深圳昆山双项目入池 招商闯关商业不动产REITs赛道
5月19日晚间，招商蛇口发布公告，为响应政策号召，拟以全资子公司招商理财、控股子公司招商积余作为原始权益人，开展商业不动产REITs申报发行工作。
根据公告内容，本次REITs涉及两个项目，分别是深圳太子广场项目和昆山招商花园城项目。其中，深圳太子广场为办公业态，地上办公面积约63738.27平方米；昆山招商花园城为商业零售业态，商业面积约118459.18平方米。
本次REITs产品为契约型公开募集封闭式基金，计划在深圳证券交易所上市。根据公告内容，原始权益人及关联方战略配售比例不低于20%，且基金需将年度可供分配金额的 90% 以上以现金形式分配给投资者。
此举标志着招商蛇口REITs版图再添关键拼图，若成功发行，其将成为境内公募REITs中少数覆盖产业园、租赁住房、商业不动产全业态的房企。
全业态REITs布局
当前，国内商业不动产公募REITs赛道正处在政策强力护航、市场扩容提速、行业集中入局的黄金发展窗口期。
据观点指数了解，自商业不动产REITs试点正式落地以来，截至招商此次计划申报前，市场上已有20单商业不动产REITs申报，拟发行规模超600亿元。
申报主体涵盖央企、国企、民企，其中房企背景项目占比近半，保利发展、新城控股、首开股份、华润置地等头部企业纷纷发力，资产类型涵盖购物中心、写字楼、综合体等，城市能级也从一线向强二线下沉。
而作为第21单商业不动产REITs的计划申报方，招商蛇口的核心优势在于其丰富的REITs申报与运营经验，此前已在产业园、保障性租赁住房两大领域实现REITs落地并推进扩募。
产业园领域，2021年6月，博时蛇口产园REIT成功上市，并于2023年完成首次扩募，2026年4月计划二次扩募；保障性租赁住房领域，2024年10月，招商基金蛇口租赁住房REIT顺利上市，获超额认购，并于2026年4月计划推进首次扩募。
此次商业不动产REITs如若成功发行，其将补齐公募REITs品类空白，形成三大主流持有业态"产业园+租赁住房+商业不动产"REITs矩阵，进而构建起资产运营与资本运作闭环。
这一布局背后，是招商蛇口从传统房地产开发商向城市综合运营服务商转型的战略考量，其核心目标是构建"投融建管退"的全闭环资管发展模式。
从行业大环境来看，在地产开发主业利润持续收窄、行业市场波动加剧的大背景下，重资产长期沉淀已成为制约房企现金流周转与规模化发展的关键瓶颈。大量优质商业、办公持有物业长期占用大量资金，导致资产周转效率偏低，潜在资产价值也难以得到充分释放。
而商业不动产REITs的推出，为持有方搭建了标准化的资产退出通道，成为房企布局该赛道的核心动力。
回到招商蛇口本身，底层资产的充足储备，为其REITs布局提供了坚实支撑。2025年，招商蛇口管理范围内持有物业全口径收入达76.3亿元，同比增长2.2%；年内新入市29个项目，总建筑面积177万平方米，涵盖12个公寓、8个商业项目、3个产业园。
聚焦商业不动产领域，目前招商蛇口在营集中商业项目54个，在营面积约340万平方米，在建项目面积约185万平方米，开业三年以上项目的出租率稳定在93%。2025年，上述集中商业实现运营收入19.6亿元，同比增长10.7%，成为持有业态中增速最快的板块。
写字楼板块虽面临市场去化压力，2025年运营收入同比下滑9.6%至12.2亿元，但全年租赁成交面积超33万平方米，净吸纳量达8万余平方米，展现出较强的抗市场波动能力。
产品矩阵方面，招商蛇口已形成差异化布局优势。零售商业端，海上世界主打城市级滨水文旅商业，打造特色商业地标；招商花园城定位城市主流购物中心，聚焦家庭亲子消费场景；招商花园里则以社区便民商业为主，贴近居民日常消费需求。
写字楼端，三大产品线覆盖不同层级需求：招商局中心作为顶级超高层地标写字楼，落位一二线城市核心CBD，吸引大型企业总部入驻；招商局广场定位区域标杆甲级写字楼，布局产业集聚片区，兼顾生态办公与产业协同；招商局大厦坐落于城市成熟商务核心，主打高效实用办公空间，适配各类商务企业需求。
商业资产成色突出
从国内已申报的商业不动产REITs产品来看，“区位条件、运营表现”是监管层与投资者关注的两大核心维度。
目前获通过的4单商业不动产REITs，均满足“建成并稳定运营满三年以上”的硬性条件，且均坐落于一二线城市核心优质地段，背后均有业内龙头企业作为原始权益人，整体出租率普遍达到95%以上，运营成熟度较高。
招商蛇口此次申报选取的两大底层资产，较为契合上述核心要求，且资产成色突出。深圳太子广场（办公业态）与昆山招商花园城（商业零售业态）分别位于珠三角、长三角两大核心经济圈且业态互补，具备优质REITs资产的核心特质。
其中，深圳太子广场于2020年正式投入运营，项目包含地上6至29层、31至41层的办公区域（合计建筑面积63738.27平方米），以及地下1至3层的472个地下车位。
作为招商蛇口在珠三角核心城市的核心写字楼资产，该项目具备区位稀缺、运营成熟、配置价值突出等优势，地处双地铁枢纽上盖，无缝衔接汇港购物中心，属于招商蛇口写字楼资产中的优质核心标的。
市场数据显示，2026年深圳太子广场市场租赁价格约145-176元/㎡/月，处于南山蛇口片区高端甲级写字楼租金区间，与周边招商局广场120-180元/㎡/月水平基本持平。
在2025年深圳甲级写字楼市场整体空置率接近30%的背景下，深圳太子广场凭借优越的区位与优质运营品质，出租率稳定在85%以上。
昆山招商花园城则于2015年正式开业，项目包含地下1至地上5层的商业区域（合计建筑面积118459.18平方米）、地下1至2层的地下车库（合计建筑面积60066.35平方米），以及地下1至2层的地下设备用房（合计建筑面积5154.24平方米）。
该项目是招商商管体系内业绩表现突出的花园城标杆项目，2024年完成调改面积超2.6万平方米，新增 75 家入驻品牌，全年客流量突破1300万人次，销售额逾13亿元，出租率稳居95%以上，家庭客群占比超50%，客群粘性强，现金流稳定性突出。
值得一提的是，该项目拥有区域市场内颇具竞争力的快时尚和零售品牌矩阵，是目前昆山为数不多同时引入UR、H&M、优衣库和MUJI四大主流快消品牌的商业项目。此外，餐饮业态品类也较为齐全，亲子业态品牌数量在昆山商业市场中处于领先地位。
商业客认为，招商蛇口以这两个现金流稳定、资产质量优良的项目作为申报切入点，有望赢得投资者信心，为REITs成功发行铺平道路。
而若后续进展顺利成功发行，招商蛇口旗下其他优质商业板块项目也有望纳入REITs扩募储备资产池，持续释放存量资产价值，进一步巩固其在REITs领域的综合优势。
