赢商股份董事长吴传鲲：《2026购物中心年度发展报告》存量深耕，运营决胜

应时代之约，听商业新声。2026年5月20-21日，由赢商网主办的中国零售商业领域规模最大、最具品牌价值和影响力的行业年度盛会——第21届中国商业品牌节暨中国商业共赢合伙人大会在广州南沙国际会展中心隆重举办。

本届大会以主论坛「第21届中国商业品牌节」、分论坛「中国商业共赢合伙人大会」、人力资源专场沙龙「破局·重构——商业连锁企业的人力资源新引擎」，以及「WIN咖夜-特邀VIP酒会」、「礼赞时代新声——乐摩吧·中国零售商业金坐标颁奖盛典暨招待晚宴」等多元内容，集中呈现行业思想碰撞、资源链接与标杆价值发布。

大会现场特设零售商业招商拓展交流展、共赢合伙人合作加盟展、全国集团型标杆项目联合招商展、中国城市商业馆、此刻·ONLive直播站五大核心展区，推动优质项目与活力品牌高效链接。同期举办的“赢商通全国会员日”深度交流活动，将通过VIP专属展示区与洽谈区，组织“项目路演+闭门对接会”，为会员项目提供集中亮相、需求发布、合作洽谈的一站式服务，推动线上平台链接能力向线下精准撮合能力延伸。

值得关注的是，本届大会还将迎来赢商“Winnet交易平台”战略发布，标志着赢商网战略升级进入新阶段。同期，赢商大数据旗舰产品——赢运通也将正式发布，为存量时代商业项目突破引流、竞争、招商与增长痛点提供新解法。

在大会主论坛上，赢商股份董事长、中国商业联合会副会长吴传鲲正式发布了《2026购物中心年度发展报告》。该报告依托覆盖全国368个城市、超9000个集中式商业项目的海量数据，结合存量资管、运营深耕、REITs重塑、业态国购物中心在存量时代正在经历的深刻变革与价值重构。

一、行业总览：存量见顶与市场再平衡并行，分化成为主旋律

报告的第一个核心判断，是行业增长引擎已发生根本性转变，存量见顶与市场再平衡正在同步进行。

截至2025年底，全国集中式商业存量已超9000个，商业总体量突破6.67亿平方米。2025年全年新开业项目仅360余个，创下2013年以来的最低记录。其中近20%为存量改造再开业，实际新建物业不足300个。存量增速同比下降1.18个百分点，增量开发的黄金时代正式落幕。与此同时，2026年拟开业项目中存量改造占比预计升至33%，存量改造已从“可选项”变为“必修项”。

然而，存量见顶并不等于市场停滞，而是进入了一个更为复杂的“再平衡”阶段。2025年全国26城600余个样本购物中心平均空置率降至9%，创近五年新，品牌商承租力开始回血。但租金下行压力并未消散，业主预期调整滞后于市场变化，不同物业租金调整不同步。品牌开店仍偏谨慎，一旦租金降至合理租售比，叠加空置率优化，开店意愿才会逐步回升。

二、企业破局：运营力取代开发力，头部企业构筑新护城河

报告指出，在存量竞争中，运营力已取代开发力成为企业最核心的护城河。三类标杆企业的制胜之道，为行业提供了可借鉴的范本。

头部规模企业：华润万象生活构建了“内涵式增长+外延式发展”的双轮驱动模式，推进“非凡重奢、城市旗舰、品质生活、前沿创新”四大细分赛道专业化运营，管理边界持续扩展。龙湖集团以商业板块作为穿越债务周期的稳定支撑，新项目践行“一次做对”理念，存量项目持续焕新，轻资产模式实现能力溢出。新城控股将商业板块从“第二增长曲线”推至“第一利润源”，商业毛利贡献飙升，精准捕捉下沉市场消费升级红利。

港资典型企业：恒隆启动“V.3”策略，以轻资产租约放大存量影响力；瑞安租金连续三年增长，78%来自上海，城市更新成为生存必需；新鸿基重仓高线城市TOD，半年收租超120亿港元，净负债比率降至13.5%。

跑马圈地的时代结束了，精细化运营的能力正在重新定义行业座次。

三、REITs重塑商业逻辑：从“管好现场”到“管好价值”

商业不动产REITs的常态化发行与扩募，正在彻底改变资产价值的评估标准。报告提出了“2-4-4”三段式分析框架：20%看短期分派率，40%看中期运营数据（客流、出租率、NOIMargin、租约结构），40%看长期稀缺性（城市、区位、人口、交通、竞争及项目本身）。

2025年已上市消费REITs年报显示，年化分派率集中于3.7%至4.9%之间，所有项目可供分配金额均超额或如期达成。但分化已经出现，底层资产出租率全线超过95%，租金单价却差异显著。运营分化的核心在于调改能力：高频焕新、首店引入、大面积招调的项目，客流与销售额增速明显占优。

REITs不仅提供了融资渠道，更成为资本市场评估资产优劣与企业运营水平的关键标尺。未来，一线及新一线城市核心商圈的项目、区域绝对龙头的项目，将因其稀缺性和抗周期能力获得更高的资本定价。行业正从“管好现场”走向“管好价值”。

四、业态洗牌加速：零售承压、餐饮扩容、文体娱崛起

报告对品牌端的数据分析显示，2025年五大业态开关店两极固化：

零售业态持续收缩。服装大面积关店，传统连锁女装、服饰集合店大量退出；但户外运动、潮流数码、IP主题店逆势扩张。

餐饮业态稳健增长，新开店超1万家。茶饮“新旧更替”，咖啡热度下滑；云贵菜、赣菜现象级出圈；云贵火锅、自助小火锅成为火锅赛道“新顶流”。消费者不再为“贵”买单，而是为“值”买单，质价比、情绪价值、体验感成为核心驱动力。

儿童亲子/生活服务/文体娱三大业态冰火两重天。文体娱大幅扩张，娱乐休闲、体育运动稳步上行，健身会所、专业球馆、瑜伽馆积极拓店。生活服务细分业态丽人养生上扬，零食、宠物店持续洗牌。儿童亲子受新生儿数量下滑与中产消费降级双重挤压，仅儿童数码大幅扩张，学而思学习机、作业帮新开均超100家。

业态分化的背后，是消费逻辑的根本转变：商业的成功不再取决于离消费者“近”，而在于为消费者提供的情绪价值与体验浓度。

五、细分市场景气分化：奥莱领跑、社区托底、高端稀缺

报告进一步拆解了不同细分赛道的景气度差异。商业地产四大赛道分化，奥莱景气领跑、高端寡头抗周期、下沉高潜力高门槛、社区刚需托底稳健。

奥特莱斯是全行业最景气的赛道。2020至2025年，全国新增奥莱项目126个，远超此前17年总和。奥莱已成为REITs最青睐的底层资产之一。以济南首创奥莱为例，运动业态面积仅占17.43%，却贡献33.54%的营收，坪效碾压其他品类。2025年奥莱首店绝对数同比暴涨538.89%。奥莱正从“尾货处理站”升级为“微度假目的地”，轻资产与REITs加速行业资管转型。

社区商业刚需托底，稳健为王。头部企业旗下社区商业产品线客流增长跑赢区域标杆线。嘉实物美消费REIT年化分派率4.38%，底层资产均为北京成熟社区商业，6.27年超长租约锁定稳定现金流。这类“稳定”的资产正被资本重新定价。

高端商业极度稀缺，抗周期韧性突出。全国仅88座高端商场，是超9000个集中式商业中金字塔最顶端的存在。运营2个以上高端项目的企业仅14家，合计运营67%份额。高端商场“孤品化”格局意味着无替代选择。垄断型市场的店王效应远超一线分流型市场——南京德基广场2025年销售额达262亿元。

下沉市场高潜力与高风险并存。2025年30多个县城开出首个购物中心，但低线级城市客流同比负增长，产业结构单一，消费力受资源价格波动影响大。先发优势关键，需满足人口与社零硬指标方可持续。

在存量竞争时代，规模的壁垒已被打破，运营的深度与情感的链接成为新的护城河。商业的价值衡量标准，正从冰冷的“坪效”转向温暖的“人心”。未来能够持续胜出的项目，必然是那些不仅能提供优质商品与服务，更能创造文化认同、提供情绪价值、赢得消费者精神归属的“心域”领地。

2026年商业的终极战场正在于此。存量深耕，方见真章。