

华润万象生活2025全年收租307亿元，同比增长16.9%，135座购物中心全年销售额2660亿元。轻资产收入占比提升至33.1%，重奢与非奢项目双线飘红。

龙湖商业正式开启“百Mall”大门，商业板块2025年租金收入112.1亿元，运营及服务业务贡献核心利润79.2亿元，毛利率超50%。成功穿越债务周期，负债率降至52.2%。

新城控股商业2025年运营总收入140.9亿元，物业出租及管理毛利率高达70%，对公司总毛利贡献从33%跃升至63%，吾悦广场已成最硬“压舱石”。

港资企业同样交出亮眼答卷。太古地产核心溢利大增27%，恒隆启动“V.3”战略从扩张转向深耕，九龙仓集团扭亏为盈、净负债清零，香港置地四年巨亏后扭亏为盈，新鸿基涨得“凶猛”、半年收租超120亿港元。

区域型龙头企业，则在本土深圳中寻找新平衡。杭州解百，老牌“店王”守擂与突围，喊出的最新目标是“冲刺140亿元，客流保持1500万人次”；青岛海信广场，28年山东重奢霸主，与万象城的互补共生。

它们用事实证明：运营能力、资产质量与战略定力，才是穿越周期的核心竞争力。

03.

商场进化

从空间到目的地

在“商场·自新不息”篇，我们聚焦最核心的商业阵地。

高端商业：全国仅88座高端商场，沪京领跑，广深“缺位”。运营主体寡头化，华润、恒隆、SKP、太古、九龙仓、新鸿基占据近七成份额。但稀缺不是终点，动态博弈才是常态——城市排位在更替，销售额座次每年重排。

下沉市场：汇聚超七成人口，正成为新的增长极。县域商业小爆发，2025年有30多个项目在县城/县级市开业，多个为当地首个一站式购物中心。头部企业加速下沉，吾悦广场约45%项目分布于商业四线、五线城市。

大宗交易：据赢商网不完全统计，2025年21笔大宗交易总规模超205亿元，从“非标债权思维”向“权益化、证券化”演进。英格卡打包三座荟聚置入Pre-REITs平台，基汇收购成都佛罗伦萨小镇开创国内首支奥莱并购基金。

商业的价值，正从短期流量回归长期创造。

04.

奥莱变局

六年翻倍的秘密

在“奥莱·应运而新”中，我们拆解这个逆势增长的细分赛道。

2020-2025年，中国奥莱总销售额从1260亿跃升至2480亿，接近翻倍。六年新增126个项目，新增面积1210万㎡，远超此前17年总和。

杉杉增量第一，砂之船轻资产最猛。文商旅深度绑定，主题化景区式奥莱成主流；业态守本破圈，体验与全时段消费成标配；格局分化加剧，头部聚焦高线、小城爆发。

看向未来增量，2026年拟开25个奥莱项目，与过去三年基本持平。2027年拟开8个项目，行业增速放缓。

品牌端，据赢商大数据非全量数据监测，2025年第三、四季度，全国一二线城市40余个标杆奥莱累计引入首店超230家，零售是效率压舱石，餐饮成客流新引擎。

运动业态成奥莱项目超级“吸金王”，截至去年底，奥莱运动装门店超4800家，占零售业态18.8%，国货拼规模渗透率，国际掌高端话语权。

05.

REITs新章

资本与运营的双向奔赴

在“REITs·新势如虹”中，我们聚焦行业价值重构的核心载体。

2025-2026年，中国消费基础设施REITs从试点迈向规模化发展。11支消费REITs年报显示：差距已经拉开。

分派率最高达4.86%，可供分配金额超额完成；运营效能分化显著，城市级项目靠规模和能级“赚大钱”，区域级项目靠精准定位“稳赚钱”，奥特莱斯项目靠差异化“巧赚钱”。

我们提出“2-4-4”三段式分析框架：20%短期关注分派率，40%中期穿透运营数据，40%长期审视资产稀缺性。只有经得起周期检验的资产，才能在时间的复利中显现真实价值。

06.

消费浪潮

五大业态之变与首店经济

在“品牌·别有新意”章节中，我们捕捉消费趋势的最新脉动。

零售持续收缩，餐饮稳健增长，文体娱上行，儿童亲子遇冷。细分140+品类，两极分化加剧——持续扩张与持续收缩的品类占多数，趋势固化特征明显。

休闲餐饮开关店比1.28，茶饮“新旧更替”，烘焙甜品成“疗愈刚需”；中式餐饮中，云贵菜、赣菜“现象级出圈”，开关店比高达3.03、7.20；潮流数码受益国补政策，开关店比高达2.58，VIVO、OPPO、荣耀、科大讯飞，2025年新开店均超60家。

首店经济再创新高，2025年全国16城超5900家新首店亮相，同比增长23.84%。中式简快餐开始攻占高档商场，入驻高档商场比重同比飙升126.74%；奥特莱斯晋升“首店”新战场，首店绝对数暴涨538.89%。

垂直品类黑马频出，烘焙甜品“新鲜现做+高颜值”成新顶流，零售折扣店频遭疯抢，韩国时尚品牌占领一线商圈，中高端女装“越开越快”，平价潮牌卡位千元内拿捏年轻人。

07.

赢商网百强榜

新益求新

在报告第七章，我们发布6大年度榜单，以及1个季度热搜品牌榜TOP50、1个月度人气购物排行榜。

城市商业力TOP100：上海、北京、深圳、成都、广州、重庆连续4年稳居商业一线，武汉坐稳准一线榜首。

商圈商业力TOP100：北京CBD、南京新街口、上海小陆家嘴-张杨路、广州天河路-珠江新城、成都春熙路位列前五。

企业综合实力TOP100：华润万象生活、珠海万达商管、龙湖集团位列前三。

人气购物中心TOP100：2025年平均月度日均客流约8.3万人次，同比提升17.7%。高档项目表现最好，开业10年以上老牌MALL拿下44个席位。

领军品牌TOP100：2025年蝉联者与新上榜比例6：4，近四成席位易主。洗牌力度空前，品牌韧性成为试金石。

新兴品牌TOP100：2025年餐饮占比持续上涨，19个品牌蝉联登榜，迈过短期试炼走向“可持续增长”。

《周易·系辞》有云：“穷则变，变则通，通则久。”

2025年的“难”，正是倒逼行业“变”的动力；而我们对未来的“信”，则源于对中国商业人创新智慧的坚定信念。

潮起新声，智者听潮于无声，观势于未萌。翻阅这份报告，与我们一起，掌握未来的航行密码。

《2026购物中心年度发展报告》

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